青岛买房大讨论:新房成交暴涨,二手房的黄金周会来吗?

秋冬楼市分析 2024-10-10 15:26:37

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

十一黄金周成交的数据陆续出来了,就如同我们在现场看到的一样:

虽然股市分流了资金,但楼市不是小火,而是大火。

新房在以价换量,但是部分二手房的房东,已经开始幻想房价止跌,甚至到了明年大涨了。

这一天会到来吗?

这一篇文章,不仅仅是为大家分析二手房走势,而且会跟你讲明白二手房能不能买,持有多久的问题。

以价换量,二手房更惨

我们先来说市场,在新房成交量大涨的时候,二手房市场的表演同样抢眼。对比过去两年黄金周的数据,新房和二手房基本都实现了一个上涨。

但是我们仔细看一下这个表:

你会看到一个明显的分化:崂山、市北、李沧的新房成交的涨幅,远远超过二手房。

换句话说,青岛核心城区的置业者更喜欢买新房。

我们如果再仔细研究价格,会发现不论是次新房还是老破大,不论是书包房还是地铁房,这个十一基本都在挑战小区的新底线。

今天上午我的一位老师还向我抱怨,原本以为自家的小高层次新房可以卖150W,但是一看最新成交气炸了,有人十一130多万就把同户型的房子给卖了!

这也就是为什么现在卖一套二手房可以两头赚3.4%的高昂中介费,但是80%的朋友我不推荐你买二手房的原因:

现在你割了别人的肉看似占了便宜,但是五年后你要卖房时,会被下家割得更狠。买错一套二手房,半辈子的积蓄三五年就亏进去了。

以浮山后为例,你现在260万买老破大,五年以后200W不见得有人要。

那些位置更好,楼间距更大,甚至是洋房小高层的二手房,感觉也挺稀缺的,为什么就跌起来没个头呢?

二手房的七大痛点不可逆转

现在很多改善族也买二手房,看重的不仅仅是价格,还有醇熟的生活配套,和看上去还不错的房子。特别是上家装修得非常好,价格又很低的房子,让很多精打细算的人很是心动。

但是,我们从人性的角度去想:上家在这个的地方已经住了那么多年,房子装修又这么好,他为什么要卖?

二手房打骨折卖,主要是七个问题。这七个问题,你想想你是不是每天都能忍受,40岁时能接受,50岁,60岁时还能接受,想明白,再去买二手房。

第一,停车难,这在浮山后尤为明显。你累了一天,在路上堵了一个小时,小区里好不容易找到了车位,刚停下车,来电话了:你挡我车了,下来挪挪车。回家坐下不到半小时,又来电话了。

我的一个长辈告诉我,她换房的主要原因,就是老城区停车难,最多的一次,一晚上挪了5次车。

第二个问题,步梯房。很多人都偏爱低密度的多层住宅,楼间距好,而且得房率高。

问题是,年轻时你爬楼没问题,到了年纪大了,特别看第三代的时候,一天七八次爬楼,你的膝盖吃得消吗?

很多人说老楼加装电梯就解决问题了,但是不是所有的楼座都能加装?

步梯房老人爬不动,年轻人不爱爬,未来卖房越来越难。

第三个问题,人车不分流,无园林。下了班,你想下楼遛遛弯,小区里外卖车、快递车横冲直撞,和人家人车分流的花园小区,能比吗?

特别是年轻人,以后老人看孩子。是在没有车的儿童乐园里玩耍你更放心,还是在外卖车与私家车抢道的小区里遛娃更安全?

第四个问题,没有优质物业。单元门坏了没人修,楼道无人打扫,出租客进进出出人员嘈杂,邻居们整天和物业干架,这样的环境能有高品质生活吗?

第五个问题,户型差。我们来对比一下。

这还算二手房里比较方正的一个户型了,但是仍旧存在三大痛点:

首先,暗卫。真正住过老房子的人都知道,这个老房子的暗卫,卫生间反味问题是很严重的,卫生间有窗户和没窗户没法比。

其次,单阳台,孩子滑板车,家里各种零碎杂物,根本没有什么地方放。

再次,南向只有一个卧室,孩子和老人一直居住在见不到阳光的北卧里。

但是我们看新房。

第一,全明通透元宝户,每个房间都是有窗户的。

第二,119平方米的户型就做到了宽厅+南向两卧室,如果不需要宽厅,甚至可以做南向四室;

第三,一梯一户有门厅,可以收纳鞋子,三个阳台的赠送,屋内收纳空间也很强悍。

所以,很多人问我:老王,现在的新房也能变成二手房,他们变成二手房就不降价了?

