有业内算过一笔账，如果在两年前卖房的话，平均差不多能少亏30%以上，100万的房子，可少亏30万，如果是那种500万、1000万的房子，自然是少亏更多。

当然，如果房子还在那里的话，说什么都没用了，天下没有后悔药可吃。现在留给大家的两个问题是：

一是如果手中有多余的房，也不准备置换，该不该变现？这类人主要担心房价还会继续下跌，因为有机构说未来房价还要跌3-4成。

二是存款利息是一降再降，手上的闲钱无去处，看到房价跌了这么多，应不应该抄底？很显然，这类人对房产还情有独钟，一旦有抄底买房的机会肯定还是会买的，只不过，他们不知道目前是不是底。

其实，这两个问题可以归结为一个，那就是未来房价是涨还是跌？

不得不说，最近楼市的话题又热起来了，开始唱多的媒体开始多了起来。一些专家口风似乎也发生了变化，比如北大国发院的两位教授在日前纷纷表态看好楼市，徐高教授说“未来几年的房价可能大起”，姚洋说“房价规律下跌不可怕，因为它会涨回来”，两位专家都对未来年楼市一致看多：现在卖房相当于白白送钱？

这个观点有没有道理？看清本轮楼市救治的逻辑或能感知大概。

救治本轮模式，从央行发出“三支箭”算起，差不多有1年半时间，此后就是各种提振楼市的措施出台。

可以说，措施出台了很多，基本用到了以往所有的楼市纾困措施，但结果大家都看到了，几乎所有城市的房价仍旧在下跌，开发商不敢拿地，购房者不敢买房，业主逐渐失去了耐心和信心。

这难道是各方愿意看到的吗？老实说，除了没房子的，谁也不希望房价无止境地跌下去。当然，个人说了不算，最终还得看国家政策，看国家是如何想的。

对此，国家在“4.30”已作专门表态，要结合市场供求关系变化，统筹研究消化存量房产。大家可以回想一下，从去年“7.24”国家首次定调“房地产市场供求关系发生重大转变”后，“4.30”是第一次公开表态去楼市库存的。这意味着，从决策层开启的新一轮楼市去库存真的来了。

按照我们国人低调隐晦的传统，如果没有“金刚钻，绝不会揽瓷器活”，能公开的新武器，应该是早装备部队了。楼市其实也一样，在宣布开启本轮去库存以前，一些地方已经在先行先试了，相比上一轮去棚改货币化安置去楼市库存，这次经过超过50个城市的试点，总结出来的模式便是：房票安置+“以旧换新”。为什么要打这样一个组合拳？原因有两个：

一是再大规模拆迁不太现实，主要是现在低矮的房子少了，拆高层和人员密集的住房不划算，就是拆不起；

二是拆迁周期太长，拆一个小区，从头至尾没有个5年、8年根本来不行，楼市库存要去化到何年何月？说白了，等不起。

所以，现在拆迁有条不紊进行，不是不抱希望，只是短期效果不大。现在能做的是，对已经拆迁的项目采取房票安置（房票兑换的可以是新房，有的城市连二手房都可兑换），起码可以解决一部分库存。其他大部分库存怎么办呢？这就是超过54个城市都在实施的“以旧换新”政策。

“以旧换新”政策，从开始的中介机构待售、旧房换新房，发展到现在是地方直接收购新房+二手房，收购的新房是来自于未售的新房，而二手房则是来自业主愿意置换的老房子。收购的房子大都用来做保障房，一部分用来出租，以确保收支平衡。

现在的问题是，收购商品房用作保障房的资金从哪里来？一个重磅消息传来！

都知道，未来房地产新模式就是“保障房+商品房”并行发展，商品房是市场来供应，而大量的保障房来源于哪里？要么新建，要么收购现成的房子用作保障房，按照相关部门的说法，保障房主要由国家来负责，直白地说，资金肯定是国家出，怎么出呢？

