首先说说区位。 作为粤港澳大湾区门户枢纽，广州南站是湾区轨道交通名副其实的“C位”，未来的广州南站将成为“粤港澳大湾区的客厅与门户枢纽经济区、广佛高质量发展融合的新极核、广州市南部中心区”。 自从2010年1月30日投入使用以来，经过十几年的发展，广州南站的交通枢纽价值算是实现了，汇集5条高铁、4条地铁和3条城轨，日均60万的人流量，稳居全国第一。
那目前广州南站周边有哪4个新盘在售呢？分别是新鸿基.峻銮、广州城投岭南府、星瀚TOD、星寰TOD。
广州南板块在售楼盘情况(数据来自：真实成交统计）
项目
与南站距离（百度地图测距）
目前售价
户型
广州城投岭南府
直线距离887米，步行约21分钟
2.8万～3.5万元/m²起
在售建面98㎡-143㎡二至三房
广州ICC·峻銮
直线距离1.4公里，步行需25分钟
3.5万～4.5万元/m²起
在售建面95-125㎡三至四房
越秀星寰TOD
直线距离2.3公里，开车约4分钟
3－3.2万元/m²起
在售建面92-130㎡三至四房
越秀星瀚TOD
直线距离2.4公里，开车约17分钟
2.5万~4.3万元/m²起
在售平层建面约73-112㎡二至四室，带装修出售，单价约2.5万-4万元/㎡；复式产品建面约98-107㎡三至四室，单价约3.7万-4.3万元/㎡。
目前这4个盘中，卖的最差得是新鸿基.峻銮、广州城投岭南府，主要原因可能还是价格问题，毕竟这4个盘中卖得最好得就是价格最具有优势得星瀚TOD！接下来我就给这几个盘一一得大致讲解一下，它们优劣势！
新鸿基峻銮该项目分商业和住宅两部分开发，体量86万㎡，非传统综合体，其中商业综合体部分在南站两侧，命名为“广州环球贸易广场”，住宅部分则在南站南边。项目规划14栋住宅楼，在售建面约96-162㎡三四房，偏刚改/改善。
按照规划，南站Icc峻銮集结办公楼、商场、酒店、住宅、服务区公寓及公用交通设施为一体，可惜住宅-交通-商业三者割裂，三个功能区各自独立，业主如果要坐地铁，不能在地下直通，需要绕到地面通行，增加出行时间。另外教育也是一个短板，仅配建1所12班幼儿园，中小学需要到附近就读（具体入读政策以当年当地教育局公布为准）。从入手的角度来看，项目虽然属于南站核心区，但配套兑现程度及升值潜力预期太长，地缘性自住/办公客群或者经常出差的买家值得一看，怎么说也是南站TOD。
优势：
①南站1公里内唯二住宅地块，小区配套全，有泳池、球馆、会所
②交标高，95方刚需交标一样很高（松下冰箱、魔镜等）
③开发商是港企新鸿基，资产8000亿，负债率仅18%，资金实力雄厚，在北上广有各种高端商业、豪宅项目
④南站东广场已封顶，以写字楼为主，能引入产业，积累人气
⑤南站有4条地铁交汇+高铁8小时全国可达
劣势：
①在售的使用率仅85%左右，价位偏高
②在售D区到南站距离1.4公里，稍微远了点
③西广场商业配套在建中，兑现需要时间，预计29年投入
④周边居住氛围不浓，写字楼空置率高，商业没起来前，板块价值认可度低。
这个盘自诩打造花园式高端住宅，外立面采用双层中空low-e玻璃、铝膜、中置百叶等材质工法，做到有效隔热降噪，更能打造高颜值的标志性外立面。项目于2022年4月开盘至今，销售一般，滞销的原因大概是价格和板块价值不匹配，当前在售价格对比开盘期已有明显降幅，后续随着越秀星寰的清盘，领南府有望迎来机会期。
优势：
①总高25-27层的小高层，两梯四户，得房率90%左右，住起来较为舒适
②现楼，交付标准高，送格力中央空调
③近地铁石壁站300米，🉑乘坐2/7号线
④石壁幼儿园、配建了南站小学（省级）
⑤海珠湾隧道，25年通车，20多分钟能到江南西
