原创 唐伯虎 秒懂成都楼市 2024年07月25日 15:43 四川

成都发展一路向南。

因为这里成本低，有大量的现成土地，可用来造房子、公园、学校等。

而五城区都是一些老房子，居住条件差。

但在高速发展十多年之后，城南土地成本、房价也变得可望不可即。

近两年，发展春风开始吹回五城区，尤其是成华区接住了这一泼天富贵。

为啥？

首先“金色中环”的联动，以东2.5环为主轴线，串联二仙桥、八里庄、崔家店、槐树店、杉板桥、迎晖路、东客站等。

其次，拆迁出大量平整土地，修建迭代的改善产品，在成都市场占据了一席之地。

二仙桥-八里庄板块：

第一次听说大名，是去二仙桥要走成华大道。

作为主城区城市更新的典范，板块发展迅猛，目前已腾出约3000亩可连片开发土地，众多国央企、民营头部房企入驻。

取得成绩，2023年五城区商品住宅成交面积TOP1板块，2024年五城区计划供地面积TOP1板块。

同时，二八板块也是《成都市中优“十四五”规划》所明确的唯一一个位于三环内的城市副中心，也是唯一一个定位文创中心的板块。

值得一提的是，成华区教育在五城区算垫底，但个人相对看好二八板块教育崛起。

教育上，公立的K12学校成都七中英才学校，很牛逼，但全区摇号，双林小学馨韵校区，双林小学的“一校三区”模式，还有优质私立K12学校成都嘉祥外国语学校。

因为是工厂搬迁，片区内几乎无老破小，生源较好，出成绩也是迟早的事情。

崔家店-槐树店板块：

最近，槐树店在成都土地市场大放异彩，成华区槐树店路16号宗地以8.63%溢价率，被首开竞得，以楼面地价15100元/㎡成交。

证明，开发商还是比较看好板块发展。

崔家、槐树店处于大开发的前夜，但搬迁进度较为缓慢，还有大量自建房、老旧住宅尚未腾退。

之前这边赔偿标准是2.0~2.2万/㎡，后又遇到工厂拆迁赔偿未谈妥而终止，真是命途多舛。

同时，板块内教育资源比较一般。

不仅学校稀少，而且学位还非常地紧张，目前区域内有且仅有一所公立学校，是2019年由华林小学演变而来的四川交响乐团附属小学。

从政府规划来看，崔家店片区有3所小学和1所中学的教育用地。

但区域的新房项目，因其位置、产品改善、得房率高等优势，如龙湖滨江云河颂、邦泰云璟、越秀天悦云萃均取得不错去化成绩。

迎晖路片区：

迎晖路在2023年3月被列入成华区城市有机更新重点项目，根据公告，迎晖路城市更新项目占地约1817亩，采用“留”、“改”、“建”的原则执行实施。

从现状来看，改建区域内建筑以厂房、停车场为主，预计拆迁难度不会太大。

据悉，将由央企华润来操盘。

最终形成500亩左右的高端生活社区和和悦广场串联，推动整个片区的快速更新发展。

东客站板块：

发展最早，位置最好，但现在声音最小。

主要也是运气霉，引进的天祥港澳中心、东来悦府、井泰东方广场、中迪中心4大商业综合体皆已停工烂尾。

引进的开发商，雪松、雅居乐，也不容乐观，要修建的摩天大楼也泡汤了。

好在，板块成都汽车总站地块已经搬迁，预计要修新项目。

最近，成都东客站片区规划进行了全面调规，总面积约2448亩，这或将为成都东客站城市级TOD的建设拉开序幕。

金色中环其实是上海浦东率先提出来，成华区借鉴经验，看作浦东的mini版，同样是以轴线串联重点板块。

我相信，在大力拆迁后、在新学校以及东方希望、成华和悦广场修建后，这一片的未来令人期待。

对于追求稳定性、预算在300~400万的购房者而言，成华区中环最比较推荐考虑的城区之一。

但一定买要买改善化、高得房率、T2的纯板式楼盘。

招商中环臻邸

户型建面：约109-143㎡

产品类型：洋房、小高层

容积率：2

项目位于二八板块，总占地约47亩，形状比较方正，再加上仅2.0的低容积率，改善纯粹。

项目共12栋住宅，均为南北朝向。

此外项目还拥有约25000㎡的景观园林，特别是地块最中间的位置留出了一个约4000㎡的中庭活动空间。

其中109㎡的套三布局在4-8栋，层高均为11F，拥有7㎡的独立光厅入户，主卧带独立的卫生间和步入式衣帽间，总面积达22㎡，尺度豪华。

136㎡的面积段，在做了27㎡的大尺度套房主卧之后，还可以保证剩下三个房间的实际使用面积在10㎡以上，开发商对空间的利用率可以说炉火纯青。

143㎡比较特别，是3、11、12栋的端户，首层架空，房源稀少。

加光厅实际使用面积为153㎡，得房率达107%，客餐厅一体化面积达77㎡，还做到了270°的全景观采光 ，即使在卷成麻花的143㎡户型中，也是鹤立鸡群。

越秀天悦云萃

户型建面：约126-173㎡

产品类型：洋房、小高层

容积率：2

项目位于崔家店板块，占地约68亩，容积率2.0，规划7栋11楼1T2户洋房和8栋15-17层2T2户小高层纯板式结构、全南北向。

越秀天悦云萃公区打造比较亮眼。我甚至怀疑，开发商是懂风水的。

项目东、南、北两侧三面约5000平景观步行系统，打造约1400平下沉庭院会所，配置了健身房、会客厅、私宴厅等社交空间。

143㎡的户型也是卷的批爆。

得房率高达96%，7.2m的大开间、南北双阳台配置，整个公区空间面积达到了约50㎡，打造出强大的“家庭互动生活空间”。

朝南的主卧面积达到约30㎡，私密、舒适、奢阔。开发商清盘倒计时，有特价房源。

另外，也可关注一下成华82亩，位置较好，拿地价也才13100元/㎡，相对较低。

同时，据悉要打造高得房率的迭代产品，拭目以待。

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