文/邓浩志

根据相关机构的统计数据显示，2025年4月第一周（3月31日—4月6日）广州新房网签环比下降了9%，4月第二周（4月7日—14日）新房网签环比继续下滑了10%。两周叠加，4月楼市环比成交量降幅接近20%，降温非常明显。从影响因素上看，4月第一周是清明假期，属于传统购房淡季；第二周广州又遭遇强对流天气，这些因素都对楼市产生了影响。

但如果我们把新房网签量往前追溯，这轮楼市降温是从3月春季小阳春行情见顶之后就开始，并一路下滑。并非单纯的偶然性因素导致的结果。另一方面，楼市降温并不止广州一地。我拿到的国内大城市周度成交数据显示，国内主要大城市楼市上周出现了成交量环比大幅下滑30%的情况，前一周则下滑了8%。来访数量上周环比下滑了接近20%，上上周则环比下滑8%左右。这进一步说明最近广州楼市的下滑不是特例，也不是天气等偶发因素影响的结果。过了清明节，市场突然加速下滑。目前来看，唯一能解释最近楼市突然全国全面降温的原因只有一个。

贸易摩擦

贸易摩擦对经济的影响是重大且全面的，这里就不作详细分析，我们单看房地产市场。目前我国经济较发达的城市，尤其是东南沿海城市，出口依赖度较高。例如，深圳2024年出口额占GDP比重为76.4%，宁波为52.1%，苏州为61%，上海为33.7%。在出口业务中，直接出口欧美或通过东南沿海转口美国的比例非常高。如果少了这项业务，对经济和消费的影响可想而知。当然，目前形势处于发展和变化之中，最终结果仍未可知。但市场已经出现了一定的焦虑情绪，进而促使部分家庭压缩了消费和投资。房产购置或投资，是普通家庭金额最大的支出。现阶段，“等等看”成为更多家庭的主动选择。而楼市的复苏，也由此被打断了。

近日，安徽贷款政策取消非普通住宅标准引发关注。以往，普通和非普通住宅在交易税费、贷款额度、首付比例，甚至备案价格上都有明显差距。当时的想法是：一是希望多征收些“有钱人”购房的税费，调节一下财富分配；二是希望压低高价物业的成交比例，让城市房价均价“显得”低一点。但时代变了，市场背景变了，房地产市场持续下行加上贸易摩擦对经济可能产生的冲击，都让我们反思过去的政策，必须适时调整目标和方式。

首先值得强调的是，限制高价物业交易，甚至限制高价物业的价格已经被反复诟病。一是诟病房价被平均，貌似低了，实际是数字游戏；二是诟病限制高端物业价格销售，实际上等于补贴有钱人，这是完全不合理的做法。因此，取消针对高价物业一系列不合理的政策，是推动房地产市场恢复的关键。在这方面，各地方最近两年已经做得较多，但仍需继续推进。

其次，当下消费市场低迷，既有心理预期不佳导致的不敢消费，也有实际消费能力不足导致的没钱消费。因此，现阶段如何刺激有钱人消费至关重要。对于高收入群体，买房是他们真正的大宗消费。能够解除对豪宅产品交易的部分限制，无疑是刺激交易的关键，也是下一阶段刺激楼市需求的新发力点。