原创 UCANMAX 宜凯门
宜凯门（微信号：UCANMAX）
2022年1-5月公寓：
销售套数55套（间），同比下跌85.79%；
销售面积0.3万㎡，同比下跌87.76%。
销售均价1.54万元/㎡，同比下跌13.97%。
2022年郑州市1-5月公寓销售量、销售面积、销售均价同比均下降，截止至2022年5月末，郑州市公寓仅成交了55套，对比2021年1-5月公寓销售387套来说，同比下跌了85.79%。
一、非住宅供销情况
2022年郑州市上半年非住宅销售套数与2021年上半年对比减少17%，销售面积增加36.85%，销售均价与去年上半年基本持平。2022年上半年非住宅销售市场出现小阳春，对比2021年上半年的非住宅供求比为1.84，2022年上半年非住宅市场供求比0.55，体现出2022年非住宅市场有一定回暖迹象。
1、非住宅供应面积
2022年郑州市1-5月非住宅供应面积为51.34万㎡，2021年郑州市1-5月非住宅供应面积为125.45万㎡，2022年上半年非住宅供应面积同比下降59%。
2、非住宅销售量
2022年郑州市1-5月非住宅销售共7374套（间），较2021年1-5月的8884套（间）同比下降了17%。
3、非住宅销售面积
2022年郑州市1-5月非住宅销售面积共93.07万㎡，同比2021年1-5月非住宅销售面积的68.01万㎡，同比增长了36.85%。
4、非住宅销售均价
2022年郑州市1-5月非住宅销售均价为1.05万元/㎡，相比2021年1-5月非住宅销售均价1.04万元/㎡，同比上涨了1%，非住宅销售均价变动较小，与2021年上半年基本持平。
二、公寓销售情况
2022年郑州市1-5月公寓销售量、销售面积、销售均价同比均下降，2011年，郑州公寓供应累积112万㎡，成交38万㎡，截止至2021年11月末，郑州公寓库存量达559万㎡，去化周期约为153个月。
1、公寓销售量
郑州市2022年1-5月公寓销售总计55套（间），对比2021年1-5月公寓销售387套来说，同比下跌了85.79%。
2、公寓销售面积
2022年郑州市1-5月公寓销售面积为0.3万㎡，2021年1-5月公寓销售面积为2.45万㎡，同比下降了87.76%。
3、公寓销售均价
2022年郑州市1-5月公寓销售均价为1.54万元/㎡，相比于2021年1-5月公寓销售均价1.79万元/㎡来说，同比下跌了13.97%。
4、公寓投资回报情况
从投资回报率来说，郑州市公寓投资回报率普遍在4.5%左右，个别回报率高的在6%左右；从租赁方面来看，靠近地铁口区位优势明显的公寓更容易被出租，但租金也较贵；从公寓类型方面出发，LOFT比平层租金每月贵平均600元；从投资层面来说，交通便利、物业优质服务、周边配套成熟、区域人口产业支撑、主城核心区皆有的稀缺产品可以考虑，其他公寓不推荐投资。
公寓流通较难，高税费，低涨幅，会让置换的成本放大到最大。刚需第一套房买成公寓，基本上锁死了房产置换周期。公寓交易需要缴纳的税费包括：契税、增值税及附加、个税、土地增值税、印花税，且不像普通住宅那样可以享受交易税费的优惠政策。
综合起来，公寓再次交易的税费高达30%以上，如果涨幅无法达到30%，公寓再次出售基本就是赔钱。
三、公寓去化分析
一、自身属性
（1）购买公寓多数用于投资而非自住，房地产去金融属性的浪潮下，公寓产品成为首个牺牲品。
（2）公寓产品同样需要具备可租、可住、可售的特点，对交通配套要求、周边人流要求更高。租客群体单一的公寓产品，风险更高。比如依靠大学城的部分公寓酒店，疫情来临高校封校，公寓酒店只能关门停业。
（3）公寓产品的物管服务要高于住宅、写字楼产品，需要有非常优秀的物管运营团队，郑州公寓产品同质化严重，打造圈层活动、社区文化，针对特定人群的特色公寓未来可能才会有新出路。这也是郑州公寓产品目前最为欠缺的。
二、市场环境
（1）从2016年至2021年郑州公寓市场供应持续加码，成交端承接不足，长期供过于求。
（2）公寓产品的租金收益与大经济环境紧密挂钩，郑州小微企业、个人工作室等难以支撑公寓租金继续上涨。
（3）郑州遭遇暴雨疫情后，小微企业损失惨重，不少原本用于酒店、企业办公的公寓空租，租金收益下滑，公寓产品的吸引力暴跌。
（4）绝大多数公寓产品难以短期内去化，仍然有价格下调空间。
四、总结
对于公寓市场而言，稳定、可靠的租金收益才是公寓产品投资的不二法门。
靠近东区CBD、龙子湖、高铁东站东西广场、北龙湖四个核心的公寓价格相对坚挺，租金收益较高且相对稳定。其次，是能够进入这些区域辐射范围，并且有地铁快速直达的区域。毕竟高铁东站附近房租偏高，供应不足导致一部分刚需和商务旅居人群退而求其次选择地铁通勤直达区域。所以，串联北龙湖、老CBD的地铁4号线与郑州唯一一条环线的地铁5号线沿线公寓，更具投资价值。
占据城市或者区域内商业中心，附近有学校、医院等固定人流聚集的地段。
这些地方虽不足以与东区抗衡，但是其投资收益也相对稳定。
徐谭臻丨文
南宫丨编辑
宜凯门市场部丨数据
宜凯门图库、微信图库| 图
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