人气不足!市区这些板块怎么办?

楼市温宅 2024-06-22 20:09:34

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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

温州城区外围多个新兴板块,始终难有起色。

成熟慢、人气差、配套设施不齐全、缺乏生活氛围,几乎成了这些新兴板块的标签。

当新兴板块不兴旺,一些购房者也不急住,导致部分新盘交付后入住率低。

这些年,由于楼市下行,这些新兴板块的新盘普遍销售困难,哪怕大打折扣也收效甚微。

在此情况下,新兴板块人口导入难,更谈不上繁荣,分散的各大新盘、设施,短期内也无法连贯、集聚。

那么,这些新兴板块真的没救了吗?既然难以做大增量,当前就要先集聚存量。

眼前的新区与远处的老镇区

其实,这些新兴板块并不是真的“一张白纸”,它们大多还保留着撤镇设街之前的老镇区,仍有一些资源有待迁建、盘活。

住在新兴板块的市民会发现,在附近办点事总要去老镇区。老镇区虽然破旧,但集聚着大量机构,也有一些小商业,甚至还有点热闹。

但是,商品房居民去老镇区,往往办完事就撤,不愿在这破旧的环境中久留。这些老镇区的建设极其落后,道路狭窄,缺乏停车场,居民办事也很不便利。

老镇区的原住民,也不去商品房集中的板块,毕竟没啥好逛的,除了住宅还是住宅,商业还不如老镇区。

商品房崭新却冷清、老镇区有烟火味却破旧,两种形态的城区相隔不远,却格格不入,老死不相往来。

那么,能不能将这些烟火味,嫁接到崭新的地方去?

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以七都岛为例。七都岛的新盘,主要分布在温州大桥以西。七都老镇区,位于温州大桥以东的吟州。

吟州看似只是一个老旧村落,但它是目前七都岛上生活氛围相对浓厚的地方。

吟州

这里有一座老农贸市场,品类比不久前商品房旁刚开的新农贸市场多。这座老农贸市场附近,工商银行、中信银行,都在此设立了七都支行,还有移动七都营业厅。

吟州还开了不少小店,个别餐厅小有名气,甚至还有服装店、家纺店,足以说明这里有人气基础。

除了吟州,在老涂东南,沿着高品街,还孤零零地布局着老涂居民中心、鹿城农商银行七都支行、中国银行七都支行、七都卫生院、电信七都营业厅、七都派出所等。

老涂东南部分设施

然而,住在七都岛各大商品房居民,前来老涂东南、吟州,步行略远,一般都开车前来。每到周一、周三婴幼儿打疫苗的日子,七都卫生院的大院都停不下车。

显然,七都老镇区的设施,与居民生活区,严重脱节。

根据规划,七都岛主要开发温州大桥以西区域,温州大桥以东区域基本保留原生态。

那么,仍布局在老涂东南、吟州的农贸市场、各大银行、卫生院、电信营业厅等设施,该迁往七都岛商品房更集中的地方。

倘若这些设施就在商品房楼下、隔壁,商品房业主办事也无需开车,仅需步行,还享有更好的硬件设施、办事环境。

住在吟州、前沙的七都原住民,也将经常前往商品房集中的地方。

七都岛上的商品房

这样一来,街头有了人流,各种商铺自然就开起来、搬过来了,形成生活气息。

当生活不成问题,吟州、前沙的七都原住民,也会更愿意迁往七都岛各大商品房,推动商品房、二手房销售,提升各大小区入住率,形成良性循环。

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类似的,瑶溪老镇区在茅竹岭山脚下、龙永路与河头龙路交汇处一带。

这里聚集着瑶溪街道办、龙湾农商银行瑶溪支行、移动瑶溪营业厅等,还有餐饮、眼镜、小超市、手机、美发、药店等商户,生活氛围浓厚。

瑶溪老镇区街头

当这些设施仍布局在老镇区,瑶溪板块、浙南科技城各大新盘,人气不足,生活氛围缺失。

当前,已迁建的瑶溪派出所、瑶溪卫生院,均位于瓯海大道以北的浙南科技城。倘若接下来瑶溪其他设施就近迁建,很可能也迁往浙南科技城。

倘若未来瑶溪街道各项设施均布局瓯海大道以北,再加上产业导入,浙南科技城或将逐步形成生活氛围。

那么,瓯海大道以南以住宅为主、缺乏各项设施的瑶溪板块,仍难有大突破。好在,在建的南洋未来社区,有一些商业设施、未来生活场景。

瑶溪板块的商品房

还有南湖板块与南白象老镇区。

虽然比起七都岛、瑶溪板块,南湖板块在商业方面更领先,有万象城、万邦中心、阳光广场、未来ONE(在建)等,但整体并不繁华。

南湖板块

与其形成鲜明对比的是,南白象老镇区很繁华,启凤路还形成了商业街,有大量餐饮、服装等品牌,甚至还有书店。

南白象老镇区街头

同时,南白象街道办、南白象卫生院、电信南白象营业厅、移动南白象营业厅、邮储银行南白象支行、南白象农贸市场等设施仍布局在南白象老镇区,仅有不久前南白象派出所已迁往南湖板块。

南白象老镇区部分设施

前面提到的,还大多是各项设施的迁建。那么,能否直接迁移原住民?瓯江口做出了尝试。

别看瓯江口人气不太好,但到了灵昆老镇区,就会发现这里非常热闹,同样有商业街,集中布局着各类设施,生活气息浓厚。

灵昆老镇区

近两年,灵昆街道启动了拆迁,通过房票安置让原住民前往瓯江口买商品房。待瓯江口各大商品房交付,灵昆原住民搬迁至瓯江口,或将带动瓯江口商品房所在地的人气。

瓯江口的新建住宅

当然,受此前瓯江口投资客多、新盘布局分散、不少灵昆原住民一次性购买多套商品房、部分村拆迁尚未推进等因素影响,届时从灵昆老镇区带来的人气,可能比较分散。

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存量资源集聚、做大做强中心,是吸引资源、做大增量的前提与基础。

建立在区域原有基础之上的新区开发,必然好于另起炉灶。

城市如此,板块也如此。

倘若各项设施仍局限在老镇区的老房子里,哪怕周边商品房建得再好,这个板块的生活方式仍会很“原始”、很落后,继续被视作“乡下”。

只有全新的设施集中布局,打造成板块中心,就能推动人气集聚,最终形成生活氛围、生活方式,让新兴板块有了“灵魂”,产生吸引力、号召力,自然会有更多人愿意来此购房、居住。

而当前,温州不少新兴板块,各项设施位于老镇区,各大新盘分散布局,终究没能以城市思维来建设、运营,导致板块发展滞后。

功能、设施分散布局的新兴板块

因此,盘活老镇区资源、迁建老镇区设施,应成为当下各大新兴板块城市建设的重点,更是冷市之下少有的突破口,虽不至于扭转全局,但也能适当改善。

当前,全省正在推进“一刻钟便民生活圈”,以实现在居民“家门口”5分钟、10分钟范围内配齐基本保障类网点,“家周边”15分钟范围内因地制宜发展品质提升类网点。

将这些老镇区的资源导入居民区,正是“一刻钟便民生活圈”的体现。

至于资源导出之后的老镇区,可根据当地实际情况,整体拆迁,或用作廉价出租房安置外来人口。

像七都岛上的吟州、前沙等温州大桥以东的村落,可顺应保留原生态的规划,向文旅方向发展,为未来城市开发预留备用土地。

南白象老镇区则要好好挖掘一下塘河沿岸的历史文化资源,好好打造一条老街,而非任其在“脏乱差”里破败。

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