最近很明显上海深圳北京杭州等城市的成交量出现了短期回暖，不少人又开始问我要不要换房，什么时候后该置换。关于换房的逻辑和实操，我在我的课程其实教了，大家自己去领课程学完再操作。

每一次出台房地产救市新政，本质上都是在给普通人让利，帮助大家降低购房成本和购房门槛。本来是一件喜闻乐见的事情，但总有一群人开心不起来。那就是大量的存量房贷业主，如今房贷利率降的越厉害，她们内心受到的伤害值就越高。自从517新政后，一线城市的首套房房贷利率降至3.5%，存量房贷业主彻底绷不住了，在各大社交平台“跪求”希望存量房贷利率继续下调。前两天我们发文说，现在云南玉溪最新的房贷利率已经降到2字头，评论区几乎都被存量房贷业主霸屏了。

大家集体破防，评论区高赞的全都是关于存量房贷利率的事情。我也能理解，看到现在新购房业主利率最低2.95%，而存量房贷利率是根据lpr为主，也就是3.95%。中间相差了1%的利率差距，在小地方100万的房贷，月供就相差556元，总利息相差20万，一辆小米su7都快省出来了。当然最惨的还要数一线城市的存量房贷业主。很多人不知道啊，去年一线城市下调存量房贷利率的时候是留了一手的，之前的加点并未取消。

比如北京目前的首套房贷利率下限已经降至3.5%，而存量房贷首套房贷款利率是在去年lpr的基础上+55bp，也就是4.75%，哪怕到明年1月份后调整至4.5%，但依旧比目前最新的3.5%高100bp。对于一线动辄五六百万的房贷来说，一个月月供就相差好几千块，省点的话，一个家庭伙食费就出来了。大环境失业裁员，在现状很难开源的前提下，大家只能寄希望于国家继续下调存量房贷。以前觉得两三千不算很多，但现在看两三千都算得上的救命钱了。随着新政不断，房贷利率继续创新低，和存量房贷利率利差拉得越大，那么存量房贷业主就越难受。我们通过观察社交平台上的发声，大概也能感知这个群体真的十分庞大！有多庞大呢？之前网上有人算了一笔账，中国20年来总共销售了2.25亿套房，其中1.84亿套都是在2009年后卖出去的。当然这一批人买房的时候价位低，享受到中国房地产发展的红利，大部分都已经提前还完贷款了。2015年后上车的群体开始有点压力了，因为目前一些三四线城市部分区域的房价已经跌到2015左右。2015年-2021年这六年，中国一共销售了117.3亿平商品房，折合1.17亿套房子。这批人至今还贷大约10年时间，当然这批人还不算太惨，因为当时利率虽然高，但是很多都有打折，房贷利率大部分都控制在5%以下，去年调整了存量房贷利率后，这个群体依旧能够享受打折优惠。最惨的应该是18年后上车的群体。如果从18年开始算，到历史大顶2021年，中国一共销售了72.82亿平，折合7100万套房子。从18年后开始，很多二线城市又迎来一波上涨，一直到21年末，房贷利率不仅没有打折，甚至开始加点。哪怕去年下调了存量房贷利率，加点依旧没有取消。也就是是说18年后上车的7100万套房子的业主，目前面临两大困境。1、房贷利率始终处于高位；2、房价距离买入价格已经缩水了30%及以上！再叠加降薪裁员等一系列惨状，也难怪现在存量房贷业主的怨气那么大，日子真的不好过。我也留意到现在帮忙发声呼吁下调存量房贷利率的媒体越来越多，上周就连经济观察报这种官媒也在发声。所以我相信高层一定会抓紧研究下一轮下调存量房贷的方案，大家只能继续等待了。

当然咯，要是实在等不及也不是没有其他方案的。针对手里有余钱的，提前还贷依旧是最快，最安全的减少负债的办法。提前还贷现象从2022年开始到今年一直都没有停止过，从数据看就很直观。

全国个人住房贷款余额在2022年达到顶峰后开始下降了，2023年末个人住房贷款余额38.17万亿元，较于2022年减少6000亿，今年1季度更是录得负增长，大家依旧一窝蜂的提前还贷。提前还贷的行为也很好理解，毕竟现在市面上打着灯笼都找不到4个点以上的理财了，所以啊，提前还贷是目前绝对收益率最高的“理财”了。当然也不是每个人手里资金都那么多，加上现在黑天鹅事件频发，大家收入预期不明朗的前提下，最好还是要有些现金在手。那还有没有其他办法降低房贷利率呢？还真的有：商转公！下调存量房贷利率短时间应该很难实现了，于是越来越多城市开始走“怀柔政策”，允许商转公，或者说降低了商转公的门槛。6月12日，厦门官宣阶段性启动商业性住房贷款转住房公积金贷款业务，政策执行至2025年12月31日。

如果是二孩家庭，公积金的额度还能增加20万元。6月1日起，芜湖也正式执行商转公。

据凤凰网的报道，截止到目前为止，全国已有四五十个城市恢复实施“商转公”业务，大家可以去了解一下自己所在城市，要是开通了这一项业务，就赶紧去办。公积金利率大约2.6左右，和存量房贷利率差额还是很大的，这年头省钱，就是赚钱了。现在降息已经是众人皆知的大趋势了，无论是房贷利率，还是存款利率。至于未来存量房贷会不会降，我认为至少三季度内的概率偏低，先过了三季度再说，我的逻辑是什么呢？第一，已经降过一轮了，现在存量房贷和新增房贷的差额没去年那么大了，所以姑且要等进一步的降息，尤其是存款利率下降，降到甚至低于1个点的时候，拉大增量和存量房贷息差，那么降存量房贷的压力就会变大。第二，取决于我们的降息预期。现在我们国家降息的预期是很明显的，而我们降息又受制于外部美联储的利率，最近有很多金融机构预测，美联储最快9月份降息25个基点。一旦美联储正式开启降息，那么我们降息的动作和幅度都会加快。而到那个时候，存量房贷利率和目前的房贷利率利差还可能会继续扩大，就会给降存量房贷施加压力。第三，主要是看提前还贷的量，毕竟今年并不像去年那么大了。今年以来，我们并没有像去年那样提前还贷了，所以给商业银行降存量房贷的压力没有那么大，除非大家继续提前还贷，那之所以现在没有那么多提前还贷，并非大家没钱，储蓄仍然高位，是因为大家开始考虑入手买房的越来越多了，息差也并不太大。所以樱桃哪怕一直呼吁降低存量房贷，但是从理性分析的角度，短期内我认为降存量房贷的压力确实不大。大家知道我的判断几乎每次都还算准的，因为我的判断全部基于一定的逻辑思考，去年绝大多数人都在那说不会降存量房贷的时候，我就说很快就要降了，事实也跟主流人理解不一样。而这一轮，我认为存量房贷也很可能降，但是短期降的概率确实不大，大家先等等吧。