文｜邓浩志

昨天我们谈到，进入4月份之后，全国楼市突然再次大幅降温。这和近期不断升温的全球关税战有直接关联。如果关税战对楼市已经产生了具体影响，接下来楼市又会往怎样的发展呢？我认为这个问题回答有很大难度，难就难在他不取决于楼市自身的问题，而取决于关税战的发展，而川总的政策又是没谱的，说话也是不算话的。所以我们尝试推演几种可能性。

预测未来3个月左右，房地产市场乃至外贸形势，甚至整个经济领域可能都会进入观望期，在不确定性没有消除之前是不适宜布局的，任何出手都会更加谨慎。房地产市场也不会例外，所以楼市和土地市场大概率会出现一个阶段性的、短期的降温周期。之后情况可能会逐步明朗起来。而不同情况，不同结局，可能会导致房地产政策会发生变化，房地产市场也会发生变化。

第一种，双方彻底封锁，彻底脱钩，连转口贸易也受到较大冲击。这是最糟糕的结果，代价肯定也是沉重的，双方的经济都会受到重创。任何大招，比如量化宽松货币政策，强力刺激房地产等等，可能都不会太好使，顶多只能放缓下滑的幅度和速度。在这种情况下，房地产成交量可能会回到去年1—3季度的水平。房价，包括大城市房价，可能还会进一步下滑一个台阶。我对多个人工智能平台都提问了，它们认为这种可能性存在，但概率很小，因为美国可能会先顶不住。

第二种，边打边谈，美方有豁免的范围，我方也会精准反击，影响虽然有，但不至于全面脱钩，但全球供应链将重塑，影响也是长远的。根据人工智能平台的预期，这种可能性较高。这种情况下，房地产将承担稳经济的主要任务。势必有更多利好政策推出，甚至有鼓励不动产投资的可能。大水漫灌也不足为奇，这能让更多的资金流入楼市和其他领域。这时候的楼市总体上应该能企稳，但市场分化会进一步分化。以往分化存在大城市和小城市之间。未来进一步分化则以这座城市经济外贸依存度，或者出口产品对美依存度进行分化。而且，由于全球供应链出现重构，某些城市的特定优势可能不再，不排除会因此陷入经济上的中期下滑，继而影响楼市和房价。

第三种，美国实际妥协，川总只是嘴上拿回点颜面，基本又回到目前的状态。但人工智能预测，哪怕就算川总崩了，换其他人上台，新的贸易框架也未必回到互利状态。所以这个可能性也比较低。

所以总的来说，中国外贸形势或加快重塑。而房地产市场，尤其是各个城市的基本竞争力将发生根本性的转变。由此也影响着房地产市场，和这座城市房价未来的涨跌预期。