销冠“抢跑”,青岛房价要再崩一轮?

秋冬楼市分析 2024-08-17 14:59:31

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

在过去一个周中,我相信很多关心地产的人,在刷短视频时,都会刷到这样的爆款视频:

李沧一脚到崂山,比开盘时一平方米降了9000元!

没错,过去两年主城区的销冠,又开始作妖了,据这些路边社的“专家”们剧透,这一次清盘降价的力度空前。

当然,真相,在周五出现了反转,很快房产圈里开始流传另外一条紧急通知:

限时三小时,把那些不实消息删除,否则就不仅仅是扣除信用分的损失了……

这个大降价,到底是真是假,一时间众说纷纭,但是有一点可以确认,那就是开发商在交房前清盘的决心。

更为重要的,我们要想明白一个问题:

五大开发商对于金九银十已经给出了自己的研判答案,那么青岛楼市会迎来新一波降价潮吗?

超级大盘的策略与隐患

首先,我们要搞明白一个问题:

这个楼盘有没有1.5万/平方米的房源?

老王从朋友那里得到的答案是肯定的。然而这些房源都是有着明显的特点:两侧临路,而且不论是楼层、还是户型,都有着99%的人接受不了的硬伤。

这就好比是我们去买菜,堆在摊位角落上,那些奇形怪状的黄瓜一样,从早到晚无人问津,最后收摊时给钱就卖,不应该吗?

让人感到稍稍意外的是,就剩下200多套房子了,楼层、楼座比较好的房源也降价了!

对于这个问题,你有一个理性的认识,就必须对这个楼盘的房源了如指掌了。这个盘,老王基本上每周都会去,一个周对两三次房源,所以是比较了解的。

虽然这是东李价格最低的楼盘,但是在消费降级的时代,买房者的预算一缩再缩,最后的结果是:

临路、低楼层、小户型等总价比较低的房源几乎都卖光了,3号楼没有加推之前,老王想给朋友找个124平方米低楼层都找不到了,上周去看160平的户型都卖到10楼以上了,好楼座、好楼层、大户型的房源都剩下了。

如果按照之前的价格体系,这200套房子里,有100多套卖到年末都卖不完。

甚至,再卖半年都卖不完。

因为上半年买不起的人,下半年更买不起。

所以,如果要保流速,就要降价,把总价打下来,让以前买不起的买得起,这是原因一。

第二个原因,那些开盘在2.4万元/平方米的价格上买房的人,可都憋着一肚子火呢,房价一再调整,交付肯定不如当时承诺,交房出现状况是大概率事件。

等到那时候,恐怕降价也都没人要了。

我觉得只要不是第一年高位接盘的人,大可不必为这俩事儿生气上火。我和一个买洋房的朋友说:这个房子交付时大概率没有样板间好,但是房价咱们省了四十万,这四十万足够你去升级整改了。

对于没买房的人,我觉得你如果想买这个盘,那么这个周末是最好的时机。如果你要等更低的价格,那你一定要看清楚这个市场:

开发商很悲观不假,金九的成交量堪忧也不难预测,但这不代表青岛楼市开始新一轮降价!

无量降价傻子都不干

从开发商这一次抢跑中,我们基本可以判断出金九两个趋势:

1、准客户的购买力不会变强;

2、买房的人不会增多。

这200个客户薅完了,2024年市场上也就剩不下太多的刚需了。

对于许多期房项目来说,降价能促销量,或许还有降价的动力;如果降价销量也提不起来,那么谁还有降价的动力呢?

所以,销冠的抢跑,很多主城的开发商会在8月份最后一个周跟。但是到了九月份,秋高气爽起码人气会上来,小开发商也就有了一点幻想:板块内低价竞品卖光了,自己成为刚需上车为数不多的选择,拉利润,拉利润。

等过了中秋节,人气凋零之后,开发商发现降价也没有什么客流,反而降低利润引起客诉,那么不如就地躺平。

大胆预测一下:销冠的这一波清盘如果成功了,那么九月份上半个月,降价的开发商可能不多,但有的开发商可能逆势涨价!

所以,起码在传统旺季的上半场,不要说整个主城,就是东李跟风降价的楼盘,也不会太多,除了个别急需要钱救命的开发商。

四季度楼市无惊喜

开发商降价动力不足,还与楼市缺乏有力竞争对手有关。我们通过土地端不难发现,在青岛的传统旺季,青岛几乎不会有什么新盘上市。

老四方板块的通和·悦章,有可能。

但是对于这个盘,我有三个问题:

如果买5号线的地铁盘,那么城市界面更好,且精装交付的九著是不是更有质价比?

如果看好这个板块,那么中车智汇港是不是交房更早,配套更多?

如果看好期房更多的阳台赠送,那么三批次供地中的相邻地块,是不是更值得期待?

这个盘,除非给出惊天的价格,要不然不会在市场上掀起任何波澜。

再找,那就到城阳白云山板块的北岸青特·观山赋了。这个跟滨湖观澜公用一个营销中心的项目,连工资都欠的大股东,经济状况已经不能用捉襟见肘来形容了。

就这种安全度,你敢买吗?

从产品上看,青特是将消费降级做到了极致,119㎡的户型做到了四室两厅两卫,户型确实很打动人。

但是配套上来说,周边没有大型商超,离最近的农贸市场走路的话要10—15分钟,从内部会所配套角度来说,跟滨湖观澜就是入门刚需与品质改善的差距。

从任何一个角度而言,主城刚需都没有外溢到这个项目的理由。退一万步讲,就是真要买,那么也不能首开上去当韭菜吧?对比一下过往青特项目首开价、特惠价、工抵价,哪个更香一目了然。

所以,金九银十青岛主城还是老盘的游戏,没有什么新竞品的加入,库存不多的开发商也没有降价的动力。

以上,就是我对市场不乐观,但不认为房价会开启崩盘大潮的理由。

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评论列表
  • 2024-08-21 07:15

    房地产给普通人输入的概念是该贵的应该更贵,便宜的也应该贵,只要是房子就不能便宜,并且让女性觉得有自己的房子是家庭地位的体现,让男性觉得有了这套房身份地位会被社会认可

    南山南 回复:
    光说大实话

秋冬楼市分析

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