“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上广深4城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《一线城市数据月报·10月｜住房租赁市场监测与分析》。

概 览

■政策指导：“政策月”来袭，多部门出台住房支持政策，引导租赁市场高质量发展；

■租赁用地：上海“六次土拍”将一线城市租赁土地成交规模拉升至27万㎡；

■个人房源：市场逐步进入淡季，一线城市个人房源新增供应跌幅收窄，租金稳中略降；

■分散式房源：除北京外其他一线城市分散式公寓规模呈现萎缩状态，后劲不足；

■集中式公寓：一线城市集中式公寓规模稳重有升，租金环比表现平稳；

■项目新开：一线城市10月开业项目锐减，对比9月数量腰斩，上海仍然占比70%；

■企业动态：企业投拓积极推进，企业围绕“中秋”开展多项特惠活动、租户互动不断。

#政策篇：

“政策月”多部门出台住房支持政策

引导租赁市场高质量发展

宏观政策：10月5日，住房和城乡建设部发布数据，截至8月底，全国城镇保障性安居工程已开工598万套，占年度目标任务的80%。加大供给力度的同时，多地还积极出台公积金相关政策，加大购买保障性住房的政策支持力度。

在近期国务院新闻办公室举行新闻发布会上，多部门积极回答有关租赁住房的多个问题。

10月8日, 国家发改委表示将会支持更多符合条件的民间资本项目发行基础设施REITs，深化投贷联动试点合作。10月12日，财政部有关负责人介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。将用好专项债支持收购存量商品房用作保障性住房。10月17日，住建部表示年底让450万新市民、青年人住进保障性住房。金融监管总局数据显示“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元（截至到10月16日）。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元，打好房地产各项融资工具的“组合拳”，形成集成规模效应，增强精准适配性。

国务院办公厅印发《关于加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的若干措施》，其中提到：加强住房支持政策，多渠道增加保障性住房有效供给，对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据其未成年子女数量，在户型选择方面给予适当照顾。

城市政策：一线城市政策密集，多数聚焦保障性住房的筹建工作，且紧随市场大势，适时调整租金监管、公积金提取、保租房管理等方面的细分政策。

北京制定的《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》施行，押金托管和租金监管系统也同步上线，并且在11日公布2024年第二批北京保障性住房建设筹集计划，列入开工计划项目共23个项目、房源28165套。其中计划今年开工项目13个、17224套。

上海发布《关于本市保障房配建的实施意见》，鼓励保障对象较多的区域进一步提高建设项目的配建比例。10月15日，上海印发《关于优化本市住房公积金租赁提取业务相关事项的通知》，规定了有关租赁住房公积金业务等方面均有重大利好。10月21日，静安区发布《静安区关于推进保障性租赁住房管理和服务的实施意见》的通知，提出了三大服务举措着力打造管理规范、服务优质的保障性租赁住房项目。

深圳印发《关于公寓类居住房屋用作社会主体出租的保障性租赁住房的通知》，且为继续支持缴存职工提取住房公积金用于租赁住房，住房公积金租房提取阶段性政策将续期一年。罗湖区宣告启动2024年度面向罗湖区户籍公共租赁住房在册轮候家庭筹集社会存量住房工作。

广州印发《关于推动广州市不动产资产管理业态发展的若干措施》和《广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见》。10月22日，广州白云番禺区近700套人才公寓开放申请。

#供给篇：

上海以一己之力

将一线城市租赁土地成交规模

拉升至27万㎡

10月，一线城市租赁用地共计成交13宗，其中上海成交了11宗，北京和深圳分别成交了1宗，用地面积27.41万㎡，环比大涨，均为配建租赁住房用地。其中上海配建租赁住宅用地非常火热，占比达到85%。

成交地块性质：上海拿地主要来自于第6批次集中土拍。10月，上海的招拍挂土地主要来源于10月25日上海第6批次土拍，本批次一共8宗地块（4宗大地块），分别位于杨浦定海社区、宝山南大、闵行浦江、闵行华漕，拿地企业分别为中海、华润、象屿地产、上海城投，土地面积共计19.24万㎡，其中租赁总建面为1.93万㎡。上海其余3宗均为协议出让土地。北京和深圳两宗土地均为划拨形式。