在老王眼中,2014年以前的产品,就如同是按键诺基亚手机,有的质量真很好,已经随着时代发展完全被淘汰了;2024年至2022年的产品,就如同是苹果10,用是能用但是64G的内存显然不够用;2022年以后建造的新房,把停车、园林、户型、物业等问题都解决了,所以这些房子未来就和苹果15一样,以后哪怕还出新机,但是很难迭代了,所以保质期、保价期就会长一些。

第六个问题,老房子开始慢慢出现质量问题。青岛以前房子好卖,开发商盖房子也就漫不经心,特别是高周转时期的一些次新房,已经开始出现渗水、下水管堵塞、地暖不热等问题了,这些问题,你看一次房子是看不到的,只有住进去才能感受到满满痛点。

第七个问题,金融属性。

你现在买二手房,房贷还能贷十几年,但是你再住五六年后,这房子贷款年限就变成七八年了,这每月还款压力就会变大,而且银行对于这些老房子贷款也很谨慎。下家没法用贷款杠杆,买房兴趣也会大大降低。

这些痛点,都是二手房永远无法改变的痛点。

但是,我们看新房的痛点:位置差,配套弱。

许多新房确实实现不了步行上班的目的,但是地铁半小时上班,真的难以忍受吗?要不然你下班不得刷半小时手机,地铁上刷不行吗?

书包问题,浮山后在没崛起之前,现在许多重量级的九年一贯制学校就在品质楼盘旁边修建,过条小路上学,孩子可以保证充足睡眠,不比上浮山后挤大班强?

购物问题,有了人,还怕没人卖菜,还怕商场开不起来?看看当下的新都心,你心中就有答案。

以上就是未来十年,新房保值增值,二手房一直下行的主要原因。

当然,很多人会说了:北京、上海的二手房也有这些问题,也涨了,我们为什么就不可能跟涨?

供需比决定了价格走势

青岛的老破大和老破小们未来没有人接盘,这也是跟供需比优关系的。我们从两个方面来分析一下:

第一,人口,全国的人口都在下行的同时,跨区域的流动性还有,但是比之前大大减弱了。二十年前,我们每年有大量的大学生在青岛安家落户之外,还有很多农村进城的新市民赚了钱也会买房,我们许多地段不好、品相不佳的二手房,是被这两波人接盘了。

然而随着各大城市人才争夺战越来越激烈,大学生来青岛数量最起码没有大幅上升,而农村入城的年轻人在锐减。

2023年末,青岛城镇化率78%左右,我们回农村看看,基本都是老人,年轻人能出来的早出来了。

第二是供应量,2008年青岛新房成交只有34734套,到了2018年就到了144219套,也就是说我们现在每年比十年前多卖10万+的新房。

地铁在不断延伸,新的商业mall在不断开启,此消彼长之间,你认为二手房还有明天吗?

未来张村河、闫家山、北站TOD、未来之城、高新区奥体等板块会逐渐兴起,地铁配套之下,道路更宽,城市界面更好,商业、学校、医院配套更为合理,新增需求都会往这些地方走,老房子会更没人要。

所以,海边可以改造的别墅,配套、户型、物业都不错的次新房,除了这两类二手房,别的二手房真的不能再碰了。

特别是,学区泡沫没有完全打尽的汽车东站、浮山后片区。

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评论列表
  • 2024-10-10 17:14

    炒房客痴迷不悟,必将付出惨痛代价。房子卖不出去喊破天都没用。不管哪个城市,房子都是越来越多,叠加人口出生大幅暴跌,只会越来越难卖,越来越不值钱。越到后面剩下还没买房的往往越没钱,购买力越弱,都不知道你要买给谁,卖给有钱人?他们都很多房等着卖呢。房子实际建造成本是非常低的。

秋冬楼市分析

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