买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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在昨天的文章里，老王主要为年轻人分析了买首套房的逻辑，今天老王给出大家实实在在的方案。

这篇文章的会给出预算150W-260W年轻人买房的具体方案和价值逻辑，300W+​买房的主力方向。

我给你的选择，是在下行市场中，资产保值且稳健向上的选择，如果你相信一个有过七次房产买卖经验的17年地产媒体人的判断，那就拿出五分钟，​把这一篇文章看完。

十五年前的loser，现在的成功者

现在年轻人买房，很容易被一些“外行家”左右。本来房子看的很好，但是单位里有些好心人开始给你出主意了：

怎么能去老四方，那城市界面多破啊​；怎么能去东李，买房就在崂山买！

你兜里就100块生活费算计着过一个周，旁边的人说香格里拉自助的三文鱼好吃，你要听的话？

​一小段说说现在的形势：当下浮山后都进入了尾盘期，350W+能买到270°挡光的高层住宅，这是已经是最低的入门门槛了​；崂山的主力在张村河，目前上车的门槛至少要480W​，现在有那么一两个楼盘确实有性价比；CBD目前几个楼盘也都是尾盘阶段，安澜地房源房源能多一点，很多人看不上​两栋楼的迷你小区。

现在看市南、市北、崂山三大核心区，预算300W+，性价比​最高，而且未来保值升值潜力最好的楼盘毫无疑问是市南区的公园房。因为老市南符合10年内房龄、三居室、房价300W-500W的次新房只有38套，这房子稀缺性和环境都在这，而且精装品质很高，准新房马上要交付，​所以这是当下最值得买的。

如果你总价够不到300W+，就别在乎那些外行人的评价，做一个暂时的​“loser”。

你要明白：

十五年前汽车东站公交车都很少，买在那里的年轻人也曾被别人嘲笑住在村里​；

十五年前买浮山后的年轻人，也被人嘲笑住在山后不懂风水，​是外来的韭菜；

十五年前买东李的年轻人，也是老青岛眼中的“乡下人”，同样也有着通勤痛点。

但是，哪怕现在楼市下行，这些人的资产依然实现了翻番增长，特别是那些在高峰期卖旧买新的人，资产比那些抱着市南、市北老房子不放同龄人，至少多了500W+​。

所以，拿着旧地图，永远发现不了新大陆。只有以发展的眼光去寻找城市发展确定的风口，你才能成为赢家。

发展的眼光不是让你去上合示范区、城阳北、西海岸古镇口填大坑，而是在绝对市中心理论之下，寻找通勤+配套+品质改善的​最佳选择。

预算不到200W，两种生活的选择

每年跌10%的老房子一定不能买，新房买不起，那么预算不到200​W，怎么买房？

首先，你要做一个选择。

一个是到单位通勤30分钟，1.5卫的入门级小套三；

一个到单位通勤50分钟，三室两卫元宝户宽厅大套三，甚至套四。

不管你选择哪个方案，都​要自信研究明白这张图。

这里面，有四条金线​：M1号线、M3号线、M​8号线。

M1号线，贯穿西海岸、主城区、城阳。首先，在老四方盘区，200W可以上车，既有地铁房，也有一站公交到地铁站+老四方最好学区的央企楼盘，都可以作为权衡之选。

如果你想一百五六十万买套四，那就要多坐20分钟地铁，老王认为也是值得的，因为当下你能买到的还是央企的楼王期房；

你说你每天坐​四五十分钟地铁累不累，路上当然累。但是你的孩子，你家里的老人他都有自己的房间，而且人车分流的小区，他们幸福感很高啊。二三十岁的年纪，辛苦个四五年，不行吗？

如果你选择​8号线的地铁盘去高新区，这个配套更炸裂：有高新区一流的学校，有商业mall，有湿地公园，有五所三甲医院，而且看演唱会溜达着就能去，生活是一个满配的状态，这个配套的增值力比当年的只有房子的东李还要高N倍：

一步到位住这种改善房子，你要牺牲的就是​：每天在地铁上看一部电视剧的时间。

相比主城区老破小的面积狭小，渗水管道时长堵塞，没有物业，没有车位，周边都是租客的嘈杂，这样的​选择很差吗？

​年轻人，需要将思路打开。

当然，在老四方和城阳之间，​6月份还有一个新选择。同样是地铁M3号线、学校、超级合生汇的配套组合，套三房的总价一百五六十万就能拿下。

老王的所有推荐，都围绕着一个点：

到五四广场、CBD等绝对​核心区，都有直达或者换乘一次的地铁可以选择。

​我再提醒大家一点：

这些总价200W以下的楼盘卖完，未来五年都难有​新的补给跟上。所以你要做的救市高效权衡，选择时机。​

200W-300W，追求品质不“做梦”

预算200W-300W，或者说350W及以下的人，你可以在闫家山TOD、东李等区域选择宽居高品质生活，但是​我劝你依然不要做浮山后和CBD的梦。

​一句话来说明我的理由：​在利好兑现区你只能买有硬伤的房子，要么是户型，要么是楼层，要么是减标降配被业主维权的小区，没有一个能在未来二手房市场有一个好的表现。

这个价格段，你要找一流物业+品质​+完美户型的产品。

老四方有一个选择，东李1​.5个。

通过老四方这个盘与张村河想通楼盘的对比，我们来看看青岛楼市的面子和里子：

张村河的未来当然会很好，楼盘的产品力也不差，特别是园林水系，真是花了大价钱，但是老四方也不差，在老王看来有健身房，有茶室，有架空层，园林绿化也都不错，超过浮山后F4，足够了；

最关键的是，老四方的楼盘出门是三地铁，到五四广场五站，金家岭七站，这对于​年轻人来说很便利；

最关键的是，老四方性价比高啊。你周末睡到自然醒，出门三五百米，一百多家特色餐馆，超市也有，商业mall也有，学校也已经落定，比张村河​强太多了。

精装水准吧，肯定比张村河稍差点，但还是那句话，比浮山后略好，是不是也就够了？

东李——​世园会一线，只有贴着张村河的楼盘才有可比性，因为这个通勤和张村河差不了太多。三百多万买个精装洋房，性价比是不是也是在线的？

城市界面？我上面举的几个例子也是征拆整改啊，​滨河公园也都会建。

​所以，你要在乎那些外行人的话，你要么住的不舒服，要么压力很大；你要根据生活的核心配套去考量，才会发现有性价比的楼盘。

有能力去买一类区的好房子，如果能力达不到，就打开思路，​紧贴着地铁线，去找好房子。

千万千万，不要在所谓的“好地方”，捡有钱人丢掉的“鸡骨头”。