今天，网上突然流传一张某中介内部截图，内容是这位中介领导给同事们做的培训。
其中既有一些正常的营销策略，也有一些见不得光的暗黑手段。
今天就公开发出来，主要目的是：
1.提醒购房者和业主，注意识别套路，少走弯路。
2.提醒中介朋友，正常的销售套路可以用，但是尽量不要违法违规。
温馨提示：
1.大部分中介就是一个普通人，不是坏人。中介职业就和其他销售类行业一样，就是一个普通行业，不要把中介妖魔化。
2.作为业主，识别套路，不被忽悠即可。既不要对中介抱太高期望，也不要忽视中介在房产买卖中发挥的重要作用。买家购房，以及业主卖房，核心还是在于提升自己的个人认知水平。
以下蓝色文字是内容：
压硬货步骤：
1、跟进周边业主，家访反馈市场成交情况、同户型/小区最近的成交记录、成交价(提前截图做好准备) ，让业主清楚现在能成交的都是什么价格：同时宣传市占率，持续跟进反馈互动上客带看、表功劳;
2、第一轮商谈前家访，先摸清业主卖房动机，真实情况做主人是谁，签约价格条件：同步安排神机/做同行报低价的虚聊，揭露同行(商谈中也可以继续做);
3、商谈出指导价或低于高峰期成交价的80%，做好反复多次商谈的准备：两种出价方式:
1)第一次把握不住业主的心态，出价比较高的情况不要慌，后续可以一次出价比一次低，用市场说辞不断打压让业主觉得错过上一个客户可惜！
2)直接就是一个业主不能接受的价出到底，后续沟通的过程中把握好度加价，加价幅度要把握好，原则是业主不降，客户不加，或者给业主预期我们往XXX价做客户工作。
4、商谈后建立VIP群跟进，上下级打配合；主盘方上级截图朋友圈和互动圈那些降价的盘的信息给业主看，反馈看衰现在市场的文章，分析成交周期和现在市场客户心态，红黑脸打配合;
小方法：主盘方朋友圈专门发一些降价很猛的神盘，或者各种对市场不好的文章(房协的一些数据，比如周成交跌破400套，月成交才1400套，继续降到冰点等)专门只对业主可见；
5、人情味投入，带水果或者其他礼品回访业主，打上级牌，继续维护信任，反馈客户情况：主盘方不去正面打压以维护关系和情报员的角色为主，店长打压价格；
6、换房业主，暂时挂价高的业主，也要反复家访，建立信任感后分析市场、降价说辞才听得进去，现在置换是好时候，自己的房子降点价卖掉也能把握机会买笋盘(**小区700万指导价成交，从900万挂价压下来，就是成交一套反馈一套，告诉业主要多少钱才能卖得掉，卖掉马上跟我们去买房，有信任感)
纠偏观念：
1、价格不是一次两次压下来的，是多次，反复做32212才能压下来的，沟通的越多，信任感越强，价格压下来的可能性就越大；
2、房子只要没成交，就说明价格不够笋，就要继续压，不能以以往的认知去评定；
3、压得太狠，觉得对不住业主：业主本来就是去年那一波猛涨起来的，现在卖就是少赚一点，现在降价，价格有性价比，客户愿意买单就能卖掉，再往后价格更低，损失更大，越早跑越好；
4、担心商谈的次数多了，业主觉得客户多，反倒不讲价。现在的市场客户是不少，但是能接受的价格都是在指导价上下徘徊，因为指导价就是ZF认可的价格，业主的预期自然慢慢会往客户普遍接受的价格靠近。
高频控盘模板：
一，前期准备
1，自我介绍(有特点)+名片工牌照片合并一张+个人微名片
*x先生/女士，您好，我是***，扎根*年，专注负责**片区**房，很高兴为您服务(提供及时精准，专业可信，高效超值的全价值链服务)
自信宣传团队(……)，
宣传自己(……)，
宣传模式(……)，
2，客户情景：模拟客户情景，提前做客户聊天截图，客户故事情节，方便添加微信后图文并茂
3，熟盘专业度：成交信息整理掌握，小区挂盘，单价，户型，优势和缺陷的掌握，体现专业度
二，破冰，约家访，面访对盘敏感，积极主动，坚持一竿子插到底
1，联系业主，了解房源基础情况:
最快的速度先联系业主，沟通价格，报价，低价，卖房原因，看房是否方便等，产权：产权人是谁，欠款多少欠款哪家银行，提前还款有没有罚息，是否满五年，是否家庭唯一，有没有租约，租金多少，什么时候到期，户型有没有改动等，让业主发房产证图片算税费
2，了解基本情况后顺势推出客户情况，黏住业主，引起业主兴趣，尽可能故事性详细一些，可以更好拉近信任感和对你的初印象：客户是成交客户介绍的某某，上周看过哪里哪里，考虑几房，什么需求，资金到位多久，预算也差不多，目前想要什么样的，跟您了解完您的房子还不错，给客户重点推荐下，客户看了蛮久房子了，最近也想早点定下来之类的.....
