说起来汗颜，作为一个关注小区物业管理事务这么多年的媒体人，自认为理解能力不弱，但我竟然对一条事关业委会成立的规章一直蒙查查，而且时间长达20多年。这就有点对不起自己的智商了。

这条规章就是《广东省物业管理条例》第13条。

第13条的完整内容

直到前两天，惠州业委会群主转发了一个视频，说“全广东业主都欠她一个道谢！”

我才惊觉这个“蒙查查”其实是一个普遍现象，它的背后原因很是值得研究一番的。

广东省物业管理条例最早分布于1998年

谁都知道业委会成立难，难点虽各有不同，但最普遍的还是发动难。

每个住宅小区少的有几百户业主，大的甚至成千上万，一家家跑当然不行，要在某个时间将业主们拉到一起开会、签名更是异想天开。

可是我们都知道《广东省物业管理条例》第13条规定：“百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。”

所以，每个小区业委会的发起人在筹备阶段都面临过虽然推不动却也不甘心半途而废的烦恼。

其中最典型的就是我前几年一直关注着的白鹭湖业委会的筹备长征。

白鹭湖是惠州最大的小区

白鹭湖号称南中国最大滨湖住宅区，业主过万户。按当时已经销售的7000多户的20%算，申请成立业委会至少需要1400户签名。

这么庞大的数量，我一开始根本不敢相信他们能成功：“白鹭湖这样的大社区，业主成分复杂，外地业主居多，且不少是抱着炒房的目的，根本没打算装修入住，甚至每个小小区还抱着自己要单独成立业委会的想法等等这些特殊情况，要征集到足够的业主签名，真的难度非一般的大。”

但没想到的是，白鹭湖业主们仅仅经过一周的努力，就凑够了申请的业主人数，向汝湖镇政府呈送了《雅居乐白鹭湖成立业主大会和业主委员会的申请书》。

为什么会有这样的奇迹？

因为经历了此前的停车位只售不租事件之后，白鹭湖业主们意识到只有成立业委会才能与物业发生合法关系！

再难也要成立，万里长征再苦也要先走过湘江那关键的一步。

白鹭湖业委会走出了万里长征第一步，但至今仍没有成立

想想白鹭湖业主及热心的志愿业主们那一周时间的努力吧，说那真的是一场血战绝不夸张！

其实，第13条除“20%以上”的内容外，还有后面一句的：“已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。”

这一句与“20%以上”那前一句是并列关系，不是前后关系。

因为条文里写得明明白白：符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

但是，我们一直都忽略了这一点，或都将它们两个条件当作前后关系，以为“20%以上”是先决条件。

搞得20年来个个小区的筹备工作都为完成最先这“20%以上”而累个半死。

苏女士争取得来的告知书

业主们筹备时对相关规定不太了解，或情有可愿。

但作为主管部门的街道办事处也不懂那就非常奇怪了。

在业委会群里，有一个小区业委会主任说：以前街道办为了阻止业委会成立，告诉我们你们要找 20%的业主，比如小区2000户你们找 400个房产证身份证才行 。被我投诉后，后来他们又说 50人也行，再后来说10个人也行，再后来不低于 5人。

这说明其实街道办他们都知道根本不须“20%以上”。

但基层政府普遍将错就错，默认了有“20%以上”这个“先决条件”。

而基层政府的强势，又让各小区业主都选择了忍气吞声，接受了这个条件。

直到今年佛山有一位退休大妈苏女士出现。

苏大妈的历史性贡献

根据《广东省物业管理条例》第13条，只要是交付率达到50%的，只要有业主申请就要成立业主大会筹备组，但基层普遍要求按照13条第一款的情形，即20%业主签名申请，还有广东肇庆等地区，甚至还要这20%的业主提供房产证、身份证等证明，这是非常艰难的，一般的业主不可能把这么重要的信息轻易交给其他业主的，而基层就是通过这种手段的层层加码，故意阻止业主的自治权利，不让业主召开业主大会、成立业委会的。

最早的业委会成立申请并无20%业主签名的要求

佛山的苏女士等16人在2024年6月20日递交了筹备申请，被街道办在7月3日以“未达到20%的业主”为由驳回，苏女士等人不服，7月12日信访到广东省住建厅，要求对第13条作一个明确的解释，同时于30日发起行政复议。

广东省住建厅书面答复，认定“《广东省物业管理条例》没有对第十三条第二款中业主的人数作出规定，也没有对业主在提出成立业主大会的书面要求时所需要提交的资料作出规定。”

有了省厅的权威解释，苏女士他们所在地的区政府也迅速地在10月8日作出行政复议决定书，认定街道办驳回业主们的申请违法！

也就是说，从此之后，我们广东各地住宅小区在筹建业委会时，只要达到50%交付率的小区，哪怕是只有一名业主提出申请，街道办就必须给予支持。

而这才是《广东省物业管理条例》第13条的正解。

要求20%以上业主签名违法

我查了一下， 《广东省物业管理条例》最早是1998年7月29日由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议通过，1998年8月16日颁布，1998年10月1日起实施的。

最初，在业委会申请条件中的内容并没有那么复杂：

第七条 物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

后来，大约是2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订，2009年03月01日实施的《广东省物业管理条例》，就增加了“20%以上”业主签名这款条件。

正是这条新增的条款，让一些地方的街道、社区组织拿来充当了尚方宝剑，动不动就祭出“必须20%以上业主签名”才给筹备。

于是，原来很多小区筹备业委会的第一步就被苛刻的“20%以上”条件给卡住，走不下去了！

业委会成立后的备案只是一种告知，不是许可

这其实是街道、社区的一种集体故意渎职行为！

其目的就是千方百计的阻止业主大会的召开及业委会成立，并进而行使小区的自治权利。

从中可以看出，目前一些街道、社区插手小区事务，甚至与物业互相勾结，给业委会筹备、换届制造矛盾和障碍，其实都有着相同的深刻的历史和现实根源。

因为小区物业管理的背后，蕴含着极大的利益，业主觉醒并实施自治，肯定对一些利益集团不利。

于是，类似备案被当成许可条件、投票时间被设定等等这样的事在中国就毫不奇怪了。

投票时间可视情况设定

当然，业主们要多学习、理解法律法规条文，不要被一些人有目的的欺骗或忽悠，这才是根本。

或者象苏女士他们那样，实在不行就较真，要求权威政府部门作出书面解释，让子之矛攻子之盾。

总之，我们要真诚的感谢苏女士，让《广东省物业管理条例》13条回归本真，并必将成为业委会筹备的有力武器。