近日，豪方天际成交一套75平3房，成交总价788万，单价为10.42万/平，比二手房指导总价贵40万，超出幅度仅有5.3%，属于接近指导价成交。
75平3房户型历史最高成交总价980万，折合单价突破13万/平。相比之下，本次豪方天际75平3房以788万成交，跌了192万，跌幅19.6%左右。
（见本人2019年知乎文章）
豪方天际这个盘真正跑赢大势的要数里面的回迁房，从2017年底综合单价6万/平，到2021年初期最高峰13万/平，实现翻倍涨幅，即使跌至当前10万/平出头，也有近70%的涨幅。
相比之下，豪方天际商品房涨幅就比较一般了。2016年9月开盘第一批均价8.2万/平、2018年7月开盘第二批均价8.5万/平，放置到现在10万/平出头（指导价9.9万/平），实际年均涨幅仅有5%左右。
当然，若2021年初房价高峰期出货，商品房涨幅也还行，大概年均涨幅10%左右。
01
豪方天际房价走势历程
2016年9月第一批备案开盘：均价8.2万/平
豪方天际花园（一期）于2016年9月8日推出过583套住宅房源，当时备案均价约8.2万/㎡，单价区间在6.9-9.6万/㎡，所推房源为3#、4#栋的73-125平米精装3-4房。
这其中，73-76平3房大概整体套均总价570万左右，总价区间为510-650万。
86-89平4房大概整体套均总价700多万，总价区间610-840万，这个户型由于不同楼栋的原因（4栋中间单元贵，边户便宜有暗房或采光遮挡）、奇偶层阳台差别、横厅与竖厅差别等，价格差别有些大，大概在50-80万不等。
2017年底回迁房小范围出售：均价6万/平
2017年年底，豪方天际开始小范围有回迁房渠道消息释放，以75平2+1房为例，单价5.8万/平+0.2万/平办证费用，部分房源优惠价仅有400万出头。
2018年初及年中：回迁房大范围出售
豪方天际回迁房真正大力推广时间为2018年4月左右之后到年中，主流价格在430-440万左右，当时卖点有两个：一是南山实验学校九年制分校引入（现在落定为南山实验园丁学校）；二是办证快，通过先垫资全款买，然后抵押方式操作，实现低首付（几十万以内）。
2018年7月第二批现楼开盘：均价8.5万/平
第二批产品于2018年7月8日公开现楼发售，开发商对外公示了5#栋404套住宅，均价8.5万/平，价格与一期略高一点，主要原因是第二批已成为现房。
2019年年中第一次出货：卖价与备案价基本持平
2019年中第一批业主出货，二手房成交价格在7.8-9.2万/平，均价在8.5万/平，与备案价相差不大，涨幅一般。
2020年初突破10万/平
受2019年双11二手房减税政策影响，西部楼市开启新一轮普涨行情，次新盘+学位概念涨幅较大。豪方天际75平3房在2020年初3-4月直接突破10万/平。
2021年1月达到最高峰突破13万/平
到了2021年初1月达到历史最高峰，小户型75平3房突破13万/平。
2021年底迅速回落，跌至10万多
恰逢市场低迷，楼市下行行情不可逆，部分购买回迁房业主由于成本低大幅降价抛售。
房源不满五年业主大幅抛售：接近指导价
近期，由于第二批商品房业主大幅抛售，多以接近指导价挂盘（高出10%以内），主要因为不满五年（增值税全额5.3%征收），加上75平朝北（看铁路）户型多，不得不降价卖，大户型少部分更是跌破指导价。
02
豪方天际没抗住之原因
个人认为豪方天际房价没抗住的原因主要有：
原因一：学校成绩低于预期
当初2018年不少买入看重南山实验园丁学校引入，搏一搏单车变摩托，结果2020年中首届成绩不及预期，跟深圳湾学校一样（现在很少人吹这个学校，至少现行应试教育环境下，比较一般）。
学位溢价没了，何况现在名校（百花片区）也在跌幅，不得不顺从大趋势降价。
原因二：不满五年的房源挂盘量激增
近期由于第一批18年购入的业主在集体出货，这些房源不满5年，导致出现一些接近指导价挂盘的房源，成交价自然是无限靠近指导价。
原因三：本身的缺陷：噪音大+地段尴尬
豪方天际位于南山南头片区，处于南山与宝安交界处，位置比较尴尬，主要原因前期片区由于早年直升机场后搬迁，导致区域发展缓慢、配套落后，属于南山末端板块。
加上无法避免的四面巨大噪音缺陷，投资客快进快出、一手住家客慢慢出货。
03
同等价位，还有打新哪些选择？
豪方天际优势也有，随着今年底12号线通车，后续可以地铁换乘15分钟左右到科技园、后海、前海、宝中等地。
当前这批75平3房房源不满5年，加上税费基本在800万左右（其他看楼层、户型、欠款、业主心态等），同等预算下，其他打新选择有哪些？
01、正东名苑79平2房
正东名苑最大优势就是南山中心区地段+周边9+11+12号线3地铁+学府中学学区+临近海岸城配套成熟。
当然缺陷也有，如花园小、部分单位视野有遮挡等。
总价800万左右预算，预计可以买到正东名苑79平2房，90平3房可能会超出一些预算。项目目前已经为现楼，故备案均价大概率突破10万/平，预计8月底或9月开盘入市。
正东名苑79平2房
正东名苑90平2房
02、京地海樾府
京地海樾府位于11号线碧海湾地铁口，加上2021年开盘榕江壹号院均价仅7.8万/平，预计可以参考此价格，即户型100平左右（具体建面没公布），总价门槛在800万上下。
目前工程进度相当缓慢，最快年底，或者也有可能捂盘，毕竟宝安的小KFS一贯的|“传统”。
03、2022年第二批拍块：宝中、碧海、深圳北三宗地
宝中宗地A003-0434：商品房毛坯限价8.86万/平！
越秀地产28.29亿拍下，比宝安本土小开发商强在至少不会捂盘，按照最快进度预计2023年初春节前后即可入市。
比当前周边二手房如深业新岸线、幸福海岸10万/平出头价格，大概有接近1万/平倒挂价差。
缺点是地块太小，0.98万㎡占地面积，建筑面积仅5.34㎡，估计只有400多套商品房。
碧海宗地A104-0147：商品房毛坯限价7.433万/平！
依旧是越秀地产拍下，按照最快进度预计2023年初春节前后即可入市。
当然，最大缺陷噪音问题，旁边沿江高速、天上飞机噪音，看是否能接受。
深圳北宗地A806-0401：商品房毛坯限价7.245万/平
华润地产以79.69亿拍下，后续会配建超10万平商业，可参照之前华润网红商业。整个地块区位属于龙华最为核心，比当前在售龙华新盘区域均强。预计最快2023年初入市。
