3月24日，有着行业“优等生”之称的旭辉控股发布2021年业绩公告。

截至2021年12月31日止12个月，旭辉控股合同销售额增加7.1%至2473亿元，物业销售现金回款率超过95%，达到2403亿元，同比增长20%。

截至2021年12月末，旭辉控股收入上升50.2%至人民币1078亿元；年内利润增长3.6%至人民币123亿元；总资产增加14.1%至人民币4,327亿元。

负债方面，旭辉成功兑现去年中期承诺，稳步进入“绿档”阵营。期内，旭辉旭辉剔除预收款后的净资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍。旭辉控股董事局主席林中在业绩发布会上表示：“未来要持续降低负债水平和融资成本，8到10年，旭辉要将净负债率降到30%以内。”

归母净利润7年来首降

不过，地产与星空注意到，旭辉虽然在2021年收入大增，但归母净利润却出现近7年来首降。

公司财报显示，2021年归母净利润约为76.13亿元，同比下降5.2%，2016年-2020年的归母净利润分别为18.61亿元、20.96亿元、28.08亿元、48.28亿元54.09亿元、64.43亿元、80.32亿元。

但让人不得不疑惑的是，旭辉在2021年总利润是增长的，为何归母净利润会下滑？究其原因，公司股东的利润都被少数股东分走了。2016年-2021年，公司少数股东损益从3.57亿元迅速扩大至45.95亿元。

不止归母净利润，2021年旭辉毛利约为207.97亿元，同比增加33.2%，毛利率为19.3%，连续3年下滑，核心净利润率则由上一年的11.2％大降至6.8％。从财报上不难发现，公司收入的增长同样抵不过销售成本的增长，2021年，旭辉销售成本约为870.37亿元，同比增长54.9%，增速创下近11年来新高。

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此外，在销售方面，旭辉并没有完成此前设置的2650亿元目标。年内，集团合同销售建筑面积约为1448.69万平方米，同比下降5.8%，合同销售均价约为17067元/平方米，同比增长13.78%。地产与星空注意到，这是旭辉近年来首次出现销售总额、销售均价双双上涨，销售面积下降的情况。

知名地产分析师严跃进表示，类似销售面积下滑和外部大环境是有关系的，至少说明当前房地产市场的降温对房企是有冲击的。而销售均价的上涨和产品结构有关。根据旭辉2021年年报，集团重仓一二线城市，一线及二线城市合同销售金额在总销售额的占比进一步从2020年的72.7%上升至87.2%，三线城市的占比则由2020年27.3%下滑至12.8%。

但从旭辉披露的2022年1-2月销售额来看，期内，公司实现累计合同销售金额约167.4亿元，合同销售面积112.63万平米，合同销售均价15900元/平方米。而2020年1至2月，上述三项数据分别为307亿元、190.92平方米和16100元/平方米，2022年前两月同比分别下降45.5％、41％和1.25％。在疫情严重影响的当下，很难确定公司未来销售如何。

起底表外负债

然而最让人关心的莫过于旭辉的表外负债。

3月14日，瑞银发布研究报告称，旭辉控股有600-900亿的表外负债，公司信用风险可能会受其合作的民营开发商影响，并将旭辉控股股票评级由“买入”调整至“中性”。

瑞银认为，与旭辉合作的民企中，有5%已经违约或是正在面临高违约的风险，想要“排雷”，旭辉需要收购这5%的合作伙伴股份，但付出的代价是100亿；如果要把“排雷区”扩大，旭辉要付出的现金代价是570亿，相当于今年合同销售额的25%。

瑞银的报告无异于一记“重锤”，报告发出后第二天，旭辉控股股价跌幅一度超过50%。

旭辉在3月16日发布公告驳斥瑞银做空报告。关于表外负债，旭辉称于2021年6月30日，集团合营企业及联营公司产生的应占贷款约为251.30亿元。在旭辉2021年业绩发布会上，执行董事兼CEO林峰再次表示集团表外负债只有203.92亿，其中经审计的对外担保是157.88亿，旭辉从来没有为合作方提供超额担保，从来都是按股比担保。

林峰还表示，去年旭辉共有21个项目的合作伙伴出了风险，但是21个里面已经是尾盘，没有融资的项目有14个，剩余7个项目封闭管理，即使合作方出了风险，也不会对旭辉造成影响。

瑞银所说并非空穴来风，但是旭辉对于表外负债的解释是否又真如其所说？财报数据显示，旭辉控股少数股东权益从2016年的23.03亿元增长至2021年的634.85亿元，在总权益中的占比从13%上升至59%。

旭辉还通过转让部分项目及子公司的股权，使其从并表的子公司，调整为联营、合营企业，顺利出表的同时，让子公司背负的债务也从上市公司的报表中消失。

有媒体梳理，2020年，旭辉转让了句容市和煜实业有限公司、句容市和扬实业有限公司、苏州盛穆商务咨询有限公司、广州昌泰商务咨询有限公司，这四家公司分别对应了位于句容市的旭辉·宸品、旭辉·宸悦赋，位于张家港市的旭辉·吴越府，以及位于佛山市的旭辉·江山等开发项目。

其中，旭辉2019年5月以4.2亿元、4.9亿元拿下旭辉·宸品、旭辉·宸悦赋项目所属地块，两项目2020年8月才取得预售许可。这也意味着旭辉将其移出上市公司报表之时，旭辉·宸品、旭辉·宸悦赋正处于前期投入及开发建设阶段，通常也是项目背负债务的高峰期。

至于接手两项目的上海友岚投资管理有限公司（以下简称“上海友岚”）与旭辉有着千丝万缕的联系。天眼查显示，上海友岚由上海速永投资管理有限公司（以下简称“上海速永”）持股50%，自然人史立锋持股50%。巧合的是，上海友岚在企业信用信息公示报告中的电话，百度搜索与上海旭辉集团客服电话相同。

图片来源：天眼查

上海速永则由陈铭勇全资持股。工商信息显示，无论是陈铭勇还是史立锋，名下设立的多家企业或多或少都与旭辉对外投资有交集。至于史立锋，一条《旭辉·上河郡项目基坑维护检查专题会议纪要》显示，苏州旭辉高科置业有限公司中和其姓名相同的人。

图片来源：百度文库

除了上述企业之外，地产与星空还注意到，旭辉集团在2021年12月28日退出广州昌哲商务咨询有限公司（以下简称“广州昌哲”）。土拍信息显示，广州昌哲在2020年6月1日以底价38亿元竞得广州一宗综合用地，即后来的旭辉曜玥湾。

广州昌哲最早股东为广州旭辉企业管理有限公司（以下简称“广州旭辉”），随后陆续引入上海儒穆商务咨询有限公司（以下简称“上海儒穆”），上海信丝晨悉商务咨询有限公司、上海友岚、南京恒学房地产有限公司（以下简称“南京恒学”）、上海信继晨叙商务服务有限公司作为股东。如今公司由上海友岚、广州旭辉、南京恒学、上海儒穆共同持有，旭辉的持股比例降至25%。

南京恒学背后大股东为恒基地产，上海儒穆背后大股东则为上海赟儒企业发展有限公司，后者由自然人秦玮持股80%，自然人刘琴持股20%。

值得注意的是，上海儒穆虽然没有电话，但是与旭辉上海闵行分公司的邮箱相同。穿透股权，上海儒穆的最终持有人秦玮担任法人的几家公司也多与旭辉集团合作。

显然，背后隐形债务究竟有多少，也只有旭辉自己能说得清楚了。