原创 UCANMAX 宜凯门 2023-03-15 17:27 发表于河南

郑州宝龙广场的一路悲歌

宝龙城市广场位于农业路与九如路交叉口，与CBD中心区隔河相望，介于CBD中央商务区与龙湖商住区之间。

以宝龙为圆心，在1.5公里范围内，小区有绿城百合、联盟新城、顺驰第一大街、永威翰林居、国基美邻、绿地老街、中油运河上郡、中凯铂宫及农行、中信银行家属院、民航花园等。

这些楼盘的二手房每平米大多在3万元/㎡左右，属于郑州购买力还不错人群的聚集地。

2005年，宝龙城市广场以户内与户外相结合的形式打造当时郑州最为鲜活的体验型商业街区开盘热卖，售价12000-20000元/㎡。

作为郑东新区起步区33平方公里范围内唯一的大型商业项目，宝龙更是开出的“5年返租50%、5年后可原价回购”的诱人条件，吸引投资者争相抢购。

按照当时的购房合同，商铺交付后，有五年的返租期，返租期限到后，业主有三种选择：1.物业代租；2.业主自己出租；3.开发商回购。

2008年年底郑州宝龙广场完工，2009年-2010年陆续开业，在房地产整体不景气的2008年，宝龙城市广场在9~11月连创佳绩，三个月销售额接近1.5亿。

虽然宝龙城市广场的开业品牌已达416个，在儿童业态、餐饮以及个性化体验业态上可圈可点，也曾在2014年客流量达1200万人次。

但由于宝龙城市广场50%的物业是售出的，作为销售型商业的代表，宝龙城市广场并未像开盘时一路高歌。

先是承诺业主的5年返租未按时到账，甚至比承诺的金额少了一半，物业强制代租从中赚取差价，引发业主不满，纷纷自租。

后来整个宝龙的商铺有业主自己出租的，有物业代租的，也有开发商回购的，非常混乱，招商也是野蛮生长，管理不给力，工作人员又各种吃拿卡要。

前期运营的不靠谱，让业主们逐渐失去信心，后期它的每一次调整都面临更多的困难。

2010年9月，丹尼斯七天地开业；2017年，距离宝龙城市广场西侧1.5KM的熙地港开业，分散了客流。

宝龙城市广场的悲歌再也没有停下，甚至愈演愈烈。

尤其疫情三年，大部分业主租金收入为零，还要承担20元/㎡以上的物业费。

更是有网友戏称：多少个业主，开着宝马进去，骑着捷安特出来，现在的宝龙城市广场，就好像商业遗址一般，见证着销售型集中商业的消亡。

2023年以来，郑州商业逐步复苏，近日，我们对宝龙城市广场进行实地探访，一起来看看宝龙广场的现状如何。

宝龙现状：A区仅5家营业

B区80%的商户经营惨淡

宝龙城市广场分为A区和B区，除了大商和苏宁易购两个品牌超市外，几乎没有别的大型知名品牌进驻。

由于大商超市和苏宁易购在宝龙广场B区，为这里带来了稳定的客流，但是A区的实际情况，也着实让小编震惊。

A区，室内只有5家店铺在营业，整个商场！！！要不是电梯正常在运营，都以为是个荒废已久的地方，萧条颓败之景尽显。

一楼仅剩的两家营业的店铺

A区商场中庭的棚顶积灰严重

已经关门并且拆除的横店影院，有种鬼片现场的既视感。

空无一人的商场，电梯在动，不然都让人怀疑商场是否已经废弃了。

B区，室内除了大商超市和苏宁，B区以儿童业态为主。

小编逛了一圈大商超市，里面工作人员比顾客都多，想来人流量应该不是太好，货架上的水果看起来不太新鲜，大部分产品的生产日期都停留在2022年，甚至还有2021年的。

一楼主力店苏宁易购，时不时有顾客进店，但整体人不多。

B区一楼主要是童装、女装和餐饮，其间夹杂着男装和化妆品店，品牌杂乱。

二楼比较杂乱有卖衣服的、养生会所，也有儿童游乐场所。

三楼主要是儿童娱乐、早教、培训、托管等。

A区和B区链接的广场，原本是三层商铺，开门的也是了了，小编数了一下，三层商铺大概只有35家有人。

而外围的商业，也是一言难尽，小编转了一圈发现，除去一家郑州银行、双凤皮鞋、彩票站几家小吃之外，大部分店铺也都是空租状态。

如今的宝龙，人流量少，商铺闭店率高，80%的商户经营惨淡。很多人说，高端区域内的低端商场，好位置就这样硬生生的被糟蹋了。

租金水平32元/㎡-120元/㎡

根据实际调研的情况来看，目前宝龙城市广场B区内的商铺，租金多在80元/㎡·月以内，外围的临街的铺位，根据面积大小、位置不同，租金在100元/㎡·月，最高也不超过120元/㎡·月。

