房财经网昨天16时05分，北京昌平朱辛庄CP01-0801-0029、0041地块，有人出价了。

12.8亿元！这是对它的第一次报价，很有可能也是唯一一次。

今天下午，这块地将产生主人。有消息称，仅有中海地产+未来科学城联合体报名。

但从北京规自委网上的报价信息看，还是判断不出最终的竞拍者，到底有谁。

不怕一万，就怕万一。

前不久，朝阳区三间房1507和1202-0006、0007地块79亿元组合包，就出了意外。

这宗地原本被内定给了保利地产，但最后杀出两个“程咬金”。

它的挂牌竞买申请截止时间为2月10日17时，但在2月11日14时17分、14时26分和14时30分，出了报价。

原来，中海地产和招商蛇口突然出现，硬刚保利地产+中国金茂联合体，最后导致地价不得不溢价8亿多元。

从字面上理解，截止竞买申请（没有公开），不一定要在线上报价。如果它的挂牌竞价，截止时间为2月11日17时，意味着关门之前还是可以竞价的。

也正因如此，才有了中海地产和招商蛇口，搞突然袭击。

不过，朱辛庄0029地块，很可能不会像三间房一样“炸响”。

毕竟，它位于昌平，与所处朝阳的三间房无法对比。还有，要想得到这块地，还有个硬性指标，得搭上地上建筑规模1.13万平米的0041体育地块。

因此，没人搅局应该是大概率事件。但最终结果，还是得看今天17时之后。

在昌平，朱辛庄0029住宅地块，可谓是个香饽饽。

两年前的3月23日下午，有42家房企围猎它的隔壁邻居——0028地块，线上报价30手，溢价率15%，中签率仅2.38%！

最终，来自上海的大华集团摇中，后取名“大华启宸府”。

那场土拍很疯狂，结局也很完美。

大华启宸府共计338套房源，2022年9月开盘，10月就网签了298套，基本到了开盘即售罄的地步，成交均价6.19万元/平米，销售指导价约6.2万/㎡。

这个盘，最终的成交总金额约21.5亿元，地价覆盖率165%，大华集团算是赚了一大笔。

但，此一时彼一时，市场瞬息变幻。对于拿下0029地块的买家，花姐是持谨慎乐观的。

这块没有“炸响”的地块，诞生在《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》之后。

按照昌平现有的房价，它能否支撑起架空层、风雨连廊、挑高空间等设计，要打个问号。

体育场是个包袱

0029和0041地块，是一个对肥瘦搭配的组合。

住宅为朱辛庄新区（二期） CP01-0801-0029 地块R2居住用地；另有回龙观国际信息产业基地二期（二）， CP01-0801-0041 地块A4 体育用地。

它们之间，相距约1000米。在北京，住宅用地搭配体育用地出让，是十分罕见的。

0029地块用地规模1.61万平方米，容积率2.5，地上建筑规模4.03万平方米，控高80米。需配建1000平方米的沿街商业，以及1000平米养老服务驿站。

0041地块占地1.88万平方米，容积率0.6，地上建筑规模1.13万平方米，控高45米，规划1处非独立占地社会停车场，共180个停车位。

其中，还得配建1处能源站（不在本次出让范围内）——地上270平米，地下2700平米。

这个约1.1万平米的体育中心，包括篮球、羽毛球、乒乓球、游泳等场地。如果开发商不出售，运营是个难题，回报周期很漫长，算不过账来。

好在，出让文件也留了一个活话，"0041地块用于建设区域配套服务设施，不可分割销售，如需整体转让需征得昌平区政府同意"。

这块体育用地，开发商想赚钱很难，如果有人能成本价接手，就算是解套了。

因而，0029地块不是那么好拿的。

住宅售价在6.2万元/平米上下

0029地块的最佳参照物，自然是大华启宸府的0028地块。它俩的容积率和控高一样。

0028地块起拍价为11.3亿元，建设用地面积14652.769㎡，建筑控制规模36631.923㎡，起始楼面价30847元/平米。

大华集团最终给出的价格为12.995亿元，楼面价3.55元/平米，配建1000平米沿街商业，和350平米社区管理服务用房。

0029地块如果底价成交，楼面价为3.06万元/平米——比0028地块低了约200元/平米。但还要花4711万元，买下1.13万平米体育中心地块。

它最大的竞争对手是，位于北面即将开盘的星耀未来。去年10月下旬被越秀+未来科学城联合体，以25.33亿元底价拿下。

星耀未来不临地铁，配建1.16万平米养老和幼儿园面积——综合楼面价2.5万元/平方米，销售指导价6.6万元/平方米。

如果0029组合体把住宅和体育中心加一起来粗算，初始楼面价约2.48万/平方米，和星耀未来差不多。

但0029地块的地段优势，强于越秀星耀未来，离地铁朱辛庄站只有400米。

关于0029地块的售价，最直接的还是参照旁边大华启宸府。

其成交价6.19万元/平是确定的，0029地块理论上最低也不会低于这个价格；不过，如果只看0029地块的实际楼面价——加上体育馆拿地和建设，可能会超过大华启宸府，意味着利润要收窄。

此外，0029地块还有两个在售楼盘，可供参考：

1、越秀星樾。于2023年开盘，供应554套，网签462套，成交均价6.145万元/平米，成交金额26.6亿元，地价覆盖率80.31%；

2、中海寰宇未来。2024年3月开盘，供应932套，网签565套，成交均价6.18万元/平米，成交金额39.95亿元，地价覆盖率93.6%。

综合上述三个项目的售价，0029地块的住宅销售价，应该在6.2万元/平米左右。