作为济南老城内最大的城中村之一，距离大明湖1公里左右的柳行城中村，将加快启动拆迁改造！

最近，一份“天桥区柳行社区城中村改造项目”的推介信息在市场流传，其中显示：

天桥区柳行社区城中村改造项目总投资约52.5亿元（包含土地熟化和安置补偿费用），未来新规划建筑面积约30万㎡。

柳行城中村位于历山路以西、东关大街以北，距离大明湖只有1公里左右，距离2号地铁线历山路站数百米，处于济南老城非常核心的区位。

这里位于胶济铁路以南，属于济南老城最核心的古城片区，而且是古城片区唯一的大规模棚户区。

虽然位置优越，但这里的居住环境非常差，道路梗阻点多，存在安全隐患，自建房屋质量参差不齐，居民对改造的呼声比较高。

最新的招商推介信息显示：该项目总占地面积约25.78公顷（折合约386.7亩），开发用地面积约167亩，其中住宅用地约144亩（约9.6万㎡），规划建筑面积23.05万㎡，商业地块约22亩，规划建筑面积约5.85万㎡。

目前，该项目已经有较为成熟的实施方案，已经完成初步规划策划方案编制，已经开展项目摸底调查工作，并完成了项目土地熟化投入产出测算。

根据规划，这里将沿着南北向的泄洪沟打造一条河道景观轴，沿着东西向布局商业配套、公共服务轴线，最北侧沿着铁路线将规划一条防护景观带，隔离铁路的负面影响。整个片区规划7个开发组团：

未来开发完成之后，该片区的效果图将是这样的：

值得强调是，柳行片区的拆迁已经筹划多年，但迟迟没有取得实质性进展，背后的根本性原因是一个字——钱。

在去年2月，曾有居民咨询柳行城中村何时拆迁，天桥区政府曾做出明确的答复和解释：

其中提到，受限于大明湖周边建筑高度控制要求，这里的容积率不高于1.2，拆迁后只能建设房屋面积11万㎡。但经测算，拆迁后需建设安置房22万㎡，项目范围内无法满足安置、保障需求，无可经营性用地来平衡项目改造成本，项目资金缺口较大，按照目前天桥区的财力暂时无法实施启动。

济南日报近期发表的一份研究报告也分析了包括柳行在内的城中村改造的难点所在：

改造收益难以覆盖成本，土地规划难统筹。“如济南市柳行片区、刘家井庄城中村改造项目，当地街道和社区积极对接了绿城、绿地、越秀等多家有实力的开发商，但经测算，可用经营性用地面积太少，而且还受到了铁路线、建筑高度、容积率等因素限制，单独地块开发无法平衡改造成本，改造难以推动。”

需求端的拉动能力减弱，改造供给端的推力降低。2023年，济南、青岛两市新建商品房价格环比分别下降0.2%、0.5%，二手房价格环比分别下降0.6%、1.3%，房地产市场处于低景气指数水平，不少拟购房者持观望态度。同时，绝大多数房地产企业从扩张走向收缩，资金链承压，但城中村改造类项目一直存在高投入、低利润、操作复杂和投资回收期长等问题，导致房地产企业参与意愿不强。

好消息是，在各类刺激政策的推动下，柳行片区城中村改造正加快启动。天桥区住房和城乡建设局近期在回复市民咨询时如此表示：

柳行社区已列入天桥区城中村改造计划台账。下一步，将加大招商引资力度，积极争取国家政策性资金，加快启动项目改造。

结合最近的“天桥区柳行社区城中村改造项目”推介信息，天桥区正在力推该项目的实施，期待多年的柳行城中村拆迁有望迎来实质性启动。

另外，在柳行片区以北、胶济铁路线北侧，刘家井、沃家庄、张家庄也有迫切的迫切的改造需求。天桥区也在推动，但受制于成本倒挂、资金缺口等问题，预计它们的进展会慢于柳行片区。