3，强烈要求添加微信(切记邀请添加微信同意后挂断电话，尽可能电话里沟通好，除非业主时间不允许没时间聊更多)发房产证等资料，同时询问业主挂盘几家，目前效果怎么样，以便给营销方案推陈出新，体现优越性，有对比，推出目前成交状况，市场情况客户普遍态度，对于该房产出售提供专业销售方案;
建议报价方面，佣金方面，业主需要配合哪些方面，组织百城互动集中销售模式，上架3DVR全景，线上线下，官网展示，精选，钻展大量投入，规模效应提供结果，专人对接省心提高效率，可以责任到人，不混乱，集中销售缩短成交周期，保证实收，利益共同体同事互动带客户过来主推更有动力，快速帮您售罄，接下来宣传自己成交和能力，宣传平台魅力，顺势揭露同行点到为止
4，邀请签署速销，委托书等，邀约见面沟通至少一次或者约商谈见面增加信仟感必不可少的，为摆台是否配合性格有进一步了解
三，速销签署后的推广和维护
尊重规律，把握人性，抓住需求(找准软肋)
1，第一时间查档，算税费推盘模板，上架VR等，给业主上客积极反馈每批客户情况(不要让业主主动来问我们要积极主动，同时要让业主看出我们的决心和上客能力，给业主一种所托幸甚的感觉)全员早会唱盘拍视频给业主朋友圈集中转发截图给业主表功劳
2，第二阶段，商谈打压出最低价格，谈独家+砸钱，搞商谈反复多次(根据业主卖房需求大抓住软肋，商谈讲究质量，效果要明显)，决心第一，上下级打配合，可以跟上级聊天砸钱盘才能跨区域大型集中销售，列举砸钱独家盘成交情况给业主看，砸钱独家盘集中销售的规模效应，超级VIP房源的重视度
3，人情味投入：不光礼品日常问候和情报反馈也是一种投入，比如业主家里卫生，顺便帮忙打扫一下，下雨刮风去关窗，拍照给业主反馈等业主自住的顺手帮业主倒垃圾等，家乡特产寄给业主，或者根据其所好人情味投入，朋友圆点赞赞美等，如果熟可以请教学习其所长，以诚相待
4，提前讲解合同，讲解交易流程，这个很关键，更好的让业主签单时不扣合同字眼，加快签单速度
5，提示风险，揭露同行，打针说辞
再次提示：
1.大部分中介就是一个普通人，不是坏人。中介职业就和其他销售类行业一样，就是一个普通行业，不要把中介妖魔化。
2.作为业主，识别套路，不被忽悠即可。既不要对中介抱太高期望，也不要忽视中介在房产买卖中发挥的重要作用。买家购房，以及业主卖房，核心还是在于提升自己的个人认知水平。
【购房时机】
深圳的最佳买房时机已经到来？
【政策预判】
深圳楼市调控政策具体怎么放松？
深圳楼市走势预测PPT
深圳历年房产调控政策汇总
【购房必备】
2022年深圳最新购房资料合集！
【打新必备】
2022年深圳最新打新资料清单！
【入学必备】
深圳幼儿园、小一、初一入学资料合集！
【深圳选筹】
当下深圳买房避坑指南
【深圳规划】
最新深圳各区规划图汇总
深圳地铁16条在建线路汇总
深圳2021年各项数据
【深圳房价】
深圳热门小区挂盘价对比
每周对比：深圳热门小区挂盘价
深圳房价、面积、楼龄分布
【学位房】
深圳学位房汇总——南山篇
深圳学位房汇总——福田篇
深中福田、光明、龙华分校地址
除了深中，光明2所新名校地址
深中坂田分校地址
深圳集团化办学方案
【小区沙盘】
深圳小区楼栋分布图——深圳湾
深圳小区楼栋分布图——前海篇
深圳小区楼栋分布图——宝中篇
深圳小区楼栋分布图——碧海篇
深圳小区楼栋分布图——红山篇
深圳小区楼栋分布图——华润城
【房源系列】
总价800万，南山可以买到哪些房子？
总价800万，宝安可以买到哪些房子？
总价800万，福田可以买到哪些房子？
总价500万，南山可以买到哪些房子？
总价500万，福田可以买到哪些房子？
总价500万，宝安可以买到哪些房子？
总价500万，龙华可以买到哪些房子？
总价300万，南山可以买到哪些房子？
总价300万，龙华可以买到哪些房子？
总价200万内，深圳可以买到哪些房子？
【板块PK】
沙井6.6万，罗湖7.3万，谁虚高？
红山8万，碧海10万，谁虚高？
【楼评系列】
总价1000万，选豪方天际还是宝能城？
总价1000万，选诺德还是前海佳兆业？
总价1000万，选侨香村还是深云村？
总价500万2房，这5个小区值得看看
总价400万，选花样年还是华业？
福田超级学位房，暴跌50%！
宝中超级网红盘，暴跌40%！
【户型选房】
89平做4房！南山哪些楼盘有这种户型？
89平做4房！龙华哪些楼盘有这种户型？
40平做7房！深圳有哪些神户型？
【成交系列】
1月罗湖龙华光明二手房成交
1月龙岗盐田坪山二手房成交
1月南山二手房成交
1月福田二手房成交
1月宝安二手房成交
2月深圳二手房成交
3月深圳二手房成交
4月初深圳二手房成交
4月中深圳二手房成交
宝安中心区近1年成交记录
