文/谢逸枫

房地产的真实状况是救市依然没有让市场真正的企稳，陷入低迷、下滑的探底调整期，依然没有让房企的债务、信用、供应链、交楼等一系列的问题彻底解决，反而呈现持续的蔓延风险。

8月31日的低首付、低利率、8月27日的房地产上市再融资、8月25日的认房不认贷政策大招频繁出台，让市场重新掀起重回往日深夜排队抢房、销售火爆、房价上涨、房企攻城略地的楼市繁荣猜想。

史诗级中国房地产救市正式启动，外界对政策产生的市场效果的预期已经开始怀疑、质疑，大多倾向于效果一般、作用不大、影响小的共识越来越强烈。笔者深有同感，因为政策没有解决核心的问题。

尽管房地产救市一波又一波的冲击波，为什么没有像前三轮房地产救市效果明显，6个月内实现市场见底、复苏回暖、企稳上涨、反弹，而房企资金在6个月内现自我融资，债务、资金、交房、信用问题迅速解决。

不要说6个月内，已经快一年半时间（2022年4月-11月-2023年9月），没有缓解、化解、解决房企债务爆雷危机，没有实现中国房地产见底、复苏回暖、企稳上涨、反弹，真正的核心问题，究竟在哪里？

一是经济与市场问题。国内经济最困难的一年，是疫情后的今年，冲击力超过市场想象力。GDP、投资、消费、贸易下降幅度超过前几轮下降，其中拉经济的火车头，固定投资、房地产投资下降幅度扩大。

企业亏损严重，意味着实体经济差到什么程度了，后面就是退市、破产、清算、失业了。工业企业、上市公司、民营企业、国企央企城投、出口企业的营收、毛利、纯利都出现下降、亏损的现象，从去年到今年。

房地产市场下降幅度、下行周期是四轮中最大的、最长的。其中施工面积、新开工面积、销售面积、销售额、房价、土地购置面积、购置费用、房企到位资金、国房景气指数，九个指标下降持续时间，幅度已经超过前三轮。

房地产爆发的债务、信用、供应链、交房、市值、资金危机大大的超过前三轮，这是四轮中金融去杠杆最为猛烈、凶猛的，房企经历了从天堂到地狱。可谓是直接把房企送到ICU、爆雷、退市、破产，恐怖的杀伤力犹如18级地震。

房地产市场基本面形势、供需关系、库存与去化周期、结构性矛盾、住房需求购买力，已经发生深刻的根本性变化，其糟糕的程度，真的是超出预期。这在前三轮中是不可见的，救市一出，市场依然死气沉沉的。

二是政策问题。房地产救市政策存在出台时机的滞后性、救市的不果断性、不明确性、落地执行的滞后性、力度与规模及范围的有限性，政策效果大大打折，这是非常最核心的关键问题。

房地产救市政策的覆盖性、传导性步步断断续续，导致市场重蹈覆辙的陷入低迷，房企反复陷入危机困境，这是政策无法有效振兴市场、稳定房价、地价、预期，解决房企债务问题的根本原因。

目前包括三道红线、房地产贷款集中制过渡暂行政策没有落实到位与执行、降准降息幅度次数少幅度小、金融三支利箭（债券、信贷、股权）与外保内贷的第四支利箭落地执行不到30%、认房不认贷及首付与利率下降落地执行不到30%。

险情民营房企冲击最大，切断二根管（没有销售回款、融资渠道），无法实现造血、输血的功能，自然无法健康循环发展，导致出现连锁爆雷。直接给搞到破产、重组、退市、股值跌破1元，天天忙着打官司、卖股权卖项目卖资产。

尽管出了金融三支利箭（债券、信贷、股权）与外保内贷的第四支利箭、上市再融资的融资政策，却与险情民营房企没关系。最痛苦的是救市政策拯救的对象基本排除了险情民营房企，只能靠自救、出清、卖资产，自己咬牙扛着。

自上而下的调控基调，导致地方对于取消限购限贷限价等限制政策、落实前面的出台的利好政策，出现畏手畏脚、挤牙膏式的政策调整。表现出消极的被动救市，不积极不主动。

如果三道红线、房地产贷款集中制过渡暂行、金融三支利箭、第四支利箭、降准降息、取消限购限贷限价等限制政策，能够及时出台、及时落实、及时全面执行，一步到位，效果自然非同寻常。

三是钱的问题，即加杠杆的问题。国内实体经济低迷、失业人群多、工作不稳定、工资报酬减少、投资收益亏损，居民收入下降，消费购买力修复缓慢。简单说就是老百姓没钱购房，这是非常最核心的根本问题。

老百姓的购房资金，基本上来源于八个钱包（老公老婆、爷爷奶奶、丈母娘岳父、外工外婆），或者是向同学同事、朋友借款。其他就是给完首付，向银行按揭贷款，问题是银行放贷受限。

三道红线、房地产贷款集中制的高压政策，让房企债务、交房出问题，银行担心市场低迷、开发商破产、购房者还不起，根本不想借款给房企、购房者。没有了个人住房贷款，自然买不起房。

最麻烦的是购房的限制政策多，没资格、首付高，利率高，税费高，门槛高。老百姓收入下降，同时对市场缺乏信心，房企又不可能亏损卖房，导致购房者延期购房计划，没机会出手购房。