这不，财联社5月16日报道了一个重磅消息，住建部、自然资源部、央行、金管总局四部门成立联合工作组，并在5月17日召开政策吹风会，参会的包括财政部、地方政府、大型银行等负责人，内容就包括收购存量房酝酿讨论等。从这些参会部门就可以看到，要么是业务部门，要么是钱袋子。

这意味着，国家开始收购存量住房到了开始全面推开阶段。实际上，早在去年，央行在青岛等8个二线城市都开始试点1000亿租赁贷款支持计划，包括青岛、重庆等城市都用这笔资金购买了一部分库存商品房用作保障房，积累了相关经验。现在多个管业务和钱袋子的部门要研究收购存量房的事宜，那基本就是国家全面铺开收购库存了。

此时，很多人可能担心，现在财政不是没钱吗？哪里来的收购资金呢？其实，最近比较火热的国债发行已经告诉了我们部分答案。通过发放20年、30年、50年等长期国债，从购买的对象看，是机构和个人，实际上就是大家在银行的存款，你不消费，又嫌利息低，那就来买国债，至于怎么用在什么地方？国家来决定。

当然，也不是所有资金都来源于国债，从试点情况看，应该还有相当的低息贷款用于收购存量房（新房+二手房）。通过试点经验发现，收购过来的房子用来出租，其租金是完全可以覆盖利息支付的。至于最终磨合成什么策略，相信很快就会见分晓了。

大家还担心一个问题，收购的价格会不会比较低？

刚开始试点一些城市，确实是价格比较低，6-8折为主，但业主的积极性不高，谁会再掏那么多钱置换呢？这里面试点最成功的城市应该是南京，2000套的置换名额，短短时间就有3700多户意向报名，为什么南京业主如此积极呢？

除了房子本身不错，另一个重要原因是收购价很可能高于评估价：

根据365楼市报道的信息显示，在本次置换过程中，位于清凉门大街某小区一套64平米的房子评估价为252万，单价划到3.9万一平米，比两个月前该小区3.4万一平米的成交价，足足高出了5000元一平米，按幅度算的话，评估价比实际成交价高15%左右。

这其实就是笔者说的“涨价去库存”，思路是置换的老房子，其评估价格高于最近的实际成交价，同时，准备买的新房价格不用降（其实相对于实际市场已经涨价了不少）。对置换的业主来说，评估价高了，置换购买的新房价格也高了，看似没占到什么便宜，但对市场来说，此前挂牌的低价房源瞬间不见了，因为谁也不会傻到以比收购价还低的价格卖房，这也是南京二手房挂牌量迅速下降的原因，很多人开始撤单了嘛。

从决策者角度来说，个人没损失的动起来，交易起来就行，根本的是要市场活跃起来，都知道大家是买涨不买跌，所以，利用了“涨价去库存”的思路，收购一部分房子，起到四两拨千斤的作用，最终的目的是让二手房挂牌量越来越少、新房库存快速去化。

其实，国家在最新的表态中已经明确，地方政府应以“合理价收购部分商品房用作保障性住房”，这个合理价肯定不是低于市场价，这其中的信号我们应懂。

最后说一个问题，有人说，那么多保障房出现，会不会对我们的商品房房产生影响呢？南京的做法是，在新的规定中明确，保障房不能进入商品房市场交易。从这个角度看，接下来虽然有大量商品房被收购用作保障房，但从制度上给堵住流动性，大家就不用担心了。

通过以上信息展示可知，现在卖房等于白白送钱的原因有两点：

一是国家收购的价格可能明显高于目前小区的成交价，自己按照现在的市场价卖房显然不划算；

二是随着国家收购库存大招的实施推进，楼市供求关系发生转变，楼市逐步脱离底部区域，买卖双方的预期也随之改变，房价回涨也是自然而然。

资本市场地产指数连续20多天的轮番上攻，肯定不是佯攻，这个大势，应懂。