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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

首套房、二套房首付比例分别可降至15%、25%，个人住房公积金贷款利率下调0.25%，取消首套房、二套房商贷下限，政府收购商品房……

上周五，有关部门密集发布重磅楼市新政，引发市场的高度关注与强烈反响。

虽说政策尚未完全放松到底，比如税收政策尚未调整，但它体现出了政府救市的决心，一定会救到市场回暖为止。

按照往年规律，政策底之后一段时间，才是市场底。当政策利好频繁来袭，或对市场起到一些积极作用，但库存去化是一个漫长的过程。

就当下的温州楼市而言，库存不仅仅是那些在售的商品房，还有大量挂牌的二手房，且二手房严重影响着商品房的销售。

因此，快速让二手房流通起来，已成解决当下楼市低迷的关键。

就在上周，市住建局就《关于加快推进温州市区房屋征收实施房票的意见（试行）（征求意见稿）》公开征求意见，拟推行市区范围内房票通用、6个月内购房奖励最高15%，以及一系列金融支持、教育保障、税收优惠等。

很快，就有市民在市网络问政平台上，建议将房票拓展至二手房领域。

有关部门回复称：房票可以购买二手房是拓展房票使用范围的方式之一，我们在修订《关于加快推进温州市区房屋征收实施房票的意见（试行）》中将会充分考虑您的建议，同时将在听取各方意见的基础上进行论证，以期房票政策受众面更多更广。

可见，加快二手房去化、盘活楼市，已逐渐形成一定共识。

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楼市提振政策向来倾向于商品房，为什么如今要把二手房摆在重要位置？

当住房总量增加，二手房市场的低迷，已严重冲击整个楼市。从近两年温州楼市的表现，就能看出这一点。

一方面，数量庞大的二手房，以低价分流了商品房市场。

最典型的，便是那些新交付安置房，以表面上还可以的品质、低得多的价格，让大量刚需、首改购房者放弃了商品房，转向二手房。

还有一些急卖的二手房，为加快成交，以远低于市场价挂牌，拉低了购房者的价格预期，加速房价下跌。

另一方面，对于改善型购房者来讲，旧房不卖，就没有足够的资金买新房。

而当前，“老破小”普遍卖不起价格，“老破大”更是陷入了有钱人看不上、没钱人买不起的尴尬境地，几乎失去了流通性。

这种情况下，很多想买新房的购房者，实在无力购房，导致楼市陷入了死循环。

当大量二线城市取消限购，还有一些市民，想着卖掉二手房，去强二线城市买房，可能导致购买力流失。

因此，接下来想要继续救市，二手房是一个关键突破口。

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如果说“老破小”只要价格够低，还有刚需会买，那么“老破大”还有谁来买？

此前，不少城市已推出各种“以旧换新”政策，但普遍效果不明显，问题就在于谁来接盘旧房。

其实，2016年之后，随着楼市整体回暖，温州的“老破大”也有过微涨，主要在于“大拆大整”中货币化安置带来的购买力释放。

“老破大”虽然问题不少，但好歹是成熟现房，价格不贵，室内空间够大，有现成的装修，比起拆迁前的老房子，还是改善了很多。对于有急住需求的拆迁户来讲，再好不过。

因此当年，“老破大”一度成为部分拆迁户的心头好。

然而后来，因货币化安置导致购买力流失，有关部门采用了房票制，一开始针对安置性质商品房，后来逐步扩展到真正的商品房。

眼下，若能将房票运用到二手房市场上，让拆迁户购置二手房，或由政府收储后用于安置，对各方都有利好。

对拆迁户来讲，二手房已是改善居住，买来马上能住，无需在外过渡。

对有改善意愿的购房者来讲，卖掉老房子，再贴点钱或稍贷点款，就能买更好的新房了。

要知道，不少住“老破大”的业主都曾辉煌过，手头也有些资金，改善居住意愿强烈。无奈“老破大”与高端新盘价差且难卖，才一直住着没换。

对于政府来讲，当市民的改善居住意愿被激发，商品房库存去化，更有利于土地出让。

同时，房票还能锁定购房资金，减少购房资金外流，确保本地购买力。

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将房票运用扩大到二手房，从而盘活楼市、形成良性循环，是解决当前楼市困境的一大妙招。

当前，省内的宁波、绍兴、台州等城市部分县（市、区），已将房票扩大至二手房。

但是，这种做法只能是阶段性的。

既然如此，接下来的新房，不能继续建设同质化产品了，而是要建设真正的好房子，更好地满足购房者的改善居住需求。

倘若要收储房源用于保障性住房，除个别关系到“保交楼”的新盘外，应尽可能收储面积不大的二手房，避免新建更多同类产品。

安置房也应能少建就少建，尽可能先去化现有商品房、二手房库存。

至于未来面向改善居住群体的商品房，则应尽可能放宽容积率规定、建筑高度限制等，打造得房率更高、楼间距更大、景观视野更好、更多元化的产品。