无购房资格也可以在上海购买一手新房？

近日，有中介在社交媒介上发布消息称，无购房名额也可买静安一手新房安康苑，楼层可选，户型可挑。项目户型为140-260平方米3-4房，总价1500万元/套起，即将开盘。

图片来源：小红书

无购房资格无法买房

公开信息显示，珠江安康苑位于静安区浙江北路388弄，开发商为上海超盛房地产开发有限公司，项目是珠江投资负责开发的上海市区内最大旧改项目。

珠江安康苑已于11月14日-11月20日完成认购，共推出309套住宅，认筹430组，认筹率约139%，不触发积分，将于12月15日开盘。

上海市早已对购房者购房资格进行严格限定，如何在没有购房资格的情况下拥有一套市中心的豪宅？该名中介在沟通中表示，第一可以以公司名义购房，第二先拿房，一年之内购房者再想办法获取购房资质。

而另一名在浦东某楼盘的置业顾问告诉地产与星空，住宅用地开发成项目用于交易，购房者购买肯定需要购房资格。即使采用公司购房代持的方式，也是出售房屋的使用权并非所有权，这种情况一般网签不了，因此不存在“无购房资格可买房”之说。

但是，高端项目“花样”较多，客户又多为购买力强的高净值人群，不排除客户自己或在开发商的帮助下解决户籍问题，那么也是可以买房的。

值得注意的是，珠江安康苑官方微信号分别在11月13日及12月7日发布《严正声明》。两次《严正声明》均强调：“本司不存在内部认购、提前预留房源、提前选房、内部关系打折等行为”及”本司从未授权任何销售代理公司与渠道中介公司参与本司商品房销售，全部房源均由本司自销团队进行销售”等。

图片来源：珠江安康苑微信号

不过，就项目本身而言，地产与星空注意到，有购房者认为项目在日照方面可能存在缺陷。根据最新报建图调整，项目楼层高地区日照无区别，整栋楼日照较潮，250平方米与260平方米4房分布的位置日照最优，140平方米3房与200平方米4房次之，21单元01户170平方米3房较劣后。

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隐形的地产富豪？

拿下安康苑旧改项目的珠江投资成立于1993年，背后实际掌控人为朱孟依家族，目前由朱孟依二儿子朱伟航掌舵。

作为朱孟依家族除合生创展外的第二个地产平台，珠江投资发力旧改，还涉足了不少其他行业，今年年初又进军了新能源汽车领域。

1月5日，广汽集团宣布广汽蔚来以19.23亿元引入珠江投资集团旗下的珠投智能作为战略投资者。珠投智能凭借68.56%，成为广汽蔚来的大股东。

不过，旧改与新能源汽车投入巨大。2月25日，珠江投资又以228.9亿元总价拿下广州市海珠区88.88公顷的旧改项目。4月27日广州首批集中供地，珠江投资再次以47.7亿元的总价收获增城2宗地块，不禁让人一边感叹其“财大气粗”的同时，一边对其资金状况有所担忧。

毕竟在安康苑的改造过程中，据观点地产网报道，受制于资金和市场等多方面因素影响，珠江投资一直未能及时启动项目的征迁。为此，闸北区政府还极力帮助其解决融资及贷款问题，从而使其签约率达到95.42%。

6月29日，珠江投资发布的联合资信评级报告显示，虽然珠江投资优势明显：土地储备充足，区位优势显著；营业收入和协议销售额均保持销售增长，自持物业经营良好；城市更新项目规模较大且取得较大突破。但珠江投资土地储备中工业和仓储用地占比依然较大，该类土地流动性和去化方式存在较大的不确定性；在建和城市更新项目尚需投资规模较大，未来面临较大的资本支出压力；预付款项和其他应收款规模大，对资金形成占用，资产受限比例较高。

联合资信还指出，珠江投资投资房地产评估增值率较高，面临公允价值波动风险;对外担保规模较大，存在一定的或有负债风险;公司还面临一定的集中偿付压力。数据显示，截至2020年底，公司投资性房地产评估增值率为3.40倍，对外担保102.36亿元，占净资产的比重为20.44%。若考虑债券回售，公司2021年和2023年到期的债务规模分别为149.04亿元和219.78亿元，存在一定的集中偿付压力。

无独有偶，联合资信在7月的跟踪信用评级公告中，下调了珠江投资控股的珠江人寿长期信用等级。本次降级的原因是"珠江人寿不动产投资规模较高、关联交易规模待压降、核心偿付能力不足、股权质押比例较高等"。

而今年珠江投资发债还出现折价发行的情况。2月19日珠江投资原本发行规模为40亿元，但最终只发行了16.9亿元，发行规模还不到一半。

3月12日，珠江投资23亿公司债，最终发行10.03亿，票面利率7.5％。而早在去年10月19日，公司原计划发行规模为10亿元的公司债，最终也只发行了5.5亿元。

至于在股权转让方面，2月5日，珠江投资在西南联合产权交易挂牌转让成都珠江润景地产33％股权，底价9.5亿元，珠江润景2020年营收1447万元，净利润亏损约1.11亿元。珠江润景最终由成都珠江景鸿投资有限公司以9.49亿元的底价接手，而成都珠江景鸿投资有限公司，正是珠江投资的下属关联公司。

珠江投资为何能出手“阔绰”？或许来源于家族支持所给的底气。