买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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昨天上午，在去一个经济论坛的路上，重磅利好出台，股市随后跟风大涨。

走入论坛大厅，黑压压都是满脸焦虑的中产。

经济下行，资产缩水，大家都是一脸菜色；

市场翻转，怕翻不了身，大家更紧张。

所以，今天老王结合昨天的学习的干货，来推演一下楼市未来的变化。

看透资产缩水的核心原因

这一次美联储的降息，再加上汇率的波动，以及昨天手机上从早跳到晚的各种提振经济的大招，在老王看来，总结起来只有一句话：

我们要利用漂亮国这次热钱外流的机会，顺势加杠杆，提振经济。

昨天下午的分论坛上，一位分析宏观的老师在结束时讲到了日本，因为当下的我们和上世纪九十年代的日本，有着太多的相似。

如果我们不想像日本那样“失去三十年”，那么就只能现在就要参考安倍的“三箭”，来振兴经济。

向实体经济撒钱，是第一步，但是撒的钱哪里来？

我们找到了一个好的时机，在外面热钱汹涌的时候提振经济，做好了就是草船借箭。

所以，股市在昨天大涨之后，今天依旧强势。

在低利率时代，不仅仅是我们的国家，老百姓太需要一个渠道，来提升资产的总和收益率了。

问题是，你手里的股票都涨停了吗？

老王手里有几只股票，50%跑赢了大盘，50%没有跑赢大盘。

过去20年总股本从6560亿股增加至76129亿股，翻了11.6倍，所以哪怕遇上这样的惊天利好，股市也不是鸡犬升天，全面涨停了。

股市如此，楼市同样是如此。

中国这一轮房价的无差别下跌，原因很多，但是最核心的问题就是产能过剩。以青岛为例，2012年到2022年新房供应了200多万套，远远高于人口增长、城镇化带来的需求量。

在供远远大于求的情况下，炒房客割肉离场，多房族们止盈清仓，就造成了今天的局面。

未来这种趋势会改变吗？

在人口下行的趋势之下，楼市分化的趋势是不可避免的。

一线和极个别的强二线城市，在产业和人口虹吸效应作用下，房产依然会和宏观经济共凉热；弱二线城市的好房子，在供需比的作用下，也会走出独立行情；三四线城市的老房子，就如同过时的油车和手机一样，会越来越便宜，被淘汰后再也回不到2017年-2019年的价值巅峰了。

所以，不论是股市还是楼市，你看透了产能过剩周期的分化本质之后，就明白要不要慌，要怎么配置资产了。

楼市的下一个牛市何时来？

如果这一波“借东风”成功，实体经济和股市都复苏了，那么楼市什么时候复苏？昨天的论坛专家，也结合以往的经验，给出了一个时间点：

“股牛”三年之后，是“房牛”。

也就是说，如果经济能够复苏，那么不论股市是一路长红，还是由牛转熊，房地产的牛市三年后都会来到。

因为对于中国人而言，房子和股票有一个根本的区别：

住宅是刚需。

对于家庭年收入超过15W的年轻人来说，结婚，家里又添了一个孩子，租房的很少，80%的人必然是会买房的；

对于过了花甲之年的中产来说，步梯房实在爬不动了，必然是要买一个电梯房的；

对于功成名就的人来说，崂山前海的房子走势如何不重要，老家有几套房子也不重要，他们必然是需要一套海景豪宅来彰显身份的；

还有一些不缺房子的主儿，如果青岛真的出现挑空的大平层，新加坡式的空中花园，有钱他们能不任性的买买买吗？

只是，大家要明白，这些热钱也很“聪明”，在房产产能过剩的情况下，他们不会像部分算不过账的刚需那样，去二手房市场捡骨头，而是入手优质资产。

如果经济向好，市场会发生两个变化：

第一，北上广深的豪宅热潮，一定会传导到青岛这样的宜居二线城市；

第二，新房豪宅化，新房和二手房的价格会有一道巨大的鸿沟。卖一套二手房添点钱买新房的操作，未来将越来越难；

第三，优质房产再现赚钱效应。

你可以暂时收藏这篇文章，三年后留言，看老王说的对不对。

换房买房的三个逻辑

那么问题来了，三年以后房地产的牛市才回来，现在房价还在不断地跌，我有必要现在买房吗？

我希望大家明白，住宅是一个长周期的商品，并不是像手机、汽车那样，只要工厂加大马力就能即时生产的东西。

很多人看到了房价下跌，买房人大幅减少，却没看到住宅，特别是优质住宅的供应量也在大幅减少：

开发商不拿地了，未来怎么会有新增供应？青岛在二线城市中，更是一个极端，土地供应降到了十年来的最低，那么对应的就是明后年的新房供应，也会是十年来的最低。

但是缩量的需求还在，降低存量房利率、各种惠民政策所提振的需求也会有，这有限的需求就足以消耗市场上的好房子。

等到你想买房，或者你周边的亲朋好友想买房，却买不到什么好房子，这是你要权衡的第一个结果。

买不到好房子，再花上不菲的中介费、税费到二手房市场，去买那些“鸡肋”？

第二，我希望大家明白，低买高卖我们才会有收益，高买低卖那叫割肉。大家回想一下2017年，2018年，你为什么要去远郊，交着茶水费去买那些垃圾盘？

中介们的蛊惑是一个原因，更重要的原因是你在核心城区买不起、买不到好房子。

所以，在供应量萎缩，需求量暴涨的市场里，你醒悟了，你去买房，只有一个结果：高价买垃圾房

在任何经济周期的轮回里，这种操作都是亏钱的。

只有在别人不敢动的时候抄底，别人不敢动的时候下先手棋，你才能在三年后获得丰厚的资产回报。

这是大多数人不敢换房买房，而你要积极行动的第二个原因。

在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪，

趁着换、买的成本低，抄底优质资产，才能赢。

第三个问题，就是你要根据我们的城市发展特点，进行理性推演。十一马上到了，那些没苦硬吃，外出旅游的朋友，我希望你今年多在北方转转，看看青岛是不是北方最宜居、最值得买的城市。

如果你的答案是肯定的，你就要关注这个城市的发展。

我们不说产业，我们先从居住的角度去讲，青岛的主城区，在未来三五年会有一个重要的升级周期：M2号线东延线、M8号线南段、M5号线三条地铁线的开通。这三条线开通之后，青岛主城区地铁线才能真正形成闭环，低效片区也才能真正被激活。随后产业、商业、人口将面临着全新的洗牌。

等到一个片区五站到五四广场的地铁开通了，九年一贯制的学校出成绩了，崭新的第三代商业mall开门迎客了，你再去捡漏？

在大家都认为好的区域，谁又能给预算不多的你留下机会呢？

变局之年，机会永远属于有规划思维，勤奋思考的人。