现在提到公寓，就像死去的记忆突然袭击我。

因为公寓凉凉，已经很久了，很多人也都只盯着住宅，不关心公寓了。

但现在的公寓市场，保准吓你一跳。

北京的公寓价格跌回13年前了，诸葛找房的数据，2017年北京公寓成交均价35668元/㎡，2023年成交均价21366元/㎡，跌了一万多一平，比13年前的2010年还要低。

深圳有公寓直接从单价17万跌到4万，当然说公寓不准确，因为八卦岭宿舍是宿舍性质，也有少量住宅，不过没什么区别。

长沙公寓光库存就能卖16年，克尔瑞的数据，2024年，长沙酒店式公寓库存367万方，去化周期16年。

其他城市的公寓，也还是跌到底掉，仍然卖不出去。

比如济南一些西客站、唐治大户型公寓，总价已经跌成了当年的首付款；

上海青浦的绿地某公寓，22年的时候还能卖到3万多，去年只能卖2.3万，今年直接没有成交；

郑州很多在售公寓都卖成了现房，价格也都普遍每平降了三四千，但也根本没人买。

总之，早几年公寓买的有多疯狂，现在公寓就凉的有多彻底。

卖不动，根本卖不动。

为啥卖不动呢？

很简单，住宅都没人买了，更别说公寓了。

买公寓无非是两种人，一种是资金有限买来自住的小年轻，一种是手里有闲钱买来投资博收益的投资客。

现在这两类人不说都没有了，但也不多。

小年轻没什么钱，看中性价比，公寓位置核心，不限购，价格低，装修得好看，所以过去还能唬住不少人。

但现在，救市政策的一顿操作，公寓所谓的“性价比”已经被住宅打得满地找牙了。

它不是总价低吗？但奈何它首付比例高啊，现在住宅首付已经普遍降到1.5成了，公寓还是雷打不动的5成（只能贷10年），买一套30万的公寓，首付要给15万，买一套100万的住宅，首付也是15万。

公寓40/50年产权，商水商电，不能上学，很多都是盖的又密又挤，隔壁邻居不是做美甲的，就是干美容的。没有歧视这样行业的意思，单就居住氛围来说。

住宅70年产权，民水民电，既能落户，也能上学，邻居都是和你同一阶层的人。

这用脚指头都能做对的题，不用我说，也知道怎么选吧。

再说投资，公寓的投资收益有两类，一是房价涨幅带来的增值收益，二是出租带来的租金收益。

首先房价涨幅的增值收益，先不说公寓的价格还会不会涨，单交易税费就够你喝一壶。

啥意思？就是要享受到房价涨幅带来的增值收益，前提是把房子卖出去，要把房子卖出去，交易税费少不了。

公寓交易税费高，早就是大家都知道的事情。

新房公寓，需要缴纳3%的契税，100万也就是3万，比住宅的1%高2个点。

二手公寓，什么个税、增值税、土地增值税、印花税，但凡能叫出名字的，都要缴一缴，综合算下来，大概有房子总价的30%或者是增值差额的55%。

打个比方，当初你50万买的公寓，现在涨到100万了，你要卖房变现，把各种杂七杂八的税费一算，大概需要缴30万税。

房子一共涨价50万，还要缴30万的税，这……

那估计有人就说了，诶，不对啊，羊毛出在羊身上，税费应该是买家出吧。

这话你过去说说那没问题，现在你想把房子卖出去，羊毛出在羊身上，那估计你是找不到那只羊了，你的房子也压根卖不出去。

卖不出去，就是纸面财富，一堆钢筋水泥壳子而已。

其次看租金收益，房地产市场不好之后，关注租金回报率的人越来越多了。目前一些公寓因为价格大跌，租售比也上来了。

济南有公寓租金回报率去到8.83%，广州有公寓租金回报率去到7.5%，南昌也有公寓租金回报率可以达到6%左右。

这吊打市场上所有理财产品的回报率，看起来是不是很喜人。

但实际上你去了解就知道，这些租金回报率高的都是位置非常好的公寓，比如广州万科云城米酷，周边就是中国移动、小鹏、网易这些大厂，根本不愁租的。

但是大多数公寓的租金回报率就没那么高了，很多公寓都是每个月能拿到的租金只是理想值，算上空置成本、折损成本、装修成本啥的，投资收益估计连银行大额存单都追不上，还要操碎了心。

所以如果大家有闲钱想投资核心地段公寓的，还是要算好经济账。

公寓卖不动，现在最急的人不是二手业主，而是开发商和地方。

二手公寓卖不出去，出租、自住都可以，一手公寓卖不出去，是房企搞不定的资金来源问题以及系统性的金融风险。

还是以长沙来说，长沙的公寓库存是367万方（卖16年），住宅库存是540万方（卖1.7年），商业库存是164万方（卖14年），办公库存是98万方（卖14年）。

冠绝全国的数据……

说明了啥，开发商盖这些房子找银行借了不少钱，现在都卖不出去，开发商拿不到回款，欠银行的钱也不好还，系统性的金融风险就少不了。

所以最近长沙才搞出了商改住，商改住就是支持公寓这些产品性质的房，改成住宅，无论是用水用电，还是子女上学，购房贷款方式等都和住宅没有区别。

因为涉及到对住宅的冲击，这在过去是绝对不被许可的。2017年的时候，就有不少城市陆续出台了“禁公寓令”，商改办、商改住也都被杜绝了。

也是从那时候开始，商住公寓的市场成交开始断崖式下跌，公寓市场破局成为难题。

现在商改住重出江湖，就是想救一救几乎死掉的公寓市场。

能不能救活呢？难。

商改住后的公寓，就是两条路，要么走市场渠道卖出去，要么被政府收了做保障房。

小户型公寓可能会因为总价低有一波市场热度，但对应改善群体的大户型公寓就另说了，这类群体目前市场可选产品比较多，要求也都比较高，商改住后的大户型公寓几乎没什么优势。

被政府收购做保障房，现在还停留在政府没钱的阶段，所以短时间内也没什么希望。

总之，公寓想要破局，难，但商改住也算是一条看得见希望的路径吧，之后预估一些公寓库存大、去化难的城市也有可能效仿长沙。