买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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首先，我们要明确一点：这份榜单是由当下最大的渠道商贝壳给出的。也就是十一期间，通过贝壳渠道销售的TOP10，对于一些红盘来说，相当比例的自访客户并未统计在内。

但是，现在谁又能不用渠道，谁家的渠道不是占了大头呢？

所以，这份榜单基本反映了当下楼市的凉热。

从区域的角度而言，城阳无疑是最大的赢家。高新区双盘位于上半区，下半区里还有保利大国璟未来之城与青特·缦云，几乎占据了TOP榜的半壁江山。

青岛楼市的重心，真要北移了吗？

刚需天堂的一路长红

在众多开发商闷声发大财的时候，青特在高新区的项目发出了一张非常醒目的红底海报。

虽然高新区业内人士对于104这个量给出了“呵呵”的评论，但是我们不得不为青特的大手笔感到惊叹：

从金茂手里拿的土地，楼面价折合到6800元/平方米，现在特价房售价不到8000元/平方米。这个价格之上，还要被贝壳割下一块“大肉”，自己的人也不能委屈，内部奖励也让整个北城置业顾问感到眼红……

这操作，已经不能简单的用赔钱赚吆喝来形容了。

不知道为什么，看到这样的红盘，老王脑海中闪现的是当年半价卖房的恒大，以及没有底价的融创。

这个十一，最为成功的无疑是金茂悦的北七区。因为这个刚需盘在严格控制营销成本的同时，打出了自渠与外渠道几乎1:1的亮眼业绩。

虽然也是一个入门刚需盘，但是比青特的更为稳健，样板间的景观更好，所以这一波基本是躺赢，被竞品的流量冲进了TOP3。

不管这俩盘因为什么而火，我们都应该思考一个问题：

高新区，为什么会这么火？

因为高新区是当下的刚需天堂。

学校、商业mall、公园都不缺，100万都不要，七八十万就能买个小套三，开车三四十分钟就能到主城区，不要说在青岛，就是整个山东，你恐怕都找不出比高新区更具性价比的住区。

