科学城已经有半年没有新盘上市了，大壮借着优质的地理位置，又特别的傲娇，产品不好好做，价格又吊得老高，进度也比较慢。

这次说的这个新盘位于香雪和云埔交界的板块，开源大道和开创大道交叉的位置，对面是去年交付的时代天境，还有时代春树里、中海誉城等大盘。

星河臻华府是华甫村旧改，2公里远还有一个盛世禧悦，是星河旧改的荷村，进度比这个快。

整个科学城是向东发展的，最核心的地段是萝岗到香雪这里，但这里开发进入尾声，而且主要以写字楼和商业为主，住宅会逐渐往云埔方向靠拢。

先来看一下小区的基本情况。

小区名：星河臻华府

总楼栋：一期10栋，二期7栋

总户数：2800户

车位比：1:1.25

梯户比：2梯5户、2梯4户

容积率：4

主要户型：85、95、105、125

板块：黄埔科学城香雪板块

交通：6/23号线植树公园站（待建）

学校：九年一贯制中小学（待规划）

先说一下这个盘的优势。

从目前来看，这个盘的位置极佳，周边也没有什么对手。

隔壁就是已明确待建的省人民医院黄埔院区，北边还有一个中医院萝岗院区，最近的商场是星际云汇和奥园广场，自身也有1.5万方的商业。

香雪已经发展成型了，下一步就是发展云埔了，云埔过去的定位是一个科学城的刚需板块，当然也有非常多的创新型企业和研究院，未来的定位是广深科创走廊上的智造中心。

而臻华府又正好在香雪和云埔的交界处，这个位置又是即将上报的广州地铁4期里面6号线延长线和23号线的交汇站，楼下就是地铁，对面就是植树公园。

从产品和户型上来看，这是香雪板块第一个新规产品，得房率超过100%，85做三房，95做小四房，全是大阳台设计。

再从价格上来看，总价应该会略低于品秀星樾的二手，品秀星樾当年也是排队抢房的，最高去到5万加，目前高层普遍挂牌大概4-5万。

会高于中海誉城、金色梦想、时代天韵的二手价格，毕竟位置更好一些。

其次这个板块的二手交易是非常活跃的，中海誉城、金色梦想、东荟城这几个热门二手盘的月均成交量经常能排进全广州前十，就近自住的购买力还是足够的，从刚需到大平层到别墅都有，已经自成一体了。

星河臻华府比较适合的买家，一是附近的置换群体，二是依赖地铁通勤的科学城或智慧城的买家。

不太适合急需自住和对学校有要求的买家，毕竟交楼还需要三年，九年一贯制学校也还是在规划中，暂时还没有进展，另外，本身是旧改盘，生源也不是太纯粹，着急上学的话也只能上对面时代天境的东荟花园小学北校区。

再有就是，首开的楼栋是贴着开创大道，还是会有噪音和粉尘的困扰。

对于200万总价的买家，大概率是够不上这里的了，建议看看附近的时代天韵，有配套小学，或者快要交付的现房保利锦上，以及二手的岭南雅筑，这里位置略偏，但是胜在学校是九年一贯的广附，而且生源纯粹。

星河臻华府的价格还没有完全出来，门槛应该在300-500万之间，预计是3月底开放售楼部。