天底下最好的创业是做房东，收租是天底下最好的生意...稳赚不赔...
国内外很多财富大亨都有房地产部分的投资。但现今经济环境下行，投资环境恶劣，多个行业裁员降薪的现象频繁发生。房地产行业更为严峻，地产下行已成事实，但相应的租赁住房的租金回报率创新高（租金回报率：是指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值），同时，我们发现银行的存款利率也在不断下降，“止跌回稳”的大基调让房地产市场拥有了保护层。
本期，我们就一起深入探讨，当房租收益超过银行利息，个人资产保值性有了一定托底，你愿意投资公寓项目吗？
01
历史首次！
我国的房租收益超银行存款利率
根据市场公开的数据来看，2024年上半年，我国重点50城的租金回报率达到2.03%，而与此同时，一年期存款利率仅为1.35%，3年和5年期存款利率也不到2%。历史上首次出现了房租收益超过银行存款利率的现象。
具体数据来看，近六年来我国租金回报率呈现“先降后稳再升”趋势，今年上半年租金回报率水平创2019年以来新高。
URI在研究过程中发现，在很多发达国家，房屋租金是房产投资非常重要的一部分，但是在我国房屋的投资价值主要取决于房价的涨跌。本次租金收益率达到历史最高，表明我国居民依靠房租获取收益的预期有了初步模型。
我们再把最近的租金回报率与存款利率、国债利率进行对比，可以看出明显的收益优势。从收益角度来看，当前相比存银行的利息收益，投资租赁住宅的收益更可观。
再来看一下租售比的数据。租售比是通过租金与房价间的关系来衡量地区楼市运行是否良好，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。2024上半年全国50城租售比为1：590，租金和房价的偏离度近两年略有收缩。但是与国际上良好的运营区间仍有很大的差距。
分析具体原因来看，2024上半年重点50城平均租金月为33元/㎡/月，较2023年下降1.2%；平均房价为19640元/㎡，较2023年下降4.7%。
目前阶段，房地产仍然在自我调整的过程中，受经济环境和就业环境的影响，房地产市场“以价换量”明显，租金和房价并不稳定，且在下行通道上徘徊。
02
止跌回稳！
你的投资有可靠的保值性
房地产市场已经如此，房地产行业又是关于国民经济的支柱产业，因此十一前史诗级政策落位，上层明确“全力促进房地产市场止跌回稳，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权”。
在大基调的保驾护航之下，投资住房租赁产品将会更有保值性。“止跌回稳”需要一定的周期，在这个周期内租金回报率依然有较好的发展趋势，甚至在房价稳定之后，能够形成一股稳定的资产收益。
随着北上广深房地产新政组合拳应声落地，新一轮周期拉开大幕。北京楼市“新8条”落地，加大信贷政策支持力度；上海再出7条房地产新政，调整限购、降低首付比例，助力楼市“止跌回稳”；广州率先全面取消限购；深圳松绑限购、放开限售。全国重点一二线城市随着政策出台，积压已久的需求开始释放，新房和二手房成交量效果十分明显。
“量在价先”，既然成交量已经上涨，房价会不会上涨，导致租售比进一步回落？
URI认为是不会的。在这个阶段，我国房地产市场再大涨几乎不可能，微涨有难度，稳住或者缓慢下降都具可能。货币政策有了，房产政策也有了，但是购房的“供大于求“的现实问题依然存在。积压的购房需求正在释放，新增的购房需求则需要看经济环境、居民就业、收入和市场预期等综合因素影响。尤其在二手房市场，大家都在观望，政策来袭，很多房主将房子抛售，一时间导致供应急速上涨，成交价格一时间难以快速回温。
03
国际经验！
稳定收益的房产是最好的投资选择
房产投资最主要的指标就是看租金回报率。租金回报率稳定才能使房产投资成为长期且安全的投资选择。即使遇到经济环境动荡，稳定的租金回报也能给投资者很好的保护。比如房价短期下跌，租金收入的稳定性可以为投资者提供持续的现金流；比如随着通货膨胀，租金收入也能随着上涨，为投资者平衡其他的消费上涨。
从国际经验来看，很多发达国家的房产租金回报率在市场低迷的时候都能展现出强大的现金流支撑力。
举例日本房地产市场，在上世纪90年代经历了长时间的调整，日本首都圈公寓的租金回报率从1990年的2.9%上升到2003年的6.2%，目前维持在3.4%左右。这一现象表明，即使在房价下跌的市场环境中，那些能够产生稳定现金流的房产仍然具有投资价值。
韩国的情况也类似，尽管面临人口负增长的挑战，但首尔等主要城市的房产市场依然保持了较高的租金回报率，吸引了大量投资者。此外，西班牙租金收益率适中，马德里平均为6%，但由于其房地产市场正在复苏，资本增值潜力很大；葡萄牙的房价较低，但租金收益率高，里斯本的平均收益率为5%……
这些国际案例表明，优质的房产能够承压，能够产生稳定现金流的房产仍然是投资者的宝贵资产。我们在投资房产的过程中，要密切关注其长期盈利能力和现金流价值。
04
长期投资！
如何选择租金回报率高的项目？
做长期投资，策略布局非常重要。房产作为一种重要的投资渠道，其价值不仅体现在交易价格上，更体现在其能够带来的长期稳定回报上。长期投资策略的核心在于选择那些基本面良好、地段优越、户型合理、有产业支撑的房产，住宅租赁产品奕是如此。
URI通过本次十一黄金周期间一线城市住宅成交量火爆的有两点经验值得借鉴：
一是地段好、产品好的房产优势凸显。好的地段是未来住宅能够稳定价格的基准点。股市行情火爆，财富有效转移，一线城市现在开始有投资客进场，他们依然将房产作为主要的投资之一，并且看重核心地段住宅租赁之后稳定的现金流。
二是价格诱人，性价比高的住宅始终是王道。在前期市场动荡的环境中，很多“猎物”已近被盯准很久，价格也下探的足够低了，当国庆市场反弹时，更容易被“猎人”关注。尤其是部分政策利好刚需，性价比高的住宅更容易受到这部分人追捧。
反射到公寓投资方面，URI认为首先可以关注市区的“老破小”和商业存量， 所谓一线城市和重点城市的“老破小”和商业存量往往具备在城市的核心地段，配套极其成熟，职住平衡性较高，租金市场表现稳定等特性。
其次是寻求政企合作，扩募资产，收储或培育优质项目。企业可以抓住目前的政策机遇，寻求各地“质量上乘”的闲置或低效资产、土地，通过合作改造、收储或者新建保租房，可寻求退出、联合发行REITs以及扩募机会。
再者就是加入城市更新，盘活存量资产。城市更新的区位和价值一般都是非常诱人且无法大规模开发和新建的区域，通过加入更新或者运营人才公寓等形式，为城市片区活力升级贡献一份力量。
结语
在政策托举和租赁市场多元化发展的前提下，当房租收益超过银行利息，投资公寓项目还是很有前景的，前提是要有“慧眼”和“谋划”，要用长远的投资思维去判定市场走向。
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URI城市租住受多家国内大型开发商/私募基金/商业银行/信托投资公司/保险公司/公寓运营商等委托，长期征集优质物业。
地域范围：重点一二三线城市
物业要求：公寓及酒店物业（适合做长租物业的，地段配套适合的都可推荐）
合作方式：买/租/加盟均可
合作入口：
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:Mark君
内容复核:木兮
运营编辑:汤梦