不仅仅是高新区双雄，流亭板块的保利大国璟未来之城、青特·缦云也也都是改善降级催生的热盘：

主城区99㎡连廊中间户都买不到的预算，不论是地铁M1号周边买143㎡的宽厅套三小高层，还是买样板间洗衣机放走廊的养老房，当然有人会心动。

消费降级的大环境之下，城阳西线就是主城外溢刚需将通勤忍耐度拉满的首选，楼市利好对于这个板块流量的刺激是立竿见影的。

人气与配套完善又是紧密相关的。

所以，从板块的价值而言，高新区就是青岛近城板块的铁底，也是刚需们不需要纠结和等待的地方，只是——

在黑心中介拿高额返佣诱惑你的时候，你要坚决避开那些在暴雷边缘的房企。

城阳芯的主角更替

虽然西部城区刚需盘卖得好，但是城阳肯定不满足刚需板块的定位。我们看看城阳中心-白云山一线，你就能感受到本土房企的雄心。

从产品的角度而言，中巍云山墅是独一档的存在，不论是会所，还是建筑立面与户型，都在这个产品降级为主流的时代，在城阳落下了一个极具标识度的烙印。

实景图

作为青岛的新主城，有一大批聪明人抓住了城市北扩的风口，迅速积累了大量财富，在这个地段愿意为好产品买单的人大有人在。

调性拉到了极致，价格将是这个产品的关键。

这个十一真正让人感觉意外的是白云山居，十一假期异军突起让人有些意外。但是我们如果实地考察一下，又感觉在意料之中。

在城阳最大的平台公司暴雷的时候，购房者最缺乏的是安全感，但是中巍用白纸黑字的承诺，给了购房者安全感。

实景示范区的细节做得也不错，价格也到位了。

最关键的是，中巍知道城阳区域开发商的软肋：物业服务。所以聘请了常年在物业排行榜上霸榜的物业公司。

卖得好，不应该吗？

在北岸问题爆出来之后，现在还敢买滨湖观澜和观山赋的人，在老王看来都是最头铁的勇士。

白云山板块在未来相当长时间内，将是白云山居和滨湖国际二期的PK。关于滨湖国际二期，老王会单独发一篇测评，在这里简单说一下。

滨湖国际一期在白云山确实是一个划时代的作品，不论是会所，还是户型，还是建筑，可以说是口罩时代的标杆，然而在老王看来，滨湖二期很难复制滨湖一期的辉煌。

因为城阳核心区的供应量压上来了。

北岸绿茵城的火爆，刺激了很多四处找地的房企。然而，很多人忽略的是，城阳芯与即墨西差不多的城市属性：

没有任何外溢增量，完全依赖地缘大佬的去化。

绿茵城一期开盘众人疯抢，但是也只有这一波流量。银丰没看清这一点，做了大户型，所以开始去化比较痛苦，然而近期因为产品的差异化和营销团队三军用命，也走了一些量。

最聪明的是汇豪兰庭，一看大户型跑不动，将户型面积降下来，同时将总价也降了下来，向下抓了一波改善，所以卖得不错。然而在这个高效网签的时代，青岛网上房地产的数据显示，这个盘销售，并没有像开发商宣传得那么好：

不论卖得如何，汇豪兰庭在前，城阳未来不论是128㎡面积段，还是143㎡面积段，城阳核心区的购买力已经基本消耗得差不多了，这是滨湖二期面临的第一个问题。

第二，最近城阳区在调整物业费。从各级“留言板”看，青特几个小区的业主都很不满，不论物业能不能保住原有费率，从开发商角度看都是输家。你说那些请了律师和汇豪物业打官司的人，还可能买青特的房子？

第三，青特遇冷就降价的属性。为什么在青岛市场上，青特永远不会与海信、鲁信、瑞源一档，就是因为青特在销售不畅时，这个价格降得让人心惊肉跳。

看看悦海府现在的价格，还会有冤大头在首开时买滨湖二期吗？真就喜欢，那也等一年半以后，准现房再说就是。

所以，城阳——白云山一线，十一的销量也提了提，但四季度的趋势一定是缩量去化！这个板块改善，不要迷信过往的业绩，和看似不错的金子招牌以及卖家秀，一是要对价格敏感，再就是寻找时机。

昔日“小甜甜”的尴尬地位

上马棘洪滩、东郭庄、惜福镇这些边缘板块我们就不说了，有的盘价格是真合适，但是不方便，未来“钱”景暗淡也是不争的事实。

我们需要特别来分析一下的，那就是城阳南的夏庄板块。

夏庄板块，特别是丹山板块，在上一个牛市也曾经是青岛网红片区。在东李出现房荒行情时，许多主城的刚需外溢也曾到这个板块投资。

不出意外，应该全部被套在里面了。

城阳这个原本距离传统城区最近的板块，这个山清水秀之地，目前却面临着两个尴尬：

1、没有已开通的地铁，对于年轻外溢缺乏吸引力；

2、价格被炒上去之后，二手房的恐慌盘已经出来了，但是新房没有价格优势。

这个板块虽然有准现房，但是老王提醒大家一定一定要谨慎。因为这个板块和李沧北一样，在地铁时代都有着三五年内让年轻人无法克服的配套痛点，商业不出色，书包也不出色，相比高新区，年轻人实在没有选这里的理由。

而且，这个区域的新房和二手房品质差距不大，二手房不断降价的背刺，也很难实现资产的增值。

当然，有人问养老可不可以？自然环境不错，老年人有敬老卡，坐着公交慢慢跑就是。

老人养老，也要看配套。医疗配套，商业配套，还有板块被老业主一直诟病的水质和物业问题，养老族一定要调查明白。

总体而言，这个没有拉开科学规划的板块，未来必然会不断被配套更科学、通勤更便利、品牌开发商更多的板块超越。

如果看完这篇文章你还不知道城阳买房的优选和时机，可以评论区里交流。