注：本文为深圳资深投资客“渔村迪哥”的作品，为大家介绍蛇口的南海玫瑰花园二期。（蓝色字体为渔村天涯点评）

南海玫瑰花园二期楼评

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基本信息：

板块：蛇口板块

有很多人把深圳的地图比作一只向下俯冲的展翅雄鹰，南山是这只雄鹰的头，而蛇口正是这只雄鹰的嘴，这个板块的地位不用我多说，大家也知道他的地位了吧，从目前的规划和现有的样貌来看，这个片区有可能成为下一个豪宅片区，而且还是顶豪，但是对于南海玫瑰园来说，我是觉得没有什么利好可言。

（点评：蛇口算是深圳的老牌豪宅区，蛇口传统豪宅多在半山腰或山脚，如龟山别墅、兰溪谷、鲸山靓海等；新一代豪宅则以一线临海的双玺和半岛城邦3期为代表。老钱爱半山，新钱爱临海。）

每次到蛇口，给我的感觉不像是在一线城市，有点像是去了旅游地产，如果不是他离深圳湾那么近，我都怀疑我是不是在惠州。

（点评：蛇口老了，给新兴投资客的感觉竟然像惠州了，汗……）

楼龄：2005年，对于喜新厌旧的我来说，这个楼龄已经算是很老了。

户数：802户

楼栋数：共11栋高层，4栋联排别墅28套

固定车位数：650个

花园：人车分流+中型社区+48%绿化+2.59容积率+泳池（小区外）

大堂：有空调、挑高比较高

外立面：普通外墙，在15年前属于比较流行的颜色和装饰，没有翻新过。

物业管理水平：整体评价一般，如果物业满分是10分，这个只能给个5-6分。大堂以及楼道保养一般、瓷砖缝隙赃物、地砖脱落的情况，地面不够干净；停车场地面没有乳胶漆，但是没有定期打扫，地面上树叶以及垃圾较多。小区一楼花园有停放自行车以及电动车。

噪音：小区背面靠着望海路，面朝望海路的房间会有一些噪音，朝南的没有影响，小区花园内也比较安静。

评估价：13.9万左右

颠峰成交价：

中介的后台显示的历史成交价格与我了解的历史成交价差不多，都是与目前挂盘的笋盘价格相差不大，不知道是不是因为管控的原因有高价成交了没有显示，还是这个小区在深圳上一轮的狂欢中迷失了方向。

（点评：南海玫瑰园楼龄老旧，不是领涨盘，倒也没迷失方向，走势不像网红盘那样大起大落）

目前小区挂盘价：

82平2房单价14.6万

97平3房单价14.4万

主力户型：

120-150㎡的二居室/三居室/四居室/五居及以上为本小区主户型，占比40.0%，

90-120㎡的二居室/三居室/四居室占比27.1%，

70-90㎡的二居室/三居室占比20.7%，

200㎡以上的四居室/五居及以上占比10.0%，

150-200㎡的四居室/五居及以上占比2.1%。

门槛户型：79-81平2房1卫

社区评分：曾经的一线海景豪宅，时过境迁，如今已是半老徐娘。

交通：地铁2号线水湾站（直线距离600米），传说中的豪宅线，号称永不拥挤。

学校：

幼儿园：南海玫瑰为明幼儿园

小学：育才太子湾小学

中学：育才太子湾中学

说渣中渣小可能会挨揍，那就客观一点的评价一下，学位一般，相当的一般。

商业配套：

小区自带底商，几十家店面，走了一圈，不知道是不是这两年经济太不景气，整体感觉很萧条。

稍远距离：海上世界

休闲配套：

小区花园可以满足日常的休闲遛娃，小区紧挨着渔人码头休闲长廊，早起晨练或者晚上跑步都非常便利。

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优势分析：

一线海景确实很哇塞

南海玫瑰园二期最大卖点就是享受永久无遮挡的一线纯粹海景，基本上小区所有的阳台都是朝南面朝大海，尤其是海上世界招商局的大楼就在眼前，一到晚上，“我爱收租”的标语就会呈现在你的眼前，时刻激励你在深圳不忘搞钱买房收租。如果预算不足想要在蛇口买个真一线海景房，高楼层两房是你的不二之选。

劣势分析：

作为一个即将崛起的豪宅的片区，周边越来越多的新房交付，南海玫瑰园二期虽然占据了一线海景的位置，但是小区的楼龄和品质都是致命的硬伤，整体规划设计已经与现在的住宅至少差了2个时代，与新小区相比，没有什么竞争优势；同时小区的户型设计浪费有点多，尤其是79-82的两房一卫和97左右的三房一卫，深圳同面积段的房型，基本都会比这个小区多一个房间或者一个卫生间。

（点评：整体规划设计其实是2005年前后深圳的平均水平，其他片区类似楼盘也并没有好多少；户型设计也算正常水平，79-82平2房1卫其实算是正常配置。）

户型介绍：

V11、V15栋为别墅（202--210平）上下三层

1A、1B、1C、1D、1E、1F ；3A、3B、3C、3D、3E、3F

V12、V14栋为别墅（205--220平）上下三层

1A、1B、1C、1D、1E、1F、1G、1H；3A、3B、3C、3D、3E、3F、3G、3H

V13栋（楼王栋）共18层，2梯3户：

A户型223平朝南，B户型204平朝南，C户型223平朝南。

其他住宅部分户型分布如下：

小区部分户型：

81平2房1卫

82平2房1卫

97平3房1卫

128平4房2卫（可改5房3卫）

203平4房3卫

上面列出了小区主流的几个户型，就整个小区来说，除了V11-15栋的别墅和大平层之外，82的2房和97的3房视野比128以及146的视野要好，我觉得如果是预算有限又特别喜欢这个海景的，可以考虑的也就这个小区83平左右的两房，优先考虑41栋中高楼层的会比较好。因为V13总层高18楼会对他周边的4栋（35-38）视野有点遮挡。

（点评：南海玫瑰园2期优点：海景、地段；缺点：楼龄、品质。价格在一定程度上反映价值，目前海景2房1100多万。）