#市场篇：

住宅新政加强市场流动性

个人租赁房源新增规模下降

个人房源供应端：10月，一线城市个人房源新增供应量累计约为11.9万间，环比下降1%，相比于前几个月下降2-10%，跌幅持续收窄，有回归稳定的趋势。从环比情况来看，本月上海新增供应表现较好，上涨了5%，其他一线城市均有不同程度的下滑，深圳在取消限售和外围区域放开限购之后，房屋流通性提升，市场热度较高，因此个人租赁房源环比下降达到了5%。

从同比情况来看，北京、上海、深圳个人房源跌幅严重，均与各个城市出台解除限购政策，且叠加更好的利率政策，商品住宅市场热度再一次上升有关系，未来市场的走向需要进一步观察。

个人房源坪效租金表现：四季度整体租赁需求收缩，个人房源租金水平整体下滑。

10月一线城市的个人房源租金整体环比下滑3%，这主要原因是个人房源租赁是租赁市场的“晴雨表”，10月份处于租赁市场传统淡季，市场新增需求减少，租金上涨缺乏动力，租金均价延续稳中趋落态势。另外，宏观市场动荡，利好政策层出不穷，租客消费更趋理性，在一定程度上抑制租赁市场需求和租金水平。

其中一线城市个人房源平均租金3.10元/天/㎡。北京的租金水平保持平稳，上海和广州两个城市的租金水平均环比下降在1%以内，深圳租金水平下降2.1%，预计第四季度租金水平将持续收紧。

套均总价：一线城市套均总价差异明显，深圳同比表现不俗。

10月，一线城市套均总价仅上海环比有所提升，其余城市同环比均有不同程度的下降。其中北京、上海、深圳套均总价处于较高水平，广州由于规模体量小，租金水平低，套均总价相对处于低位，价格变化浮动小，本月下滑仅1%；深圳套均总价波动较大，环比下降9%，同比下降5%，这一现象与深圳产业转型的挑战以及就业市场压力密切相关；其余城市的上下波动均控制在5%以内。

分散式公寓市场表现：除北京外其他一线城市分散式公寓规模呈现萎缩状态，后劲不足。

10月，一线城市分散式公寓规模仅北京保持相对稳定，其他三个城市均有不同程度的下降。从环比情况来看，北京上涨0.7%，上海和广州下降7%左右，深圳下降了12.5%。与去年同期相比，除了北京有一定的增长，其他三个城市均有45%左右的下降，几乎接近腰斩。

URI分析原因来看，分散式公寓的商业模式又称为“二房东”模式，赚的是差价，在经济环境、竞争压力、租金波动、成本不减等因素的影响之下，利润越来越薄，从而影响在一定程度上影响了市场规模。

分散式坪效租金表现：分散式公寓租金水平较上月来看仅北京保持相对稳定，其余各城市均有一定程度的下降。这与规模萎缩、市场不稳定性有较大的关系。

10月，整体分散式公寓环比租金持续下滑，北京基本持平。其中广州分散式公寓规模虽低，但多处于市中心区域，租金水平保持高位，同比上涨5.3%，价格支撑力强。北京、上海市场规模相对较高，竞争激烈，租金同比下滑明显。

集中式公寓市场表现：一线城市集中式公寓规模稳重有升，环比上涨幅度在3%以内。

10月，一线城市集中式公寓规模稳重有升，环比上涨幅度在3%以内，其中上海和深圳同比去年有较大幅度的增长，上海增长29%，深圳增长接近10%。集中式公寓房源在品质、服务和控制成本上更具优势，且有保障性租赁住房、人才公寓、产业集中配套住房入市，为集中式公寓规模效应添砖加瓦。

集中式坪效租金表现：集中式公寓租金表现平稳，各城市均波动较小。

10月，集中式公寓租金表现平稳，各城市均波动较小，这个表现主要是针对环比情况，沿袭了9月份的租金情况。但是同比去年来看，除了北京集中式公寓租金上涨4.7%之外，其余城市均有不同程度的下行，租金下降幅度在5%以内。主要受影响于供应结构和整体环境的影响。

