最近的广州楼市，开始有趣了。
3月底，天河世界大观那块容积率低到1.1的“压箱底”宅地上架，引来了金茂、建发、越秀、招商这几位大佬轮番举牌。
当金茂力压群雄拿下宅地的时候，市场还小小地激动了一下——
溢价成交啊！广州土拍，终于不躺平了！
但更值得咂摸的是主角——金茂。
这位央企大佬，小十年之后，终于又在广州主城区，拿回了属于自己的“战场”。
这不仅是一次拿地，更像是一次宣告：
那个曾经的“府系”大佬，要重回牌桌中央了。
01
说起金茂和广州，其实渊源不浅。
十几年前，金茂也是意气风发地杀入这座城市的——
先是2013年在南沙蕉门河落下第一子（南沙金茂湾）；
紧接着不到一年，又联合金融街，挺进当时大热的荔湾广钢新城（珠江金茂府）；
再下一年，又联手信达，盘起了天河的广日电梯厂地块（信达金茂府）。
三年三子，从郊区到核心，步步为营，那时的金茂，对广州市场绝对是雄心勃勃。
但故事的走向，很快“迷”了起来——
金茂变“佛系”了。
先是不太爱亲自下场抢地王了，顶多在别人的地块里“分一杯羹”，然后，项目的位置也距离核心区越来越远，从从化到白云钟落潭，再到增城新塘……
战略上的“漂移”，往往预示着内部的“暗涌”。
这些郊区的项目，除了南沙灵山岛尖那个盘卖得还行，其他的，销售都远远谈不上顺畅。
再后来，金茂几乎就在广州“隐身”了。
从2021年入局最后一个项目算起，快四年，没在广州新获得过一个项目。
02
金茂的“沉寂”，跟它总部层面的动荡不无关系。
再直接点说，是走马灯一样的换帅。
2023年4月，母公司中化董事长李凡荣卸任金茂董事长，做了十多年总裁的李从瑞接棒。
本以为是新时代的开始，结果，李总裁只在董事长的宝座上坐了一个月零两天就被调离，中化老将张增根“空降”救火。
不到两年，张董也荣休了……
今年3月，执行董事陶天海接任，成为两年内的第四任掌舵人。
一家央企地产企业，高层变动如此频繁，实在有些过于风雨飘摇了。
伴随高层动荡的，是业绩的“过山车”——
2021年，中国金茂的净利润还有近50亿，到了2023年，已经录得高达69亿的巨额亏损。
刚公布的2024年报中，虽然金茂扭亏为盈，赚了约10.65个亿，但细看之下，主要是靠资产减值损失大幅减少“扮靓”了报表，主营业务方面，合同销售额和营收双降，公司的造血能力还在下滑。
就说最前端的销售额吧，几年时间，从2021年的2356亿元“跳水”到2023年的1412个亿，再到了2024年，就只剩983亿了。
曾经的两千亿房企，跌出了“千亿俱乐部”。
考虑到卖房收入确认的滞后性，金茂未来一两年的营收数据，依然鸭梨山大。
新上任的陶总，肩膀上的担子，不轻啊。
03
这新官上任三把火，第一把就烧向了核心城市的土地市场。
面对业绩压力，金茂新战略的轮廓越来越清晰——
收缩战线，极致聚焦一二线核心城市！
逻辑很简单：
如今只有这些地方的房子才可能卖得上价、有利润空间。与其像前几年一样，在远郊泥潭挣扎，不如把有限的“子弹”打到最关键的战场。
于是我们看到，从去年底开始，金茂一反常态，在北京、上海、天津、杭州、武汉、西安等城市疯狂“扫货”，要么独资，要么合作，短短几个月，砸下超300亿，拿下至少10块土地。
动作不可谓不快，决心不可谓不大。
相比之下，刚成立的金茂广深区域在抢地这事上，似乎慢了半拍。广州这块地只花了不到11亿，深圳那边更是“颗粒无收”。
这么一看，这次拿下世界大观地块，会不会只是金茂在广州核心区“补课”的开始？
04
无论怎么样，地是拿了，而且是块难得的低容积率宝地，可以想象，未来这儿大概率是要做叠墅甚至别墅这类高端产品，总价是肯定不会低的。
做高端改善，金茂是有经验的，“府系”产品也曾打响过名头。
但问题是，今时不同往日。
今年的广州高端市场，格外“神仙打架”——
琶洲有越秀华樾、保利天奕，金融城有保利天曜与面粉厂项目和珠实浪奇地块，鱼珠有鹏瑞和保利鱼珠港大平层，甚至连珠江新城，都有冼村的旧改项目等着入市……
个个都是狠角色，地段、产品、品牌都不弱。
金茂这块地，未来注定要“刺刀见红”，和一众大佬们贴身肉搏的。
拿什么搏呢？
品牌认知度与产品适配性。
金茂毕竟阔别广州核心区近十年，市场对它的品牌认知度还有多少？当年“府系”打下的江山，还剩几分？
更关键的是，面对保利、越秀这些更懂广州本土客群需求的“地头蛇”，金茂的产品设计还能不能精准地读懂人心，“狙击”目标客户？
这些，都是金茂必须重新回答的问题。
更别提高端项目可能面临的，开发周期长、去化速度慢的“魔咒”了——
在大投入冲规模的阶段，时间就是成本，慢周转本身就可能拖垮现金流；
一旦市场不及预期或者产品接受度不够，售价上不去，不但有可能“增收不增利”，这些高成本获取的资产，随时可能面临再次减值的风险。
好不容易扭亏为盈不是？金茂的利润啊，不能再垮一次了。
05
最后，有个业内的小道消息，只是小道消息哈……
听说这块地最终是建发和金茂合作开发。
虽然土拍现场建发也举了牌，看似在跟金茂抢，但这种“先竞争后合作”的剧本，在北京已经上演过一次了。
如果真是这样，那意味着广州核心区又多了一家“过江龙”组合——
说起来，来头都不小，但在广州的认知度和经验吧，又都不那么足。
强强联合，还是风险共担？
最终结果，还是让市场投票吧。
