阿宇根据《广东省土地管理条例》《加快处理江门市市区农村“房地一体”不动产登记发证有关历史遗留问题的意见》江自然资〔2020〕474号）等法规，结合江门市及各区县具体规定，汇总了江门市农村宅基地面积、建筑面积、建筑高度层高、翻建扩建等标准如下：
一、市级宅基地政策标准政策类别
具体内容
适用范围
宅基地面积
平原地区及城市郊区：
≤80㎡/户丘陵地区：
≤120㎡/户山区：
≤150㎡/户
江门全市
执行广东省标准
特殊规定
市辖区（蓬江/江海/新会）及部分县级市可调整上限（例：江海区单户≤100㎡）
蓬江区、江海区、新会区及部分县级市，结合本地实际调整上限
建筑面积与层
一般情况：
总建筑面积：
≤300㎡建筑层数：
≤3层建筑高度：
≤14m
（含梯间）
层高限制含屋顶附属结构
蓬江/江海/新会：常规标准恩平市：按中心城区内外标准不同
楼间距与风貌管控
部分地区：
新村住宅间距：
正向＞6m，
侧向≥4m旧村改造：可结合实际调整间距外飘构件（阳台/飘窗）需限制尺寸，符合用地红线
全市新建/改建宅基地
外飘构件突出部分计入用地红线范围，不得超占空间
1.宅基地面积
江门市执行省级标准：平原地区和城市郊区每户不超过80㎡，丘陵地区120㎡，山区150㎡。
2.特殊规定：市辖区（蓬江、江海、新会）及部分县级市结合本地实际调整上限，如江海区单户宅基地面积上限为100㎡。
3.建筑面积与层高
总建筑面积：一般控制在300㎡以内（蓬江、江海、新会）。
建筑层数与高度：多数地区限建3层，总高度不超过14m（含梯间），部分区域如恩平市中心城区外允许总高18m。
6.楼间距与风貌管控
新村住宅正向间距需大于6m，侧向间距不少于4m；旧村结合实际调整。
建筑外飘构件（如阳台、飘窗）需严格限制尺寸，确保符合用地红线。
二、市级标准与省级标准的异同相同点：均遵循“一户一宅”原则，面积按地形分类执行省级标准（平原80㎡、丘陵120㎡、山区150㎡）。
差异点：
面积上限：部分市辖区（如蓬江）将平原地区标准放宽至100㎡。
建筑高度：省级未明确具体限高，江门市细化至11.2-18m不等，恩平市风貌管控更严格。
历史遗留处理：江门市对1987年前超面积宅基地允许有条件确权登记。
三、地方标准（各区县）市辖区
蓬江区
（已失效）《蓬江区“房地一体”农村不动产确权登记实施细则》
宅基地面积≤100㎡，总建筑面积≤300㎡；建筑限高14m，顶层梯间高度＜2.2m。
江海区
《关于做好农村宅基地审批管理工作的函》（江农农函〔2020〕47号）
《关于做好农村宅基地审批管理工作的通知》江海农水〔2022〕131号
宅基地≤100㎡，建筑限3层，总高≤11.2m（首层4m，二层以上3.6m），顶层可设高度＜2.2m、面积≤顶层25%的梯间。
新会区
《江门市新会区自然资源局关于印发新会区加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案的通知》（新自然资〔2020〕167号）
《新会区农村宅基地和农房建设管控实施细则（征求意见稿）》2024
面积：宅基地≤100㎡，总建筑面积≤300㎡；建筑总高≤12m（不含梯间），顶层可设高度＜2.2m、面积≤顶层25%的梯间。
飘出：只可在住宅正面设置飘出宽度≤1.5m的外飘阳台。
间距：正向间距＞6m，侧向间距不得≥4m。可利用住宅侧向间距设置不低于1个/户的停车位。
县级市
台山市
《台山市“三旧”改造实施办法》台府〔2023〕9号
《台山市“房地一体”农村不动产登记发证工作重点》
宅基地≤120㎡，建筑需符合镇街限高及土地利用规划。
开平市
《解读开平市农村宅基地关键问题（一）》2021
开平市宅基地≤120㎡，翻建需重新审批，严格执行“建新拆旧”。
鹤山市
《鹤山市农村宅基地管理指引》2021
宅基地≤120㎡，建筑≤4层，总高≤15m；顶层梯间和功能用房建筑面积≤顶层25%，高度＜2.2m。
农房建筑正射投影不得超出宅基地用地红线，窗檐、滴水位不计算正射投影面积，但不得超出0.2m。
恩平市
《恩平市农房风貌管控提升指引》
宅基地≤120㎡，总建筑面积≤500㎡；
恩平中心城区内农村宅基地：建筑总高度≤21m；
中心城区外农村宅基地：总高度≤18m（包括顶层楼梯间、蓄水池等高度），首层层高3.0-4.2m，屋面形式可结合太阳能光伏发电设施等综合设置。
地方标准对比：
相同性：均以省级标准为基准，强调“一户一宅”和面积分类管控。
差异性：县级市（如台山、开平）面积上限普遍高于市辖区；恩平市因风貌管控更注重建筑高度和外观协调性，屋面可设置太阳能光伏发电设施等综合设置。
四、翻建与扩建1.审批要求
原址翻建、扩建需重新申请审批，提交施工图纸，经村委会公示后报乡镇政府批准57。
必须履行“建新拆旧”，竣工后3个月内拆除旧房（惠州市规定可参考）。
2.建设规范
不得擅自变更规划图纸，涉及农用地转用需办理审批手续。
五、超面积情形及处罚标准超面积后果
超出部分不予确权，登记时标注为“未批准部分”，拆迁时可能无补偿。
历史遗留问题（如1987年前建成）可分类处理，需补缴费用或整改。
违法处罚
未批先建、超面积占用宅基地的房屋视为违建，责令拆除且不补偿。
六、其他补充申请条件：需为本村集体经济组织成员，禁止城镇居民购买或继承宅基地。
确权登记：2020年前建成的房屋可分类确权，需符合历史政策标准。
数据来源
1.省级依据：
《广东省土地管理条例》（2022）第四十二条
《广东省实施〈土地管理法〉办法》第三十六条
《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》（草案/征求意见稿）
《广东省农业农村厅、广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）
《岭南新风貌.广东省农房设计方案图集》
2.市级依据：
市级核心依据：
《加快处理江门市市区农村“房地一体”不动产登记发证有关历史遗留问题的意见》江自然资〔2020〕474号）
市级其他依据：
《江门市自然资源局关于印发江门市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案的通知》（江自然资〔2020〕143号）
《江门市“光伏+建筑”风貌管控指引和图集（第一版）》
3.各区县宅基地管理实施细则（详见正文引用依据）
阿宇注：以上标准可能存在动态调整，仅供参考，具体政策以当地最新文件及实践为准。
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