#行业篇：

一线城市10月开业项目锐减

环比数量腰斩

10月集中式公寓新开业的项目7家，其中上海集中开业5家，广州和深圳各开业1家，且多数项目比较低调，项目信息释放的极少，在市场上声音明显不足或内部有租赁消化渠道。

在上海新开业的项目中，西岑公寓比较特殊，它是华为为科研人才提供的居住场所，是产城融合配套中重要一环。

个案代表一：

华为西岑公寓

华为西岑公寓位于金泽镇西岑社区练西公路和港悦路交汇处西北侧，项目包含35栋单体建筑和1栋短租式公寓，建筑设计地上14层、地下2层，总建筑面积达50万平方米。

项目完成后将提供超过6000套房源，旨在为即将入驻青浦的华为科研人才提供舒适的居住环境。公寓有两种房型，均为单房户型，面积分别为40和48平方米，欧式装修风格，精装交付，设备齐全，拎包入住。

据了解，位于上海青浦区的华为练秋湖研发中心已与今年7月9日全面建成，占地面积2400亩，总建筑面积206万平方米，总投资超百亿元。

这是华为全球最大的研发中心，预计年内投入运营。该项目将汇聚企业办公、研发中试、技术孵化、生产服务和配套居住等多元化功能，打造一个复合型产业社区。

个案代表二：

微领地新静安中心社区

微领地新静安中心社区于2022年1月平整场地，2022年7月破土，2023年9月16日5栋楼全部封顶，2024年10月陆续开业，打造了一个小而美、小而精、小而特的创新型邻里商业街区。

微领地新静安中心社区提供1750间18~41平方米的精装一室/两室户型。公寓不仅有舒适的居住空间，还通过丰富的社区服务和活动，为年轻人创造了一个充满活力和温度的生活环境。

#企业篇：

万科租赁住宅高端系产品首进苏州

江苏省首单公积金直付租金业务落地

在房源上新方面：万科租赁住宅高端系首进苏州，改造升级的富瑞斯国际公寓正式投入运营。该项目由苏州科技城发展集团有限公司与万科泊寓联手打造，将位于苏州高新区科技城的101间存量商务公寓华丽变身，致力为高层次人才提供便捷舒适的配套租住服务，助力苏州高新区推动产业转型升级。

在品牌动态方面：10月16日成都公交集团联合有巢举办媒体发布会，正式推出国内首个公交TOD综合体城市级品牌——“锦安居”。今年3月，成都公交集团选择华润旗下有巢、万象生活，作为公交TOD保障性租赁住房首批项目的全周期运营管理合作方。10月26日，首单公积金直付租金业务在“东南青年汇”金才店成功签约，这是南京东南国资投资集团与南京住房公积金管理中心签署战略合作协议，推出全省首个住房公积金按月直付房租试点项目。

10月11日，珠海格力集团党委书记、董事长康洪一行领导莅临华住集团全球总部，参观过程中，城家相关负责人向格力集团到访领导一行详细介绍了城家的发展历程、布局规模、资产运营等情况。

同日，常州市天宁区委常委、组织部部长王渊一行调研漫柏集团旗下青柠国际人才社区，江苏省住房和城乡建设厅原副厅长、江苏省房地产业协会会长杜学伦一行来常调研漫柏未来人才社区，杜学伦一行详细了解了漫柏未来人才社区现运营管理情况，对漫柏集团积极发挥人才公寓“行业标杆”效应，努力促进人才公寓行业健康发展所实施的一系列专项举措表示肯定。

在签署合作方面：10月14日城家资管官微消息，中国建设银行上海市分行与城家于10月11日在沪签署全面全面合作协议。10月23日，城家与江苏金北翼集团正式签约受托管理南通启东钱塘佳苑项目，该项目将打造启东最大规模租赁社区。项目整体分四期，共1700间，首期签约294间。

在活动营销方面，泊寓和有巢双11租房狂欢节开启，为租户带来更有的优惠活动。此外，泊寓面向合肥泊寓所有在住泊友以及合作伙伴举办“合肥泊寓8周年篮球赛”， 面向在租租户、泊寓达人举办小红书分享租房好物，赢千元购物基金的活动，参与就有机会获得大奖。

华润有巢迎来秋日松弛季，有巢华东开展城市City walk等缤纷主题活动。10月13日，浦发有家首届英雄联盟(LOL)电竞比赛在康泽社区圆满落幕，经过4个小时的比赛对决，两支战队用精彩纷呈的视觉盛宴决出本届比赛的最强王者。

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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:汤梦