杭州楼市迎来史上最紧张的时刻！

当年大名鼎鼎，吸引全城关注的亚运村迎来集体交付，近4000套二手房集体入市，结局到底是破发还是翻倍？

绿城桂冠东方从6月13日开始交付

万科日耀之城于6月21日起交付

华润亚奥城预计在7-8月份交付。

作为杭州楼市的头牌之一，亚运村占据杭州核心位置，由华润、绿城、万科，三个做高端住宅的开发商开发操盘。

21年的时候，亚运村限价4.7万，竟然吸引了3万余人疯抢，这哪怕是放在中国房地产史都是值得载入史册的。

三年后的今天，亚运村的成交价能否争气，还是亏大发？将直接颠覆整个杭州楼市格局。

于是这一段时间，杭州亚运村业主们作为多军代表，和空军代表中介，开展了一场激烈的多空大决战。

亚运村在21年新房摇号的时候，市场预期是冲上10万单价，大家也是奔着接近5万一平的差价去打新的。

现在的情况呢？当地中介，扔出各类砸盘截图：

中介扔出来的截图大部分都是5万多的单价，立马引发巨大的市场关注。

中介的意思是，许多业主纷纷调整售价，甚至有人挂出5万一平的价格，希望能够趁早出货。

三年多的资金成本，加上高额税费，5万出头的价格卖出去业主基本上是亏的。

而若亚运村单价真的5万成交的话，也会变相重塑杭州的二手房体系。

于是一时间，所有人都在看亚运村房东的笑话。

三年时间，杭州亚运村的业主从人人羡慕的天之骄子，变成了人人嘲讽的接盘侠。

亚运村的房东也怒了，拒当接盘侠，纷纷化身为“护盘侠”。

还成立了亚运村联盟，大名叫做：大鸭联盟。

圣火永存，亚运楼市，稀缺房源，10万不贵，便宜卖者非我族类，遥想当年，万般难摇，便宜出售愧对祖宗，亚运之光，永冠楼市。

圣火昭昭、 圣光耀耀、大鸭联盟、威震九霄、齐心协力、共创美好。

里面的成员也不闲着，中介发布的低价房源，他们一一去辟谣。

亚运村的房东都认为是中介搞事情，为了卖房，无所不用其极把房价故意说的很低，吸引买家，同时也在打压业主的信心，让他们把价格调低。

不过最尴尬的是，据说有一套144平方，成交5.7万/平，还带双车位。

已经有业主表示，真的缺钱所以宁愿亏点利息早早出手了。

业主联盟的业主估计都懵了吧，自己护盘竟然无意中为别人打掩护了。

现在全城都化身为吃瓜群众，房东、买家、中介、媒体等大家都在讨论，亚运村二手房到底值多少钱？

图片丨层楼

有一说一，亚运村还是还漂亮的，随便放两张杭州媒体拍摄的图片，看看这整洁的城市界面，还有外立面，就跟渲染图似的。

这要是放在广深市中心，我都不敢想象有多抢手！十万加妥妥的。

但偏偏亚运村身处杭州，最不缺的就是这些高大上的好房子，就像胡主编说的，大家都发钱等于大家都没钱，遍地都是这么漂亮的房子，那漂亮高级就不能成为优势了。

但真正决定亚运村后续能卖多少钱的，一是供需，二是市场大势。

众所周知，杭州最不缺就是次新二手房了，未来一两年杭州多个板块将面临巨量交付。

近期最热的交付潮当属亚运村，除此之外，还有勾庄的春知海棠苑、燕语海棠轩、月映海棠园、运翠轩、福翠里、翠宸里、听翠轩、锦海棠……

未来科技城的汀岸晓庐、枫汀云邸、汀岸辰风里、枫映华庭、绿汀春晓、枫揽华庭等……

还有钱二，江南岸诸多板块等。

杭州市场有一个最大的特点就是投资客多，一旦交付大家都着急挂牌套现。

尤其是亚运村，当年更是投资客云集，近4000套房子，按照奥体的挂牌率是13%左右，亚运村估计得翻倍。

也就是说亚运城整体交付拿证后，搞不好挂牌率飙升至20%，接近900套房源集体出逃，竞争将进一步加剧。

这种抛盘量是很可怕的，哪怕业主护盘再厉害，也难挡投资客想要出逃的心。

