南京主城拥有百年历史的城中村，城市更新时间定了！
11月8日，城河村城市更新项目签约启动暨临时党委成立仪式顺利举办，标志着城河村城市更新项目正式启动，进入居民签约阶段。
由于建筑历史久远，居住环境堪忧，更是有不少危房，2020年城河村城市更新改造项目启动，到今天，片区居民苦等了4年！
今年，城河村城市更新项目被纳入南京市第三批城市更新试点项目、2024年南京市城市更新项目实施计划中。
项目预计2025年上半年完成相关签约工作，明年下半年实质性启动建设。预计工期两年半左右，到2027年下半年竣工验收。
图源：南京鼓楼房产集团有限公司
01百年历史城中村即将“重获新生”城河村城市更新项目涉及居民182户，其中成套住宅107户、非成套住宅75户。非成套住宅经过专家评判，已属C、D级别险房，安全隐患较大。
目前，项目已经开始组建项目现场指挥部，全面落实城市更新属地责任。签约启动后，项目方将与居民围绕签约腾迁、选房置换等形式开展协商与签约。项目以原地置换为主，原房屋面积确认以产权证为准。土地证范围内的无权证自建房，按照一层九折、二层七折认定。最终以房屋确定的面积，选择相应新房套型。超过置换最大套型的，可根据情况组合配比。更新户选择原地置换，确定相应套型后，应按协定缴纳房屋建设费用。前期项目规划已经发布，从规划可以看出，鼓楼中央门城河村，将有翻天覆地的大变化。
从文件来看，此次调整，涉及用地性质、容积率、建筑高度、绿地率等，内容非常多。
项目位置
拟修改地块范围东至米兰假日大酒店，西至现状加油站及金盛财智广场，南至规划支路，北至现状建宁路(如右图所示)，用地面积约1.50公顷。
现状主要问题
一是安全隐患多，居住与工企单位混杂，房屋建筑密度大，存在多处危房险房，消防、房屋结构安全隐患突出；
二是居住品质低，片区环杂乱，采光通风条件恶劣，基础配套不足；
三是城市面貌差，地块紧邻建宁路和城墙风光带，沿街、沿城墙遗址界面杂乱、无序。
地块现状航拍图↓
地块消防安全、房屋结构安全隐患突出↓
调整动因
通过居民满意度调查、居民议事会等开展共商共议，居民对房屋的安全隐患和现状居住环境不满，改造意愿强烈，更新改造迫在眉睫。
本项目已纳入南京市第三批城市更新试点项目及2024年南京市城市更新项目实施计划、南京市鼓楼区 2024 年度民生实事项目。
通过更新改造，提升片区整体环境，为群众创造高品质生活空间。
修改内容
29-07 地块用地性质由商办混合用地(Bb)调整为商住混合用地(Rb)，容积率由≤2.0 调整为≤2.5，建筑高度由≤18 米调整为≤60米，绿地率由≥20%调整为≥10%，（图则备注：新建建筑退让规划道路红线距离可不低于周边现状建宁路线建筑退让规划道路红线距离。）
地块更新前后效果对比示意图
更新前
更新后
效果图可以看出，调整后的楼栋为公建化立面，风格现代简约，窗墙比很高。
02南京城市更新，持续发力在快速城镇化的阶段，城市规模在短短20年时间快速扩大，很多原本属于城市近郊的村落，快速扩张的城市裹挟在其中，成为城中村。
随着城中村规模的不断扩大以及城中村引发的社会管理问题日益凸显，城中村改造已经成为了各级政府在推进城市化进程中必须重视的问题之一。
近年来，南京市在城市更新方面持续发力。
自2008年起，南京先后启动三轮大规模棚户区改造，18.2万户居民迁入新居，共享城市发展红利。
另外，目前南京城市更新正在从“一拆了之”，向“原地翻建、有机更新”转变。
今年2月18日，南京市规划和自然资源局发布的《南京市危险房屋翻建规划管理办法》正式施行。
危房翻建项目遵守“原址、原面积、原高度”的核心规则，但如居民确有需要，可因地制宜进行优化调整。
如：因改善基础公共设施和保障基本生活需要，居住类项目厨房建筑面积每户可以增加至4㎡，卫生间建筑面积每户可以增加至2㎡。
《办法》明确了其适用范围：房屋结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证使用安全，经市房屋安全鉴定中心认可为C级或D级，且无法置换迁建，必须原地翻建的危险房屋。
不可否认，城市更新实施难度一定是巨大的。
对于遗留的城中村而言，违章建筑多、人口密集、产权关系复杂，是改造难度大的硬骨头，矛盾和不确定性因素较多。
对于一些不具备拆迁条件，且住房质量较差、标准较低、整治成本高，部分住房产权模糊、手续不全的城中村的城中村，实施局部拆建和综合整治，要求按照文明城市标准整治提升和实施管理，具有极大的挑战性。
但是南京市始终在厘清工作流程、优化技术方法的基础上，深入的分析问题、精准的选择模式、多元的组合专业，并且制定切实可行的资金平衡实施方案。
我们期待城市越来越好，无论是“A面”还是“B面”，每个人都应该安全、幸福地生活，享受城市发展带来的美好。
