一社会学博士找我聊天，第一次见面就谈了6个小时，全部内容为社区治理。 结束时他说：“我发现您并不为业主说话，也不为物业说话，而是为小区说话。”我笑着回他：“很少人有你这样的发现。补充一点：我为小区和谐说话。”

此文就是为小区和谐写的。

以物业费为主要内容的物业纠纷从未间断，且与日俱增。

在任何一个小区，这个问题一旦得不到解决，或长此以往，必然会导致一个结果：小区快速衰败。

影响一个小区是否和谐的因素有很多：党建引领、业主自治、物业服务、三方联动、多方共治等。

但决定一个小区是否兴衰的指标只有一个，那便是物业费收取率的高低。

参观和调研过很多小区，有这么一个心得：

那种环境优雅、人面桃花的家园，物业费收取率一定高，已呈良性循环；

那种一片狼藉、无精打采的小区，物业费收取率一定低，而且还在恶性循环。

一切都是人为的。

从开发建设到物业服务再到业主意识，不同的作为和反应都会带来不同的结果。

从规划设计开始，建筑质量的好坏、物业服务的优劣、业主觉悟的高低，都可以影响到物业费的收取率。

物业费设计本身是科学的，全世界通用。

物业费的本质是全体业主以“众筹”的方式委托物业人来打理小区的公共区域，使小区的输入、输出、环境和秩序首先得以正常，再来提高质量，最终实现美好。

大多数国家和地区都实现了这种起初的设想。

但我们的特色让大多数小区未能这样。

就住宅小区而言，物业费的唯一来源是业主方面。

业主不愿支付物业费的原因通常有四个方面：

1、规划设计经“调整”、“修改”后导致功能缺失遭业主不满（原始的规划设计都有严格的科学依据）；

2、建筑质量不行带来的居住困难让业主不满；

3、物业服务质量不行引发业主不满；

4、没有原因。

实事求是地讲，从法律关系上讲，从商业逻辑上讲，上述4条都不是拒付物业费的理由，包括第3条。

如果说1、2、4条相对好理解的话，重点讲下第3条：

物业人是负责小区公共区域的；

不同时段的物业痕迹有不同的客观效果；

动态条件下，物业人做不到成千上万个业主满意，因为其服务本身在旁人看来都有很强的主观性；

既然是服务公共区域，那么业主之间的物业费就不应有付与不付或多付少付的差别。

两点现实：

小区里的水、电、气都知道要交，物业费可以不付；

不付物业费的业主似乎不影响他的生活（其他业主保障的），而且没有后果。

当物业人想尽了各种办法，使出了浑身解数去催收物业费而不能奏效时，就两招：

降低物业成本；

提请人民法院。

物业人降低成本的办法很多，还有能力保证其一定的利润。最终受损的其实不言而明……

提请人民法院就没有降低物业成本来得快捷，所以传统物企在物业费处置方法上通常采用第一种。

强调下“红伙”的一贯主张：

对于非法入驻又不作为的甚至带黑物业性质的，全体业主的物业费一个也不用交；对于“明媒正娶”的正儿八经的在作为的物企，物业费一个也不能少。对于前者，依现有的法律条件，全体业主必须有要有集体意志（如业主大会）的真实意思表达；

对于后者，不满意的，同样通过集体意志予以更换，直到换成合适的。

调查过，之所以很多物企宁可冒着牺牲自己服务品质的风险也不愿通过人民法院解决物业费的纠纷，是基于这样几种因素：

1、立不了案；

2、排队时间长；

3、开庭有指标；

4、判决有打折；

5、耗时、耗力、耗财，得罪人。

事实基本于此：

1、司法资源不够；

2、积少成多；

3、维稳考虑；

4、息事宁人。

苦逼了的，不仅仅是物企，更是已付物业费的业主和小区。

“红伙”的几点思考：

1

物业费收取率的高低，在小区里所占的权重，大于任何影响小区好坏的因素；

2

物业费收取率的高低，与物业费的价格并无必然联系。再低的物业费，只要收取率高，不会差到哪里去。反之亦然；

3

“一个也不能少”，不仅仅是小区运行的基本保障，还是对已付物业费业主的一种尊重，更能体现小区的一种公平；

4

物业人应着眼长远，应将心比心，不能急功近利。提高物业费收取率最有效的办法，永远是提高服务品质，赢得大多数业主；

5

建议人民法院在物业费纠纷的处置方法：

1、不能回避，得正视此事，否则更加的积重难返；

2、区分不同性质的物企，采用不同的处理方法，非法的要否定，合法的要支持；

3、对“没有原因”而吹毛求疵的少数业主，不能通过打折了案，这种制造新的不公平判法违背了法律讲究公平的本意；

4、确有理由扣除物业费的、或处罚物企的钱，一律归进小区里的公共收益；

5、多下场、多做调查研究，多普法，多做调解；

6、若置之不管，会让更多的小区不安。

事实上，人民法院在很大程度上可以为小区和谐带来平安……