目前奥体周边的次新房成交价大约6万多，亚运村还想要冲到10万+，几乎是不可能。

杭州破发的红盘也不是一两个了。

萧山科技城的荣望轩，当年新房价格2.85万元/㎡，中签率只有9.38%，如今成交均价只有2.5万元/㎡，就这样也很难成交。

桃源板块的沁语晓庭，当年新房3.4万元/㎡，现在成交均价2.6万元/㎡……

亚运村的位置更好，楼盘定位更高端，今年破发还不至于，但是算上成本，很可能也赚不了什么钱。

再来看看市场，新政之后，杭州楼市的确一骑绝尘。

据杭州贝壳研究院最新数据，5月17日至6月17日，杭州二手房总成交达到9285套，高于近三个完整月超8000套的成交数据。

很多人都说低估了浙江的民富程度，杭州在小阳春后迎来救市新政，全省富人都去了杭州托底，市场热度不减。

但同时连续三个月的成交量上升也未能把杭州楼市价格拉起来。

克而瑞数据端显示，5月，杭州全市（除富阳、临安）二手住宅成交均价为30636元/㎡，较4月降幅超5%。

其中未来科技城近一年二手房成交均价下跌幅度为11.6%。

成交量回归的背后也是房东不断以价换量的结果。

新房市场由于今年推出市中心多个好盘，热度倒是拉了一波。

5月到现在，杭州新房摇号的楼盘共有17个，涉及2951套房源，入围报名人数达到16604组，整体中签率大约27.23%。（去年杭州新房的中签率达到43.68%，此前2018年至2021年中签率，分别为14.59%、14.19%、20.93%、19.39%。）

最近杭州又有顶流红盘入市，距离SKP约500米的奥体朗云，有人说，它将成为下一个杭州壹号院，几乎是全网都在吹。

首开有就4400+组登记，触发拼社保！中签率仅7%！

如今第三次开盘，再次触发拼社保！据说有2000组家庭报名，还被刷掉了700人，社保卷到95个月，中签率低至9%！

之所以这么火爆，说到底还是价格太有优势了，限价4.6万起，刚需买入自住没问题。

杭州的新房价格是严格按照政府限价的，如果是以自住为主，无脑跟风打新网红盘，风险不大。

但是投资的话还是要掂量一下你的成本，毕竟这年头破发已是常态。

其实懂市场的人都知道，杭州楼市的问题不在新房，而在二手房。

从2016年杭州楼市回归后一直到2023年，杭州每年新房市场成交都是十万套以上，7年来一共卖出去一百多万套新房，更别说16年之前的存量商品房了。

而在重点二线城市中，杭州的人口又是相对较少的，2023年的数据为1252万人。

大家对比一下深圳就知道了，全市约200万套商品房，1766万常住人口，相较之下杭州的住房并不紧缺。

杭州也深知这种情况，今年开始有意识减少供地，挂地的速度越来越慢，地块数量也在减少。

很多杭州自媒体都在喊，6月份红盘消化完后，杭州下半年将会迎来“房荒”。

其实这里就很明显了，杭州操盘手在有意控制杭州的房屋供应，希望能够稳住新房市场的同时，把市场需求引去二手市场，帮忙消化二手房。

在全国房价都在下行的大环境下，杭州也不可幸免。

对比前几年来看，杭州二手房大约也有20%-30%跌幅了，未来科技城这些近郊接近50%，顶级学区房文鼎苑最新的成交价4.8万，距离最高峰12万一平，跌幅超过60%。

这一波跌得也算狠了，但要说杭州市场经过这一轮救市后，市场就起死回生，还为时尚早，主要是供给量太大。

我们都很清楚，在居民收入没有起来之前，房地产很难逆势翻盘。

只能说浙江富人群体多，杭州新政之后，给市场又添了一把火，但注意杭州已经全脱了，后续一旦市场冷下来后，也只能继续熬着，等待全国性的救市大招。