最近很明显上海深圳北京杭州等城市的成交量出现了短期回暖，不少人又开始问我要不要换房，什么时候应该置换。关于换房的逻辑和实操，我在我的课程其实教了，大家自己去领课程学完再操作。
休养生息、去杠杆是我们这几年的主基调，无论是企业还是个人都如此。对于普通人而言，这几年面对一系列的打击后，不得不变得保守起来。大家的投资行为从加杠杆，变成去杠杆。主要特征就是：减少负债、增加存款。上半年的存款数据出来了，人民币存款继续增加11.46万亿，其中住户存款增加9.27万亿。目前住户存款余额继续创历史新高——147.48万亿。
过去几十年居民储蓄增速一直不超过两位数，16年、17年的增速分别是9.5%、7.7%。但是在20年后就开始两位数增长，22年更是增长17.4%。在2020年1月的时候，我们的居民储蓄数据86.1万亿，到今年六月份则为147.48万亿。也就是四年时间，14亿中国人存了61.38万亿。这是什么概念呢？大家可以对比一下全国的房产总值，前几年有专家统计过中国的房地产市值为65万亿美元，大约450万亿人民币。如今全国房价整体缩水3成左右，我就算减少约130万亿，剩下310万亿。四年时间，中国房产缩水大约130万亿，中国人居民存款增加61.38万亿。房地产本来就有一定的杠杆率，等于说银行新增1元存款，就会抽走了2块多的房产价值。可见钱从来不会无缘无故消失，只是从一个地方迁移到另一个地方而已。以前中国人有钱第一时间想到的就是买房，房产就是中国人最大的财富储蓄池。哪怕租售比少得可怜，但是房价涨幅的收益可比银行收益高太多了。而随着房价开始下跌后，老百姓为了修复自身的负债表，降杠杆。有的选择提前还款，有的选择卖房套现，在没有找到合适的投资标的之前，大家都集中往银行存钱，于是我们的存款余额突飞猛进。这里涉及到一个数据，叫做居民的存贷比。一般经济情况较好，资产价格不断上涨的时候，人们会习惯把钱拿去投资理财，此时的存贷比重会偏高一些。而在经济环境弱，资产价格缩水，人们倾向存款，那么存贷比就会下降。
我们把这两组数据拉长时间看，在2015年的时候我们存贷比还不到50%，国人还是以存款为主。棚改发力后全民买房，贷款增加的速度比存款快多了，存贷比开始不断上涨，在2021年的时候达到最高点68%。而后开始下滑，一直到今年6月份已经下滑至54%，已经跌至2016年的区间。按照目前的趋势跌到2015年，也就是跌破50%的概率非常大。这妥妥的就是降低负债，去杠杆啊。哪怕到今年为止，大部分老百姓依旧在提前还贷，从数据看就很直观。
全国个人住房贷款余额在2022年达到顶峰后开始下降了，2023年末个人住房贷款余额38.17万亿元，较于2022年减少6000亿，今年1季度更是录得负增长。房地产领域，这几年就是全民都在去杠杆！我们前几年的居民负债表的确是过高，像深圳杭州等个别城市甚至超过100%，长期下去泡沫早晚有一天会戳破，这是无法避免的。换句话说，2024年的中国楼市基本面肯定是比3年前的要更加健康，起码泡沫已经挤掉了一大半了。中国居民杠杆率和国际比较，多数时候研究者是用的BIS数据。美国居民杠杆率在2007年12月达到98.7%的历史高点，也就是次贷危机前夕，次贷危机后经历了居民去杠杆，2022、2023年末为75.5%、72.9%。
2023年末，日本、德国的居民杠杆率为65.7%、52.1%。而我们在2023年末时候居民杠杆率为62%（这个是BIS数据统计的数据，和国家与金融发展实验室统计的相差1%）。也就是中国现在居民杠杆率已经和日本接近了。从全球来看，我们的居民杠杆率处于正常水平，这几年房贷利率也下调了，居民也在提前还贷，房产端的负债压力没有之前那么高了。如今大家集体在降杠杆，市场挤掉泡沫，其实也是属于市场自我修复的一个过程。
全民去杠杆，最后的结果是什么呢？接下来的数据可能会颠覆大家的认知。哪怕是全民去杠杆，全民在提前还贷，全民在存款，最后我们的杠杆率不仅没有降低，反而还上涨了。国家金融与发展实验室的数据显示，我们今年一季度的居民杠杆率依旧上涨了，从2023年末的63.5%上升至64.0%。
资料来源：中国人民银行、国家统计局；国家资产负债表研究中心可能很多人都无法理解，为什么房贷压力小了，居民的杠杆率反而上升？本来居民杠杆率在2022年到达顶点后就开始稳住了，但是从2023年起，居民杠杆又开始缓慢攀升。事实上，这一上升其实并非来自债务增加，而是经济增速的疲软。如果说杠杆率的分子是债务，分母则是gdp。
而我们目前的gdp的名义增速还低于实际增速，从而导致居民端杠杆率的上升。换句话说，虽然债务少了，但是赚的钱也变少了。再来看消费，以前大家都说房地产挤压消费，房地产是最好的避y药。而如今房价终于下降了，房贷余额也比之前少了，房地产领域的去杠杆，真的能够帮助提升消费吗？昨天经济数据出来了，6月社会消费品零售总额同比增长2.0%，预期3.3%。
3月以来，社零数据一再低于预期，消费并没有因为房价下降而上升。这也正面反驳了房地产压缩消费的论调，消费低迷的原因还真不能赖房地产。提升消费一般是来源于两点，一是资产价格上涨，二是收入上涨。收入上涨很好理解，资产价格可以是房价，也可以是股价。在2019年的时候，房价和股价都在上涨，而那几年也是消费升级喊得最厉害的时候。所以消费和房价应该是正向关系，房价涨、股价涨，哪怕是纸面财富，但是大家心里舒坦开心，才更有动力去消费。为啥老美是消费大国，看看美股就知道了。而我们在22年后，房价开始急转直下，消费随之也跟着beng了。经济是一个非常复杂的系统，不是说单一的居民提前还款，减少负债，增加存款就可以真的降低杠杆率了，也不是只要房价下跌，老百姓就会去消费。大家经常纸面上的推论和现实的情况完全对不上。而想要真正降低居民的杠杆率，提振消费，目前的办法就是降息，央妈下场购买国债。前者是降低居民和企业部门的债务压力，最近央行有提到了降息的事情，今年应该还会有一轮降息。后者则是帮忙偿还过去即将到期的债务，还可以拿出更多资金投入经济发展，拉动投资带动就业，关键是稳住房价和股价。央行既然已经发声，后续肯定会行动的，最近大会正在进行中，期待重大利好可以尽快落地吧！
