保利打响了2025年第一枪！

这是荔湾又一个小而美的新盘，只有2栋楼，69平起步，吹风300万出头。

关于项目，核心关注点有两个：

一个是产品。

保利在户型设计上，手拿把掐，整体体验下来，和雅郡很像。

一个则是价格。

之前，市场预测项目会走雅郡的路子，但现在看来，保利的预期很高。

至于价格，大家相应的，可能也要提高预期。

开发商是保利，延续了他们一贯顺应市场的风格，地块不大没什么故事可讲，就干脆做低上车门槛，面积缩小点无所谓，给3个房间就够了，“学铁商”给到刚需也能让他们买单。

保利上一个典型的红盘就是广钢北区的保利雅郡，同样是类似单体楼的珠江印象，在户型上个几乎复制了雅郡的设计，好的操盘风格就要学，这也很正常。

好，简单分析下这个盘的情况。

保利珠江印象位于白鹅潭沿江经济带的核心区域，项目占地面积1.56万m²，体量不大，只有两栋2T5、32层高的住宅和一所6班幼儿园，东面靠近广州幸福湾，北面是快捷路二期，南面靠近健康港星河COCO Park。因为项目和保利珠江天悦隔得比较近，所以外在配套上大多跟珠江天悦也是共享的。

保利珠江印象项目分两个地块开发，617地块比610地块要大一点，现场看两块地还处于前期挖地基的阶段，周边目前的城市界面还是比较旧一点，有少量城中村环绕。不过因为项目周边高端的楼盘比较集中，所以我觉得项目以后的面貌还是会得到改善的。

基本数据：

一共310套，只有2栋楼，总高32层，两梯五户，车位比1：1.05，容积率3.0，绿化率35%。

约113㎡户型：2条梯腿，东南、西南朝向，共62套。

约108㎡户型：1条梯腿，共31套。

约80-85㎡户型：有5条梯腿，共155套。

约69㎡户型：南北对流，全盘只有62套，板块内稀缺小户型，大概是不愁卖的。

建面约69㎡三房

户型使用率约108%，采光面约12米，四开间朝南、并且三个卧室都是南向的，对于小户型来说很难得。

并且，这个户型还做到南北对流，非常圈粉。

客厅开间约3.15米，若是打通一个卧室、餐厅，则能形成约20㎡的大方厅。

主卧空间很大，约有17个方，270°飘窗、整面墙的收纳柜、梳妆台，通通放得下。

‍‍‍建面约85㎡三房

这个户型，使用率约110-115%，有独立入户玄关、动静分区、约12米大采光面、四开间朝南，功能性与舒适性兼顾。

客厅开间3.7米，若是打通一个房间，开间可达到约6.1米。

至于主卧，约为23个方，做到三面采光、270°飘窗，尊享感给够了。

建面约113㎡三房

南北对流户型，且离江很近，客厅、主卧，都能望江。

客厅开间约4米，打通次卧后开间能达到约6.5米；阳台约6.5米宽，有MAX级观景视野。

主卧采用套房式设计，约27㎡的奢阔空间，配套独立卫浴、步入式衣帽间、270°观景飘窗，打造品质生活享受。

周边配套：

这个项目其实是属于豪宅保利珠江天悦的小地块，所以能够共享配建的小学，去年就已经确定引进康有为纪念小学的品牌，规划24个班级。目前销售口径是2027年开学，家里有孩子要上学的潜在买家注意下这个节点。

从位置上来说，珠江印象还要更有利，因为学校就在小区西南侧，下楼就能到学校，而珠江天悦业主的孩子过来上学还要走几百米。商业配套就更强了，南侧隔了一条马路就是荔湾的标杆性商业综合体星河COCOpark，商业体量一共12万方，地下1层地上6层，已经于去24年1月份开业。

不过大家要注意，售楼处虽然和星河COCOpark一路之隔，但项目实际的位置还多了一条马路，直线距离大概300米，没有那么近。但不管怎么样，旁边有现成的大型商业，以后的生活便利度不用担心。虽然不像珠江天悦那样就在地铁口旁边，但距离东沙站大概700-800米，步行也就是10-13分钟的时间，对以后买在这里的业主来说，不算很远。要知道广钢南区的很多组团，去到地铁站都要1公里多。

10号线大概率25年中下旬开通，目前进度91%，到时候从这边去中大，东湖，广州大道中，石牌桥就非常方便了。周边环境：大家不要被售楼处误导，项目实际的位置在售楼处的东北侧，售楼处应该是在规划的学校地块旁边。项目南侧还有一片绿地和商业规划用地，因为目前没有明确的用户，南侧会不会有遮挡不清楚，但如果商业用地不改，南向被挡住的可能性不大。

项目东侧就是豪宅广州幸福湾，所以正东向和东南向的望江面，非常狭小，甚至没有。主要还是东北侧能够望江，不过还有广船的三期规划，E栋的东北望江视野后期可能会被挡住，D栋有可能不会被挡——看开发商的户型排布就知道了，113两个户型的位置在北侧，就是为了有江景资源卖出更高的溢价。西侧距离主干道芳村大道400米，高区可能会有些噪音，但这个影响横向对比广钢、广船这些住宅，不算大缺点，因为大家都差不多。整体来看，周边没有特别多的村和破烂的工厂，不利因素还是蛮少的，很多地块还是待开发状态，城市面貌还不错，特别是沿江一带会持续开发，慢慢会往好的方向发展，只不过时间周期不会很快。

总结下这个盘：优点

1、靠近广州国际医药展贸中心，离10号线东沙站直线距离700米左右，步行可到达，交通较为便利。2、项目背靠千亿级大健康产业平台——广州国际健康港，体量约200万㎡，总投资超300亿元，共分四期开发，涵盖广州市区内唯一港湾游艇码头、产业综合体、购物中心、展览中心、写字楼和五星级港湾酒店等高端配套，未来去白鹅潭的顶奢商业也很近，像万象城、太古商业，自驾也就10分钟左右的事情。

3，白鹅潭滨江带成型，将形成连片的高端居住区。项目属于国际健康港板块，沿江而生的广州幸福湾、广船，都是清一色的豪宅盘，均价7-10万+/平。对岸是海珠创新湾，也是海珠的新晋富人区，豪宅带已经成型，而在豪宅区的小户型更是稀缺

4，保利珠江天悦拥有国际内湾码头，城市级地标。广州第一个内湾码头，8万㎡体量的特色业态，和这个板块共荣，这是保利在产品与地标融合上的更新迭代。

5，新规户型得房率超100%跑不了，而且这还是白鹅潭江景房里面第一个小户型新规产品，再加上保利操刀，可能会吊打白鹅潭很多新盘

6，拥有优质名校，确定引进24班的荔湾传统名校康有为纪念小学

缺点

1.虽然保利珠江印象采用了“低价快打快销”的策略，但考虑到其地理位置和配套设施，房价可能仍然较高，对于预算有限的购房者可能是一个考虑因素。

2.虽然周边有学校，但目前仍在规划中，可能还需要一些时间来完全建成并投入使用。

3.项目周边仍在开发中，可能会有较多的工程施工，存在一定的噪音和空气污染问题。

最新价格披露：收到内部吹风价项目在4万-5万/平左右。如果是300万左右买69方，400万上下买80-85平3房2卫，550万买4房，性价比还是可以的。