昨天，一篇存量贷款有望降息的小文章，直接引发市场热潮。 消息出来，股市大变。 昨天，地产股集体标红，房地产指数大涨4.5%；而银行股，一改过去几日的涨势开始超跌。 目前该消息官方还没有认证，真假难辨，但是如果真的如此执行，力度是前所未有的猛。 根据彭博社的消息，这次存量房贷利率降息很简单： 1、存量按揭客户可以直接跟银行重新协商房贷利率，不用等到1月； 2、或者直接现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同。 等于说把房贷利率的议价权给了存量房业主。 如果你的银行给不到足够的降息空间，那你可以选择其他银行去操作，这直接加大了银行之间的竞争，倒逼银行尽最大可能去降息。 如果给不出足够的降息空间，那么客户可能就要跑了。 要知道，不同银行之间的资金成本是不一样的，这种压力下，资金成本更高的中小银行，情况会更加紧张。 对于存量房贷业主来说，此举无疑是天大的好事。 昨天广州首套首贷房贷利率已经降到了2.89%，北上深首套房贷利率在3.4%，杭州等头部二线城市首套首贷在3.1%，很多二线城市首套房贷利率已经回到“2”字头。 而存量房贷业主，经过这几轮降息之后，基本在4%-4.5%左右，二套房业主就更高了。 新二手房房贷息差整体在100BP左右，差距还在不断拉大。 如此大的息差，导致很多存量房贷业主根本不想消费，只想省吃俭用赶紧把房贷提前还了，让自己心里稍微好过一点。 最近，北上广深的餐饮消费，奢侈品消费啊等等消费，都下滑了。 今年上半年北京限额以上餐饮企业一共才赚了1.8亿元，利润同比下降了88.8%。而北京限额以上餐饮业从业人员，上半年为28.6万人，相当于每人每月盈利105元。 利润在迅速下滑，而造成这方面的原因，正是现在大家收入下滑，贷款压力太重，不敢也没有信心去消费。 可以预见，如果这样的息差持续下去，存量房贷业主还会继续提前还贷。 这跟现在刺激消费的大方向肯定是相违背的。 如果真的能按照这个方案降息，假设从4.1%降到3.1%，350万的房贷，每个月就能省接近2000的月供，力度确实是比较猛的。 目前官方还没有确定的消息出来，彭博社历次的小作文，真真假假都有，降低存量房贷款利率确实也符合目前刺激消费的大方向。 只是存量转贷，方案太过刺激，很多中小银行会遭不住，会不会如此落地，还是个问号。 大家可以持续关注，等待后续消息。 9月，美联储也即将降息，我国的货币政策的空间也进一步加大，预计可能会有1万亿美元开始回流，接下来是不是还有降息空间？ 银行的贷款利率再度走低，靠息差存活的银行，下一步是不是存款利率会继续往下调整？ 近期可以说所有的资产都在遭受波动，哪怕是最稳健的债市，也在经历大幅度的调整，可以说是彻底资产荒。 这个节骨眼上，再来体会下央行说的房屋出租回报率未来会保持3%以上，现在再看，是不是多了非常多的引导意味？ 3%的确定性收益，如果真的能保证，收益是比较高的，央行愿意现在出来做背书，确实有喊话的意思，接下来会不会大量资金入局？ 房价还在继续下行，地方5折收储能低成本控制越来越多的房子，而地本身就是国家的，是不是又会带动第三轮地价上涨？ 以上内容比较复杂，也比较敏感，但是如果你把这些看清，你会明白我们现在应该怎么做，大棋已经布好，找对位置布局才能抓到这波时代红利，你准备好了吗？ 昨天还有一件大事，上海终于公布房屋养老金的收费细节。 主要内容就是下面两点： 1、维修基金与房价无关，只与建筑成本有关。 因此，无论你是在一二线城市，还是三四线城市，无论你的房子是刚需还是豪宅，都是按建安成本算的，差距不会太大。 2、当维修基金不足30%的，根据业主大会结果可以选择一次性或分期补齐。 这笔资金明确是向业主征收，包括从没交过这部分钱的老破小，都得缴纳，缴纳的资金放在业主大会账户。 是的，也就是说业主还是要交钱的，只是说如果你的账上有钱，那么先不用交。 这次首先需要缴纳资金的，可能是账上资金不足或者根本没有缴纳过这笔资金的老破小。 我国拥有全世界最多的高层住宅，之前我也跟大家统计过，到2040年，我国80%的房子楼龄都将超过30年。 住房养老金制度的出现，背后更重磅的信号是： 拆迁时代一去不复返，未来是大维修的时代。 老房子不要想着zf出钱直接拆迁，未来更多是用公共账户和个人账户的钱来维修房子，增长使用寿命。 所以，这必然带来的结果是什么？ 是房屋终将老化，这么多的高层住宅，拆迁难度越来越高，只能依靠维修拉长房屋老化时间，以时间换空间，来缓解房子老化成为危房的压力。 所以说，未来大部分的房子都需要自救，没法自救的房子，大概率的结果还是有钱有能力的人纷纷搬走，房子逐渐空置和贫民化。 所以，有几个点，是我们现在买房格外要注意的： 1、抱着置换的思维去买房，不要想着1套房住一辈子。 现在的房子，虽然设计寿命是50岁，但是是否真正能住50年是个问号，所以，有条件的时候，一定要及时置换自己的房产。 2、如果要买高层，尽量买核心城市的高层。 个人账户的钱只占建筑成本的30%，也就是说，真正出现大维修和翻新，可能还得靠公共账户。 养老金公共账户资金来源渠道主要有:地方财政补贴、土地出让金、原公房出售资金等。 有能力提供公共账户资金的城市，真的不多，所以为什么首批房屋养老金试点，选择的城市基本是一二线城市。 这些城市的财政资金更充足，土地出让还有资金补贴，房屋价值也稍高，能够通过出售出租弥补资金差距。 所以，一定要关注你的城市，属于不属于首批试点的这22个城市： 上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡等。 如果你的城市，不在这22个城市，且还是老破小，真的抓紧置换了。 3、尽量选择物业水平高的小区。 这点不做太多的解释，未来大量的房子都会变老，真的谁能更抗老，比的除了房屋质量，那就是房屋维护能力，好物业的重要性又被加强了。 未来城市会加速分化，老房子和新房子也会加速分化。 各位要提前做好准备，我们也根据目前22个城市的财政自给率的情况，来分析目前核心城市的财政实力如何，这会直接影响到你所在的城市公共账号的资金充裕程度。 你的城市财政情况如何？有没有机会设立公共账户？如果你的城市情况不太乐观，而你手里恰恰还是老房子，真的要及时在目前的低点进行置换。 从现在的趋势来看，房价上涨也没有大锅饭了，不可能大家都涨，而是以牺牲掉一部分城市的利益，来支撑另一部分城市的上涨。