在老城区，有一类房子拥有便捷的交通，丰富的教育、医疗和商业配套，因为房龄老，居住属性不佳，被称为“老破小”和“老破大”，但凭借地理位置和较低的价格，依然成为很多买房人的选择之一。

而在是否购买这类房子的考量中，房子随着年限的增长，居住属性越来越差，甚至无法居住以后怎么办，是很多人纠结的问题。

近日，武汉青山区新沟桥街道二十一街坊134户居民发起成立“住宅合作社”，在原地为自己建造“好房子”，并已经开工。

今天我们一起来看看“住宅合作社”，未来老房更新的思路是什么样的。

首先，寄希望于政府承担全部费用甚至巨额补贴的做法并不现实，通过“自主更新、拆旧建新”，政府引导或主导、居民主导或出资、企业参与的多元化更新推进模式更加可行。

前文提到的武汉二十一街坊共有3栋住宅楼，其中2栋房龄超过60年，1栋房龄达50年，安全隐患越来越大。2022年，经第三方房屋安全鉴定机构鉴定，这3栋房屋安全等级均为C级，居民“住好房子”的愿望十分强烈。

2023年，湖北省试点“住宅合作社”危旧房改造模式。

当年年底，二十一街坊134户居民组建“住宅合作社”，选出居民代表、社区书记等8人组成理事会，选择区属国企青山安居集团为工程代建方，在原址新建了一栋32层的商品房，共有240套住房。

二十一街坊134户居民原址回迁，套内面积换套内面积，超出面积补差价，余下的住宅将通过市场销售用于平衡建设成本。

其实这种模式的逻辑很简单，就是提升容积率。如二十一街坊原先只有134户，提升容积率后盖了240套，去掉安置后的106套可以面向市场销售，以平衡建设成本和获取利润。

合肥的“仪表厂小区旧城改造项目”即中铁臻庭也基本是这种模式。

仪表厂宿舍区始建于上世纪60年代，房屋多为砖混、砖木结构，由于年久失修，安全隐患大。2017年12月，合肥仪表厂宿舍老旧小区改造项目正式启动，以“政府引导、居民自治、分段实施、逐步推进”的方式，通过提升容积率，建设商品房对外销售，成为包河区首个采用“居民自治征迁”方法成功实现征迁的小区。

前面是“居民主导、政府支持、企业参与”，除了补差价外，居民并不用承担费用。市场上也还有“政府引导、居民出资、企业参与”的模式。

成功案例有来自杭州的浙工新村，也是浙江首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区，重建资金主要由居民自掏腰包解决，自主更新。

浙工新村始建于上世纪80年代，共有14幢多层住宅，其中有13幢建于2000年之前。大多数楼幢由于建筑年代久远，房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防及配套用房，安全隐患较多，其中4幢多年前就已是C级危房。

去年5月，杭州发布《全面推进城市更新的实施意见》，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升。由于小区只有部分是危房，但全体居民的重建意愿强烈，因而浙工新村最后采取了自主更新的模式。

浙工新村小区居民以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，代表多数居民行使权利，采取委托政府部门的形式实施项目改造。

在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。

浙工新村这次原拆原建的主体是小区居民，主要出资人也是居民。浙工新村仅保留其中1幢楼房（建于2000年之后），其余13幢楼房推倒之后将新建7幢11层住宅，全部安装电梯，实行人车分流，还配建了地下车库。

资金来源上，原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算。每户最多扩面20㎡，扩面部分按市场评估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动），小区共548户，按面积计算的出资总额近4亿元。

除此之外，浙工新村重建后还有400多个地下车位，每个售价20余万元，总计可获得约1亿元销售款。由于这些车位全部针对小区居民销售，实际上也相当于是居民出资，这么算下来，居民总出资额约5亿元。

居民出资额大约占到重建总费用的80%以上，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决，整个项目做到收支基本平衡。

整体上看，不管是提升容积率平衡支出，还是业主出资，随着越来越多的老小区成功重建，经验越来越丰富，形成一套完善的管理机制及监管体系只是时间问题。

其中最核心的问题，可能还是在于 “沟通难度”，尤其是涉及到出资，很难达成一致。