结果就出现“有钱的人买得起，没资格；没钱的人买不起，有资格”这样的尴尬局面，“买了房，担心质量、贷款不过关；买了房，担心交房无期”的恐惧心理。毫无疑问，这就是购房者真实的内心写照。

房企不降价的背景下，现在降首付、降利率、认房不认贷优惠，如果没有住房贷款放开与及时落实前面一系列利好政策，市场不可能见底、复苏回暖、企稳反弹，房企不可能迅速回收销售回款、融资输血，走出危机。

四是房价问题。房地产下行周期、调整期的房价，肯定是平均价下降，前三轮最为明显，救市之后，房价3个月-6个月企稳，之后反弹上涨。第四轮房地产救市后，房价止跌上涨，后房价上涨转跌，都是8个月内。

这轮房地产救市最奇怪的是平均价冲上最高之后连续2个月回落，单月环比连续2个月下降，房价波动非常明显。按照前三轮的救市经验，房价触底上涨后，会企稳上涨、反弹，第四轮则是下降、回落。

说明房价不稳定，预期不稳定，供需关系不稳定，归根结底是政策不稳定。一方面是政策落实不到位，影响效果。另一方面是房企自身对楼盘价格调整存在反反复复的，既不愿意下降太多，又想把房子卖出去。

外界一直批评房企，政策救市效果这么差，已经快破产了，还不愿意降房价卖房，不愿意低价促销卖房。其实，外界忘记了房价限跌令，并且惩罚房价下降的房企案例，忘记了房子买涨不买跌的市场习惯。

最让房企痛苦并纠结的是降房价比涨房价的市场、法律、经营风险更大。一旦房企全面开启降价75折或8折、85折卖房大促销计划，首当其冲的是迎来前业主的反对，其次是同行房企的反对。最后是房企收益下降，股东的不满。

购房者买涨不买跌的习惯支配下，观望的心理预期没有彻底打破前，买房的决定因素存在不确定性。而房企一旦降房价出现楼盘销售不通畅问题，会彻底影响后面的楼盘销售、营销、广告计划安排。

五是房地产救市政策续力问题。前三轮房地产救市政策一出，即是政策底，后面则是市场底，效果非常好。这第四轮的政策存在执行、落实问题，政策底未见，市场底不知道什么时间出现。

地方与银行要及时出认金融16条延期、房地产上市再融资、认房不认贷、低首付、低利率、存量贷款利率下降的执行文件，加快落实。同时加快取消限购、限贷、限售、限价等限制措施，为房地产市场的企稳全力以赴。

第四轮房地产救市政策，认房不认贷、降首付、降利率等一系列信贷政策密集落地，依稀可以看到2014年-2016年去库存的救市政策影子。最大的差别就是政策的力度、规模、执行力、配套政策存在差异。

房贷利率存在宽松空间，8月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，较2021年8月已经打了八四折，二套百城房贷利率4.81%。按照8月31日新政原则上可以降到4.40%，再降低41BP。考虑到银行利差压力，房贷利率的调整会逐步推进。

房贷首付存在调整空间，例如公积金贷款首套首付15%，二套25%，商业银行贷款首套首付15%，二套25%。限贷政策尚存松绑空间，例如认贷不认房，贷款已结清的情况话无论是否有房，再购房都可享受首套房优惠政策。

六是未来房地产政策调整的方向、空间问题。一旦救市对市场企稳、房企债务化解效果达不到预期，必然还会有新的救市政策出台，给之前的救市政策续力，给房地产企稳续力，给房企债务化解续力，工具箱内究竟还有什么救市大招。

其一是全面取消或调整限购、限贷、限售、限价等政策，在一线、二线、核心三线城市实施。目前20个城市放松限购、15个城市放松限贷、10个城市放松限价、20城放松或取消限售政策。

目前一二线城市的限购、限贷、限售、限价、限签、限离婚、限企、限商住、限户型、限面积、限法拍房、限赠与房4年-5年、二手房指导价、22城宅地集中制的政策，一直影响着需求端、供应端的释放。

其二是全面放宽非普通住宅认定标准、购买非普通住房贷款首付比例与贷款利率及税费下调、印花税与契税及营业税、个人所得税、土地增值税、评估费、公证费、中介费的免减，通过购房减负激活更多的市场购房需求。

其三是加快已出台房地产政策文件的落地政策，包括三道红线、房地产贷款集中制过渡暂缓执行、保函置换商品房预售金，购买商品房转为共有产权住房、保租房、公租房，老旧小区及棚改与城市更新货币化、房票安置的政策。

最后笔者呼吁建议，根据经济、实体、房地产市场、房企的形势变化，及时出台新的房地产救市政策，避免房地产、房企债务形势进一步恶化，稳房价、稳地价、稳预期，让房地产市场企稳上涨，让房企走出困境。

新的房地产救市政策，包括发长期国债、降息、降准、扩大保交楼专项借款与再贷款额度、扩大民营房企贷款总量与占比、购买险情民营房企债券、REITs试点扩大至民营商业地产领域、降低房地产项目资本金、地方版2万亿、4万亿。