继续二手话题，为了多水一篇，把紫金九号案例拆分出来，这一次除了板块房价下跌外，还有一个话题，就是当二手开始亏本的时候，那些在售的新盘，还有预期吗？没错，说的就是在售万科城市之光。

从东二环来到金山，紫金九号，在6月的时候也写过，当初中介信息：降价50W，123平，13楼，388W+车位。

当时这套连廊端头，二手单价3.16W，亏本50W，主要原因是加价30W买入所致，对比备案价亏本20W。

虽然标题很爆炸，但是要想成交难度不小。

后来项目也成交几套房源，从单价来看，中高层在2.8W左右。

1、97平米：8月成交，高层毛坯，单价2.89W，总价281W

2、110平米：10月成交，复式毛坯，单价2.78W，总价306W

这两套的成交，虽然单价差异不大，但是配合当初的售价，实际差价比数据夸张。

回顾一下紫金九号的开盘历程，2020年末开盘，首次备案价99折，三栋楼，覆盖连廊，板楼、复式。

其中连廊均价2.96W，复式3.3W，板楼3.3W。

此时再去对比，可以发现，8月成交那套97平，如果是开盘买入，价格大概2.94W左右，与观湖郡那套类似，亏掉利息和办证。

对于110套复式，即便开盘买入，也高达3.3W左右，相当于亏本58W左右。

这还是最理想的状态，如果是2021年高峰期，额外加价买入，复式这套亏本预计要达到90W（不包含利息等）。

可以说紫金九号，一个楼盘的两个成交，直接把观湖郡+和光尘樾的二手表现，都包含了。

对于这个当初金山的地王，开盘数据并不差，根据克尔瑞的数据：

【名城紫金九號】：截止开盘当天去化136套，去化率约为46%

【保利和光尘樾】：截止开盘当天去化9套，去化率约为13%

回到项目自身，为什么复式亏本力度比连廊中户大这么多？

简单分析：项目虽然面积段不低，但是从整体定位来说，依然连刚改盘都差点意思，虽然容积率+地块楼间距，都算不错，奈何产品打造也一般。

对于复式楼，还有一个原因，即此前的入户走廊，设计过于逆天。

从整个项目的客源匹配度来说，地缘刚需明显更加匹配。

至于还未出现二手成交的那两栋大平层，预计亏本可能最大。

聊完它的负面，聊聊项目的正面信息，最好就是对比周边。

对于紫金九号周边，建发玺云、和玺都不是竞品，从市场来看，龙湖天序、榕心映月，是同类型产品。

目前二手成交（未满二）：紫金2.8W，天序2.7W，榕心3.3W。

先聊聊个人目前的实地感受，首先是社区以及周边，紫金的地块最方正，社区空间也是最优，周边即万科里的商业公园，没有过多油烟底商、噪音等，居住的体验是足够的，甚至可以说是最优的。

其次是物业，仅以参观者的角度，周边的新盘物业，龙湖、绿城、建发，看上去都比名城物业来的口碑强。

实际体验：名城物业保安依然年轻挺拔，管理也没有太放松，天序的物业，进出地库简单询问就放行，目前安商房已经入住，后续预计管理难度更大，榕心的物业，坐着刷手机，进出简单。

最后就是紫金当初交房闹出了维权，目前来看大门的人车分流由于市政还无法立刻解决，当初的简陋的健身器材已经全部更换成跑步机等，小区的景观效果，目前依然开启。

可以说维权天下知，整改无人闻。

综上，关于紫金九号，个人的感受，项目黄色外立面+紫铜大门，略显美感不足，产品还是偏上个年代，社区设计也没有过于出彩，加上当初高峰期溢价太高，房企口碑也一般，交房闹出维权，进一步消耗项目口碑。

单纯从居住体验，以及社区密度、物业管理来说，目前对比其他几个楼盘，甚至更优。

对于项目而言，目前对比当初高峰期额外加价，亏损基本每平米都达到6-7K。

不同于东二环，其他在售新盘的价格挤压，整个金山新盘并没有太多供应，这样的局面下还出现这样的大幅度价格下跌。

只能说明，金山板块价值基本就是如此，无非当初的溢价实在过于疯狂。

此时就有个思考，以前说新盘降价会挤压二手，如今二手降价是否挤压新盘？

目前金山新盘，也就在售的城市之光，开盘以来卖的不错，可惜是个大盘，还有一半库存待售。

以克尔瑞最新的成交均价来看，万科城市之光精装均价2.9W左右。（部分连廊楼栋价格低一些）

如果简单价格对比，目前紫金九号算上未满二的税费，已经更万科城市之光接近，无非差一个精装。

两个项目，一个位于金山生活区，周边城建尚可，商圈、教育等虽然不优但是也能用，一个位于工业区三环边，周边除了几个产业园外，生活气息忽略不计，最大的特点就是地铁4号线。

此时，有个疑问：前几年的金山绿轴PK现在的金山三环，哪里的区位更值钱？

当初开盘2.9W，紫金等预期还是3.2W以上，如今售价依然2.9W，紫金二手已经2.8W。

可以说新盘的价格比二手还硬，这么硬的底气，可能还是去化数据尚可。

这一年，成光最大的对比就是南二环的四大金刚，价格接近，去化完胜。

如今比他们都贵的紫金，二手的表现如此，那这些项目的二手还有多少空间？

这可能也是福州目前新盘的通病，看不到倒挂的空间，交房后的二手别说保本，不亏本都难！

当然，可能目前很多新盘也有降价，但是这种行为，大部分也不会出现所谓的倒挂。

从实际出发，有时候我们看到新盘降价，更多是因为周边房价全面下调，或者自己当初定价过高，降价后对比周边市场，只能说性价比依然不高。

紫金九号，作为金山地王，依靠纯商优势，在没有过多供应的板块，做到不错的去化，巅峰期更是做出额外加价的高溢价。

最终产品相对过时，加上交房出现维权，进一步削弱项目的市场信心，除此之外周边的配套，虽然都有但都不出众，对于地缘客的居住普通盘，这点也比较致命。

如今二手成交，对比高峰期，出现了大幅度的降价亏本。

对于购房者，面对库存扎堆的板块，需要警惕去化周期，面对库存单一，同样需要对比周边次新的二手表现。

综上，新盘定价，在福州整体来说都难有优势，二手的表现可能更具参考性。