劣势：
①2、3号楼近学校和车路，有噪音影响，特别的对2号楼低层的影响较大
②没商业配套，要等南站喜街完善，否则只能依靠对面臻尚苑的底商，菜市场最近的是村里的石一市场（900米）
③周边700米有石壁的卫生所，大医院远，要去到祈福
④周边住宅不多，所以到了晚上，显得格外漆黑，一半城一般村的既视感
越秀星寰TOD
项目所在的位置介于长隆和南站之间，距离地铁7号线谢村站约300米，城市面貌相对好一点。项目规划13栋住宅，涵盖建面约89-130㎡三四房，130㎡已经售罄了，在售约90/115㎡三四房，当前所剩余货不多，准现楼，今年买今年入住。项目有地铁、有商业，自身配建1所18班幼儿园，中小学就读公立九年一贯制新学校（具体入读政策以当年当地教育局公布为准），距离项目约1.1公里的博萃德学校是一所十五年一贯制高端民办国际化学校，广州足球公园有望为片区发展提供强大的纵深支撑。
优势：
①户户朝南，且为小高层17、26、30层高，还是准现房
②中型社区，花园是在一起的，花园显大，能够支撑起一定规模的配套又不会太拥挤
③近地铁谢村站450米，步行6-8分钟，🉑乘坐7号线
④配建了幼儿园、有9年一贯的学校但是没有挂牌且统筹生源
⑤离万博10公里，一条路开过去就到，也蹭到万博发展的福利
劣势：
①周边还比较荒，日常生活并不便利，如果说城投领南府是城乡结合，那这里更像是有待拔地而起的新城市
②大部分楼栋都配有配电房，低楼层2-3楼挨得太近了
③靠近足球场，若恢复到13-16年中超金元盛世，碰到赛事或举办活动周边会又堵又吵！
最后说说南站4个盘中卖得最好得项目——星瀚TOD！
品秀星瀚TOD
这个盘分南北两区开发，南区16栋住宅，楼下就是地铁22号线陈头岗站；北区5栋住宅，因为超高层+远离地铁，上车门槛要低点。产品倒是挺丰富，有平层有复式，涵盖建面约73-112㎡平层二至四房、建面约98-107㎡复式产品。前几年作为南站唯一住宅盘，卖得相当好，如今随着南站项目越来越多，且新开项目的位置越来越好，这个盘的缺点也显露出来了。比如，项目外围相对荒凉，缺乏商业配套，如果没有土拍城更的话，很难改变当前的界面。再比如，85㎡三房只有一个卫生间；112㎡四房主卧对着小卧室，私密性差。不过项目胜在入门总价相对没那么高，有学校（九年一贯制广外附）、有地铁（地铁22号线陈头岗站）、有商业，又是准现楼，对于刚需上车的客户还是挺友好的。
优势：
①南区近地铁陈头岗站，南区的1-5号楼，可以地铁直达家门口，风雨无阻，还有25年下半年，地铁20分钟能到西塱、白鹅潭。但是北区走到地铁站要12-14分钟
②小区内配建幼儿园+广外附9年一贯制
③现楼
劣势：
①旧规产品得房率80-85%，85方才三房一卫
②有底商，但商业配套不成熟，毕竟现在入住了，进驻商业还不多
③没医疗配套，附近3公里无三甲医院，距离2.3公里有个石壁卫生服务中心，每天17点下班那种，既然这个盘收割刚需，很多都是婚房或者带娃的家庭，特别是读小学前，离医院近也蛮重要的
④广佛交界处，周边荒凉，阳台可望到佛山，且未来发展前景不被看好
⑤三面环路，北有南大干线、南有东晓南放射线、西有东新高速，对部分楼栋有噪音影响。
那么南站当前在售的这四个盘，该怎么买？
看中南站未来有升值潜力的，考虑交楼标准得，可以选新鸿基峻銮，品质好，商业配套想象力大，直接享受南站的利好。看中产品的，建议选择城投领南府和越秀星寰，前者周边配套更完善，后者价格更实惠/性价比高。看中学校的，距离地铁口很近得，总价便宜得，建议选择品秀星瀚，毕竟配建九年一贯制广外附学校这是最大优势。对此，你怎么看呢？
