买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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预算100W+，想在青岛安个家，这房子到底应该怎么选？

在平时的咨询中，这是被问及频率最高的一个问题，也是最容易落坑的一个价格段。

图方便的人选择了主城三类区的老破小，现在不但有满满的居住痛点，而且资产还大幅缩水；妄想小钱办大事的人选择了西海岸，然而有限预算开发区上不了车，两河西同样是资产的泥潭；最惨的人，是妄想用上合示范区那些烂房子逆袭的人。

从环境、通勤、教育、商业、产品等多个角度而言，最适合首置刚需上车的板块，是高新区。

前几天，一则地铁18号线可行性研究和相关专题报告招标，这也让很多人对于高新区重燃希望。

高新区东片区，二手房为何会跌成这样？

地铁18号线，会不会让高新区触底反弹？

十年之内，高新区哪些房子值得买？

今天的文章，我一次性为大家讲透。

人口增长：城市下行，高新区上行

2023年青岛人口增量公布之后，各种针对数据的分析文章就层出不穷，唱衰者占了一大部分。

如果单纯看数据，确实不容乐观，山东省总体数据是负值，青岛新增人口数量只有两万多，不及中部一些省会城市的零头，我们确实没有什么乐观的理由。

但是，所有的专家都忽略了一个问题：青岛户口，没有任何福利。

山东许多富裕的村庄，孩子上大学都不迁出户口，因为户口放在家里，实惠的事儿太多了；

东北在青工作的年轻人，也把户口留在老家，孩子回家高考实在太香了；

来青岛养老的老年人，不用迁户口也能办老年卡，那折腾什么？

谁能给老王举出一个青岛户口独有的福利来？

在这种情况下，高新区人口的四连涨就格外耀眼。

自2021年以来，青岛高新区的户籍人口已经实现了连续四年增长30%以上。2021年，高新区户籍人口数为29421人；2022年，户籍人口数就达到了40043人；截至2023年9月30日，全区户籍人口已经到达4.69万人；2024年，户籍人口数50200人再创新高，常住人口超过了11万。

0-17岁占比41.79%，18-59岁占比54.8%，青年人占比很高，是名副其实的活力新区。

人口的增长，从一个侧面说明了高新区在产业、教育、环境上的进步和优势。特别是教育和规划层面的优势，不要说上合示范区、蓝谷比不了，就是城阳、西海岸，甚至东李，都比不了。

那么问题来了，为什么最近高新区的二手房跌得也很猛，特别是叠拼别墅的价格，已经跌得和高层住宅差不多了？

一声叹息，这就要说高新区东片区和中片区的问题了。

2017年的牛市中，高新区可以说是炒作最火的板块之一，很长时间内，普通人拿钱买不到房子。

房价很低，楼市很火，所以80%房子的品质极差；人气很旺，土地珍贵，所以劣币驱逐良币，好开发商拿不到地，高新区一度是高周转开发商的秀场。

所以，在最早发展的高新区西部，我们看到了同质化严重的低品质刚需房，现在都开始慢慢出现质量问题。

第二，就是物业极差。从央企到民企，有一个算一个，服务水平低劣，除了敛财什么都不积极。这里面，叠拼别墅的业主被盘剥的最为严重，这也是为什么那么多人赔钱也要卖房子的原因。

以上两点加上炒房客离场，就成了高新区东片区房价跌跌不休的主要原因。

对于刚需而言，买房子一是要解决各种居住痛点，第二就是希望房子能保值增值，成为二次换房重要的资金来源。

问题是，在如此二手房市场行情之下，高新区东片区要触底反弹太难了，这就需要有重大利好的提振。

地铁18号线，理论上解决了高新区东片区最大的痛点。

然而，我们却不能高兴太早。

地铁不是速成的利好

对于很多局外人而言，有一件事很难理解：

青岛地铁3期规划中，有那么多地铁途经城阳，但是都绕着高新区走。

很显然，这是城阳的小心思：你高新区环境、教育、商业等都高配，再给你修上地铁，那么城阳其它区域还怎么卖地？

所以，交通成为了高新区东片区最大的短板。特别是M1号线开通之后，很多刚需外溢都沿着地铁线北行，高新区东片区的热度逐渐降低。

高新区人期待18号线，自然可以理解。

但是，修地铁，哪那么容易？

首先，建造费用高昂，南京M2号线5.1亿元一公里，但是上海M19号线每公里造价就达到了19亿元，青岛修完三期规划都是天量资金，后续地铁线的资金筹措是个问题。

第二，地铁的运营费用高昂。所以，最新统计结果显示，全国主要城市的地铁公司都是亏钱的，这当然包括青岛地铁。

所以，在老王看来，这个地铁M18号线会有的，但是最乐观也要10年后才能开通，正常要等15年到20年。

那么问题来了，如果M18号线最少要等10年，那么高新区东片区还是不是最好的选择？

满配的“奥体”会率先兑现

在十年的预期之下，我们很自然就会把目光转向了已经开通地铁M8号线的西部奥体板块、现在坐着地铁可以在北站换乘，明年就是零换乘直达五四广场了，这个周期最长的利好已成现实，就是西片区最扎实的价值基础。

学校？西片区的康复大学附属学校已经开始招标，从老四方、东李的一些学校来看，学校从建设到招生，也就两三年的时间；

商业mall，简单的框架结构，建设速度比住宅还快，只要人流能达到，也是两三年可以兑现；

五所三甲医院，已经建成了，明后两年陆续就能投入使用。

所以，西片区现在是坐着地铁听演唱会，逛奥莱，未来衣、食、住、行、购都在住区的周边。

三五年，只需要三五年，高新区的奥体板块就会成为青岛近城板块的满配高地！

最关键的是，西片区整体规划和节奏很好。相比于东片区的一盘散沙，西片区由一家实力国企主导开发，洋房，高层，小高的产品结构把握得很好，从交付的两期产品来看，产品品质也是远胜高新区东片区。

我们如果以五四广场画圈，十年内地铁直达的满配住区，这是最近，也是确定性最多的一个板块。

而且你要明白，只有高品质住宅的新都心，和凯德、M3号线全部落地后的新都心，价格差了两三倍！

所以，不要让远期不确定利好，扰乱了你的心智。未来10年，高新区最值得出手的板块，不会改变！