12月2日，星期一。一般行业都是一周的开始，对于房地产中介行业来说往往是周末，因为该行业人员，一般都是周一或者周二休息。

一大早，按照客户需求为其寻找房子。我打开了世茂滨江花园小区的搜索页面，忽然发现，该小区挂牌总量又超过了250套，总量达到了256套，

基本上与疫情解封后两个月时候的最高峰时期持平。可见世茂滨江花园的房源有多么充足。

其实，世茂滨江花园小区，今年无论是挂牌量，还是销售量都创下了历史新高。挂牌量上，看上海绿军数据，每日挂牌2-3套的水平，11月28日，单日挂牌居然有5套，可以说房源充足。销售量也不遑多让，上个月中旬我去小区带看，据那边老业务员反应，整个10月，世茂滨江花园一个小区成交在25套以上，11月成交数据还没有出来，不过应该不会低于15套。截止到11月16日，我能查到的数据，上海绿军今年总计成交33套，比较2023年全年成交18套（含一个车位）而言，成交量大涨。

那么，今年该小区总计成交大约有多少套了呢？我预测，应该接近了150套。上海绿军在上海二手房的市占之中，整体成交量约占30%左右，但是，在陆家嘴、新天地等地区的豪宅小区之中，市占一般都很难达到20%，即使市占好的地方，也难以超过25%，尤其是世茂滨江花园这个小区，绿军的市占一塌糊涂。故此，我们即使按照25%的市占算，今年该小区成交也超过130套。不要忘记，我们是理想化的计算的，现实之中，可能还低于20%，故此，我猜测成交应该在150套左右。

是什么原因使得该小区成交套数上升如此之快？第一，价格因素。2023年上海绿军成交的整套房子17套房子，成交均价为11.41万元/平方。再看看今年成交的33套（含一个车位），去除一个车位后，成交均价为10.15万元/平方，仅仅从均价的角度，每个平方跌掉1.3万左右，似乎不多。

可是，你不要忘记，今年以来价格一直下跌的，一年的均价并不能真实反映市场涨跌情况，看看上海绿军最近成交记录就知道了。10月20日，他们成交的35楼2房，单价为9.77万；10月25日成交的10楼，4房，单价8.62万；同样10月成交的一套2楼，单价只有8.19万。

实际上，非绿军成交已经出现了7字开头记录。第二，.地段因素，你不要忘记，那里毕竟是陆家嘴，均价8.5万的成交价，那是什么样的感受？第三，品质效应。世茂滨江花园品质，那绝对是杠杠的，虽然有点老，那也是当年的“贵族”。第四，砸盘业主频现，该一点不多说，大家都懂。上述几点呢，足以让世茂滨江花园傲然屹立于上海二手楼市。

接下来情况如何？我个人认为，该小区短期内价格不会上涨。小区面积太大，总价高，消化既有挂牌房源非朝夕可完成，砸盘人员依然会有，成交量还会维持较高量上。自住，我个人认为2弄5、6、7、8号，几个2009年竣工的门牌号，依然是不错的选择！