就在昨天，上海颁布了楼市新政，更改了商品房的供应结构以及中小户型的判断标准。

其中最大的一个变化就是宣布：

高层120㎡以内都算作是中小户型，把标准提高了20平米。

修改建筑标准这个动作，最近很多城市都在做，浙江绍兴、温州、深圳等等城市都有调整。

但是把120平当作中小户型，上海算是第一个，其他城市也很有可能会跟进提高中小户型的标准。

这一次调高中小户型的标准，很多人以为是利好，毕竟房子的品质标准提高了。

但实际上，对于我们大多数人来说，这个政策带来的最主要影响不是你能买，而是你没法卖。

因为调整之后，可能会让那些旧标准下的房子，越来越难找到买家。

新政这一出，你手里的一些房子，恐怕要提早置换了。

任何有大调整的新政策，我们都得先知道这个政策调整的目的是什么？

调整建筑规则、修改中小户型的判断标准，表面上的原因，主要是为了响应上头建好房子的口号。

毕竟现在房地产过了盲目扩张的时代，进入了精细化发展的时期。

不仅是上头，就连买家都喊着要提高产品的品质，要住更好的房子。

那如何提高品质？

复杂的不好操作，最直接的方法就是提高居住面积，修改户型标准。

当然，前面我也说了，这些都还只是调整政策的表面原因。

调整户型标准，还有更深层的目的。

这个更深层的目的是什么？

我认为是为了给国家队扩大收储做政策准备。

为什么这么讲？

因为中小户型的定义标准，直接影响国家队在各个城市的收储范围。

现在很多城市收储的范围都是一个城市中绝对意义上的中小户型，

比如深圳要求收储的面积是在65平以下；

杭州的政策要求是收储面积在70平以下的房子

这两个城市属于一线二线中的核心城市，多数的房子都在60-90平之间，65-70平属于偏小户型的产品。

而另一部分城市，收储的面积要求则会扩大。

比如河南的新乡，要求是低于90平；

山东的威海，要求也是低于90平

这是因为这些城市正常的房屋户型都在100平甚至120平以上，90平都已经算是小户型了。

从不同城市的标准来看，你会发现一个规律：

通常地方政F定收储面积标准的时候，都会选择这个城市的中小户型面积段，两个标准是基本吻合的。

这就意味着：

一旦中小户型面积的标准提高了，地方收储的面积标准也会提高。

就拿深圳来说，如果中小户型的标准提高到90-100平，收储标准可能也会从65平提高到90-100平。

调整之后能收储的面积段范围更大了，国家队收储的数量自然就会提升。

所以，从这个角度看，调整户型标准，对国家队扩大收储规模、加快收储的速度是有利的。

我们之前的文章也讲过，国家队收储最主要的作用就是去库存、减少市场的供应量。

国家队扩大收储规模、加快收储速度，当然也会进一步加快去库存的速度，更有利于市场价格的回暖。

所以你会发现，当下的一切政策调整，表面上看都花里胡哨的，但推导到最后，本质上都是为了救市，推动价格回暖。

对于我们普通人来说，我们可能不需要了解这么多政策的弯弯绕，但是我们必须关注自己所在的城市的收储规模和收储速度。

因为前面我也分析了，收储的规模和收储的速度，会直接影响市场回暖的速度。

你所在的城市收储规模大，那很可能就会成为最快一批房价回暖的城市。

现阶段每一个城市收储的规模和速度都会有差别，如果不特意关注，可能很难梳理清楚每个城市的收储情况。

搞清楚目的之后，我们再来详细谈谈房子的事。

为什么提高了户型标准，会导致你手上房子越来越难卖？

我们都知道，7090政策的推进，使得90平以下的房子，成为多数城市的主流。

这就导致了两个情况的发生：

第一，很多人持有的房子都在90平以下；

第二，即便你持有的房子在90平以上，建筑面积达到了100平甚至120平，但因为公摊的关系，你的房子的实际面积也只有80-90多平。

总结起来就是不仅房子面积小、使用率还低。

一旦标准调整，未来市场进入改善时代，100平、120平以上的房子的数量会越来越多，

而且大家别忘了，现在国家另一个政策方向是逐渐取消公摊面积，扩大实际使用率。

这就意味着：

未来100平、120平的房子，实际面积是真有100平、120平，一点不带虚的。

同样的面积，新标准下的房子可比旧标准的房子实惠多了。

再加上现在房价下降，过去买80-90平的预算如今够得上100平。

这么多个因素叠加之下——

即便你是买家，你肯定是宁愿加点钱买实用面积更大、楼龄更新的新产品，也不会选原来旧标准下的老房子。

久而久之，原来旧标准下的很多房子，就会逐渐被市场淘汰。

这就是政策带来的变化。

市场从来都是喜新厌旧的，更何况新标准下的房子在品质上几乎完胜过去的房子。

在这个趋势下，原来7090政策下的那些中小户型的购买力，会逐渐被新产品虹吸。

当然，这其中可能也会有一些幸存者。

比如一线或者强二线核心城市，会有一些地段稀缺的次新盘依然有市场

再比如各个城市一些偷面积比较多，得房率接近100%甚至超过100%的楼盘，因为够实用，买家也不会少。

不过这些房子终究是少数。

多数人的房子，还是很难逃过被淘汰的命运。

如果你持有的房子地段不行、楼龄也老、产品设计也比较老式，那就可以确定你的房子基本不会再有接盘侠，建议你还是尽早置换，换到那些未来还有机会增值的房子。

政策的变化我们没有办法改变，只能去顺应这个变化。

跟不上变化，那就和房子一样被淘汰，跟上了变化，或许你还有保住财富甚至实现财富增值的机会。

现在大家要做的，就是抓紧时间评估一下自己手里的房子，到底未来在新的产品标准下还有没有接盘侠？有没有增值的空间？

如果没有，那就抓住当下市场还没有变化的时间节点，尽快置换。

有些朋友可能会说：

我也知道自己的房子烂，但是现在市场这么差，房子根本卖不出去，怎么置换？

确实现在很多人的问题不是不想卖房，而是市场行情差房子不好卖。