贴招租信息的铺位不多，人流不多，甚至给人一种反正也租不出去，那就搁那吧破罐子破摔的既视感。

根据现场的招租信息，致电了房东。

这套铺位置在B区2楼，电梯口，面积31㎡，房东表示，由于疫情原因，已经空租了四五个月，如果想租的话1000元/月就能租，在空租之前，都是租2000元/月，自己在国外，也不想搞的太麻烦，商场的人流不是太好，想试试的话可以试试。

小编在感叹房东耿直的同时，大概计算了一下，按当时购房均价20000元来计算，实际租金每月32.25元/㎡，年投资回报仅为1.9%，想要回本，需要50.8年；疫情之前，同样的户型能租到每月64.5元/㎡，年投资回报仅为3.93%，回本需要25.4年。

小编实调的时间为3月14日14：30左右，除了工作人员，和B区溜娃的家长，几乎没有其他人。

宝龙城市广场失败的原因

1、动线规划不合理。

宝龙城市广场整体的商业动线规划为半圆+园+方形+圆，每一条主动线都串联着多条分支动线，这些分支动线将一间间独立小铺串联起来，加上商场导视系统不明晰，客人走进去，极其容易转晕。

2、业态混乱，品牌低端

宝龙广场除了大商和苏宁易购两个品牌超市外，几乎没有别的大型知名品牌进驻。

从业态来看，宝龙的布局比较混乱，卖服装的旁边是卖玉器的，区域内服装、饰品、休闲、餐饮分布杂乱，同类商品分布区位不集中，也没有总体的分布导视，导致客户逛起来比较吃力。

3、宝龙的产权与经营权分离

物业代租有助于业态布局均衡，能带动商业中心的整体发展。

但是当时宝龙物业代租给予业主的租金过于低廉，导致很多业主不愿意把商铺交给物业代租，而是自己出租，开发商提出回购的价格不合理，业主也不同意回购。

这期间的种种矛盾，产权与经营权的分离，最终导致宝龙城市广场的经营混乱，招商困难，引不来有吸引力的品牌。这也是宝龙业态混乱的根本原因。

4、附近商场分流

CBD商圈，往南是丹尼斯7天地，往西有熙地港，无论从业态的布局，商场的环境，还有品牌的知名度等，各方面都要比宝龙城市广场强上几倍，无法与周边的商业产生差异化竞争，久而久之也就只能依托附近的住宅小区，沦为儿童培训班商场。

5、物业公司管理松散

作为物业公司，商场装修出现问题没有及时修缮，商场环境的好坏直接影响到人流量。

人们逛商场，不只是购物，更多的是一种体验感，环境好，体验感才会好，人们才愿意长时间在这个商场停留。

小编走了一遍宝龙广场，感触颇深。

宝龙广场所处位置确实不错，虽说硬件设施很难改造，动线也不好调整。但是要是能做一些特殊的业态，反而可能会有很大有优势。可以休闲娱乐为主，做一些年轻人喜欢的，主题剧本杀、特色小剧场、密室逃脱，再配套上特色餐饮、文创业态应该会有很多年轻人喜欢。如果有人能大刀阔斧的对宝龙广场进行改革，把整个商场重新定位，做成符合该区购买需求的购物中心，相信也不会太差。

但还是要回到宝龙广场的硬伤上，业主很多，想法也不一定能统一，如果业主能统一想法，抱着置之死地而后生的态度，宝龙广场应该能火起来重塑辉煌。

案例小结

1.产权全部出售或者大部分出售不自持的商业谨慎购买。卖完就走，后期运营困难。

2.承诺返租特别是回购，要辩证看待，返租年限长变数太大，十返九坑是有道理的。

3.分割式虚拟产权的商铺，谨慎。因为没有经营权、使用权，经营好的话你受益，经营不好你一点办法都没有。

4.近三年单价过高的商铺不要买，成本太高，安全第一，不碰为好。

北斗丨文

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