原创 UCANMAX 宜凯门 2023-02-01 14:31 发表于河南

1月29日，有消息称，郑州部分银行首套房贷利率宣布下调，最低降至3.8%，二套房贷利率保持4.9%的利率不变。对于尚有外地房贷未结清的购房者，在郑州地区购房可按照首套首付及利率政策执行。

对此，小编进行多方求证了解到，目前工商银行、中国银行、交通银行、中原银行等已按照这一最新政策执行。不过，部分银行还未进行调整，郑州银行、招商银行工作人员均表示，已从新闻里看到这一消息，但是还未收到总行通知，如果消息属实，预计后续也将和同业保持一致。

在此之前，郑州首套房按揭贷款年利率普遍执行4.1%的标准。这也意味着，自1月29日起新购房客户将能省下一笔钱。以100万元房贷、等额本息偿还30年计算，月供额将由约4832元减少至约4660元，即每月少还约172元。

对于郑州房贷政策调整，虽然部分银行还没有收到正式通知，但至多到1月底，都会按照3.8%的政策执行。郑州打响了新年“降利率”的第一枪，这对于郑州乃至全国楼市都有着十分重要的意义。

再提“提前还款”

郑州再降利率之后，“提前还贷”再次成为大家热议的话题。

其实也不难理解，已经发放的房贷，利率大部分要在5%左右。特别是2016-2021年期间，商品房市场在高位运行，那时的房贷利率普遍在5%以上。其次现在存款和保本理财的利率，普遍低于3%，这种情况之下，提前还贷再次走向大众的视野。

就提前还贷的方式来说，总共有以下几种。

第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)

第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)

第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)

第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)

无论那一种方式，都能或多或少的帮我们省下一部分利息，在经济大环境不好，投资渠道闭塞，经商盈利状况普遍不好的情况下，选择提前还款，比任何投资理财都给力，收益也更高。

我们可以来算一笔账。

假设在郑州购买一套价值200万的房产，首付60万，其余140万使用商业贷款，按揭30年。郑州去年房贷利率在5.7%左右，按照等额本息法每月应还8126元，还款总额为2925218元，支付的利息为1525218元。

按照郑州最新的首套房贷利率，按照等额本息法每月应还6523元，还款总额为2348425元，支付的利息为948425元。

同样的房子，买房时间仅仅相差一年，就多了将近60万的利息，每月可以少还将近2000元贷款，这对于大多数家庭来讲都是一笔巨款。所以许多在房贷利率高的时候买房的业主，倾向于去提前还款也就不难理解了。

情况具体分析

事实上，提前还贷未必适用于所有人。我们要根据自身的情况去考虑是否提前还贷。

如有以下情况也不建议进行提前还贷。

1、现阶段利率在4.5%以下的，不建议提前还贷。

2、短期内资金使用需求的，不建议提前还贷。

3、资金的投资回报率高于银行贷款利率的，提前还贷得不偿失。

4、使用公积金贷款的，也不建议提前还贷。

对于大多数普通人来说，要不要提前还贷，需要进行综合考虑，不仅根据贷款银行的政策、家庭收入支出等因素；而且还要看理财收益、还款时间以及家庭现金流等多方面的情况。

如果入手时利率很高，而且手里有余钱，那么提前还贷所带来的收益肯定远超于其他的理财方式，肯定要优先选择提前还款或者提前部分还款；当然如果有靠谱的渠道，转按揭也是一种不错的方法，但是至少在郑州，目前仍旧没有较为稳妥的法子。

最重要的是，无论是否选择提前还贷，每个家庭都要保持比较充裕的资金来应对各种变故。在自己目前能够有足够的资金以及还款能力的情况下，去选择提前结清贷款，可以减少利息支出。但不能因为省利息，就把所有闲钱都还了房贷，那只会让自己更加的被动。但是毫无疑问，各种因素的影响之下，“提前还贷”和“转按揭”将成为更多人的选择！

肖远丨文

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