没有最卷，只有更卷！

曾经火热的科教城楼市，出现9字头现房新盘了！

最低单价9字头总价84万买科教城三房现房相信不少人都刷到了这条信息：中奥明日公元工抵专场，10288-10888元/㎡任选，而且是现房，即买即入住。

看回具体房源，最低的一套只要9字头，总价不到85万拿下84平三房。其他价格，都是100万内拿下三房，而且是现房，还送车位使用权和物业管理费等。

值得一提的是，中奥明日公元今年1月开始交楼，是科教城板块近4年首个交楼项目。

21号线沿线都在卷科教城四大盘该如何买为什么中奥明日公元为什么要如此大动作？先看一组数据，上半年科教城四大主要在售一手楼盘：保利水木芳华、中建凤榕台、中奥明日公元和富丰华庭，前两者成交相差不大（都近200套）。但中奥明日公元则不到30套，网签均价1.5万/平也不算低，因此也难怪本次要发大招了！

那么问题来了，科教城作为21号线的快线站点，开发最早成型的住宅已经很多，各种生活配套都很齐全，居住氛围好，是黄埔天河上班的刚需首选。这四大盘如何选？看完这一篇你就知道了。我们先看这四个盘离地铁口的距离。富丰华庭最近，家门口就是凤岗A出口，然后是中建凤榕台和保利水木芳华，约600米，中奥明日公元最近，约1.5公里；

1、富丰华庭(近地铁，总价偏高）广州首个全外资拿下的住宅项目，由新加坡最大公司淡马锡控股的全资子公司丰树集团开发，2020年拿地，2023年才以准现房入市，是凤岗离地铁最近的楼盘。有多近，直接给我感受一下（凤岗站A出口出来就是项目营销中心）。

总共7栋楼，但在售户型能选的就两个，一个约89㎡3房，一个约118㎡4房，由于拿地较早，整体户型设计中规矩，使用率80%左右。这就造成了两个问题：面积偏大总价偏高，实用率拼不过。这个盘最大的优点是离地铁近，缺点也很明显，性价比不高，尤其与周边项目相比而言。

2、中建凤榕台（品质优，工抵房89平4房100万左右）离地铁站600米，离凤岗地铁站近，总共11栋楼，在售67-89㎡的三四房。这个盘最大的优点是离地铁近，缺点也很明显，由于前面楼栋靠近广汕公路，经常有大型车辆经过，可能存在噪音问题。67㎡的户型设计也不错，三房1.5卫，避免了早高峰抢卫生间的尴尬。

不过，最近有工程方推出了一批工抵房，89平四房，只要100万左右，部分还送车位。

这批房源部分最快今年下半年交楼，而且可以商业贷款分期，抵押过户时可签四方协议保障，可选的优质楼层还不少。

3、保利水木芳华（曾经科教城最火的项目）。

项目离凤岗地铁站比凤榕台稍远，总共12栋楼，建面约67-103㎡的三四房，户型算得上是这四个盘当中实用性最高的。

从开盘到现在，没停止过卷，热度也一直不断。先是以1.6万/㎡的价格喊出了血洗朱村的口号，后面又凭借低于隔壁中建凤榕台2000元/㎡的均价，成交量直接碾压中建。今年4月底加推过二期超高层，85方98万起西南向，85方105万起东南向，103方四房135万起，但效果不如之前明显，主要原因有两个：超高层和要2年后交房。

两个盘一直被拿来比较，中建的销售会说自己离地铁近，水木芳华的销售会说自己远离广汕路更安静。因为离得近，生活配套基本都是共享的。学校上，凤榕台配建幼儿园一所，水木芳华配建小学一座，两个小区共用。4、中奥明日公元。项目相比前面三个盘比较尴尬，离凤岗地铁站约1.5公里，总共7栋楼，75-96㎡的三四房。

学校方面只配建了幼儿园，小学需要去附近的朱村第二小学，西福小学。实在是想不到什么优点了，价格对比水木芳华和凤榕台也没有明显优势，所以才有本次的降价大招。单价1万出头，总价90万左右买三房，还是现房，就看客户愿不愿意为此而买单了。

现房+总价低科教城二手成交更猛科教城一手内卷最大的原因还有一个，就是这个片区的二手次新房也在加速内卷。据了解，光是6月，凤岗站周边二手成交，光是贝壳系统就接近120套，主要原因有两个：一是528新政后，满2年的次新房大量入市，业主为了快速成交，只有降价一条路可走。包括科慧花园、中航城等都有1万出头的成交。二是这个片区现房项目欠缺，也导致了关注这个片区的客户更愿意选择性价比高的次新房。以下面科慧花园这个单位为例，3月首次挂牌158万，最终以113万成交，降了45万，成交周期为82天，对比同边同样面积的项目，绝对性价比更优。

不管怎么说，地铁通了，配套也在不断成熟，科教城对于预算100万出头的刚需还是有一定吸引力的，预计在一手项目变成现房销售，还会有得卷。