2024年的最后一天，贝壳一日之日在上海、杭州拿下两宗地块。

一块是上海奉贤的宅地，也是当天出让的唯一宅地，贝壳以6.97亿的价格，从保利、厦门象屿手中抢下该地块，溢价率13.89%。

一块是杭州钱塘区的宅地，贝壳联合滨江集团、兴耀房产以6.23亿的价格拿下，与上海独立操盘不一样的是，这个地块将由滨江、兴耀负责开发，贝壳负责产品定位和销售。

截止当前，加上西安拿了2块地，成都拿了1块地，贝壳已经参与5宗地块开发。这个动作，对整个地产行业来说，都意义非凡。

要知道，当下的地产，仍处于调整期，国央企、地方城投仍然是拿地主力，大部分城市的土拍都鲜有民营企业参与。作为一家以卖房、租房为主的服务企业，参与土拍，下场房开，是非常有风险的举动。

大家都在轻资产，而贝壳确实逆风重资产。

早在2023年7月，贝壳就发布公开信，宣布“一体三翼”战略，一体是房产经纪，三翼是房开、家装、租赁。其中房开，就是贝壳的拿地企业“贝好家”。

翻身做甲方的贝壳，让传统地产着实爱恨。

在2023年贝壳财报中，贝壳销售3.14万亿，什么概念？第一开发商保利也就买了3863亿。这个交易背后的数据至少是超过300万成交客户，如果按新房最低2%转化率来看。

贝壳至少握着1.5亿的画像数据。

一方面，手握大量建议数据的贝壳，的确有超乎市场嗅觉的产品定位能力，不仅能够比传统开发商更能洞察购房者需求，也能比传统开发商更快触达购房者。

过去，贝壳是以传统渠道商服务甲方的，他们的优势就是覆盖广、反应快，成交强。只要有贝壳的城市，贝壳都是新盘开发商的合作方，拥有相当高的话语权。北京长安华曦府算是非常经典的案例。

一手握着开发商，一手握着购房者，再亲自下场搞房开，是一个非常危险的信号。我们可以这么理解贝壳下场后的市场：

只要这个板块有贝壳开发是项目，只要它没能完成清盘，其它项目基本无法动弹。因为以交易为主出身的贝壳，深知交易的逻辑。

更强劲的个人激励，更快速的价格机制，更全面的裂变交易。

当然，贝壳并不是没有调整，渠道商干开发商，跨界也没有那么容易。从地产角度，每个开发商在产品开发逻辑上都是遵循“以客户为中心”，“以品质为导向”，但到了交易环节，利润仍然是交易的核心。

在过去渠道逻辑上，贝壳只要完成交易就会产生利润，而到了渠道和甲方并存的时候，如何取舍交易利润和开发利润，必然是贝壳面临的挑战。

如今的地产，是铁板钉钉的存量博弈。

贝壳下场后就会发现，盖房子是会出很多问题的，但是出了问题不用怕，降价上渠道就可以。

而买了贝壳房子的业主也会发现，他们的一生，都将是贝壳的客户：

买房去贝壳、装修去贝壳、租赁去贝壳、卖房找贝壳。他们的一生，将会被贝壳服务4次。