《调查清样》—撰文 | 文一刀

2017年，西安电视问政正值启动之初的力度走强期。7月最后一周，来自西安经济技术开发区的一众干部走进了《党风政风热线》演播厅，这次集中关注的是世融嘉城房产证多年难产问题。

世融嘉城小区地处西安北郊核心区域，东临明光路、西临朱宏路、南临凤城三路、北临凤城四路，开发商为西安世融投资有限公司（下简称‘世融投资’。

世融嘉城为城改项目，2008年12月取得西安经济开发区贾村城中村改造项目批复，规划建设商品房3800套。小区2009年开始销售，售楼持续到2013年，2010年和2012年分批交房，始终未能办理房产证。不过，这并非该小区的“独特之处”。在西安，十年办不下来房产证的小区随处可见，通常的原因，或是安置回迁房、小产权房，或是当初涉及无证销售等，尤以后者情况居多。

西安的城改从2007年开始全面启动，2007年之前的多年探索期内，仅有10个实现整村拆除；自从正式成立城改办并推出“西安模式”后，十年改造了约两百个城中村。开发商为延续资金链，往往是介入不久就开始对外售房以回笼资金，因此从2008到2014年，城改房以无证销售的面目横行于市场的规模非常庞大。

2013年10月19日，《焦点访谈》以“监管一撒手，骗子一得手”为题，曝光了西安多个城改项目五证不全违规销售的乱象。央视记者暗访的“宏府麒麟山”、“水滴Uhome”、“兰蒂斯城”、“国宾中央区”等楼盘均在明目张胆地进行“无证售房”。两天后，西安掀起城改房无证销售的整治行动，自此成为无证销售监管松与紧的前后分水岭。

通常所说的“无证销售”即是指无预售证的售房行为，但世融嘉城的这3800套商品房却与这些类型都有所不同，所有业主之所以当初敢放心购买，有一个重要原因就是世融嘉城取得了预售证。

在当年那种既猖獗又泛滥的无证售房风潮下，有正式颁发预售证的加持，世融嘉城显得弥足珍贵。仅这一点，就让世融嘉城在当年无证售房的汪洋中像一个高耸的小岛，大有鹤立鸡群之势，销售自然不成问题。

但购买了世融嘉城的业主们未曾料到的是，在预售证掩盖之下，暗藏有一个大坑，他们一旦跳进去，至今过去十年仍难爬将出来。

一

据国家规定，开发商如未取得《国有土地使用证》就拿不到《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，而未取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，则拿不到《商品房预售许可证》。

由此可以得出两个认识：1、在五证当中，土地证是其他四证的基础；2、能拿到预售证，首先应该先拿齐其他四证，尤其是土地证。

业主们回忆，在世融嘉城项目的销售过程中，情况却大为不同。销售期间，项目对外所有的宣发资料，包括西安房地局网站上都宣称其为五证齐全。可购房人在售楼部只看到悬挂有四个证，其中就有预售证。当问及土地证时，售楼方给一些购房人出示了盖有西安经济技术开发区管委会红章的说明，内称土地证正在办理当中。

由于普遍都知道，预售证是在其他四证完备的基础上才有，而世融嘉城既然能拿到预售证，且经开区管委会也出了证明来背书正在办理的土地证，综合之下，谁会不信？购房人于是自然就信了，只是这一信就成了错信：世融嘉城之所以在销售并入住多年后房产证难产，就是因为“正在办理”的土地证一直办理不下来。

在2017年7月的问政过程中，西安经开区国土房管局局长冯秦生对此回应了三点：1、世融嘉城为城改小区，按照当时启动城改项目的相关政策规定，是允许一边建设一边办理相关手续。

2、目前，世融嘉城作为城改项目，在前期存在与当地村组对接办理相应手续时比较滞后的问题，因此，导致小区相应手续未能及时办理。但是，现在这一问题已经解决，土地手续办理已经进入正常流程中。世融嘉城小区土地确权手续已经报市国土资源局审批，一旦确权手续批复就可以完善相应土地手续。

3、争取半年之内办完相应土地手续，2018年初让小区业主们顺利拿到房产证。

现在来看，冯局的这番“三点谈”既高高举起一个特定时期为大旗，又举重若轻地放下其中具体猫腻，八卦加太极，堪称糊弄对付的范例。

二

西安过去12年的大规模城改期里，经开区曾在头几年一马当先创下所谓“城改经开速度”。据公开信息，2008年，西安全市城中村改造任务为50个，其中完成整村拆除的有25个，而经开区就实现了12个城中村的整体拆村。紧接着，经开区又提出5年对33个城中村进行系统改造的目标。此举让外界齐声惊呼：厉害了，经开区速度。

2009年，在介绍实现城改相关经验时，经开区坦言高速度的秘诀很简单，就是高补偿，高补偿的实现靠的则是高投入。在5年改造33个城中村目标中，包括城中村的“无形改造”和“有形改造”，直接涉及村(居)民共计约14200户、39800人，房屋建筑面积共计约497万平方米，土地总面积共计约4680亩。计划资金投入将达到500亿元，其中村子改造100亿，综合开发400亿。

此时，经开区的家底不过是年财政收入6亿左右，不通过政策杠杆来运作，所有的计划相当于空想。因此开发商提前介入，遂成为缓解资金压力的关键。但是，城中村改造存在土地证获取滞后的普遍现实，给开发商融资又带来很大挑战。

根据规定，在城中村改造中，获得土地权证的前提是必须先完成城中村村委会转为居委会、村民转为市民并对村集体财产进行核资清算；村委会转为居委会的前提则是必须要建好安置小区让村民完成回迁。对于参与西安城改的大部分开发商来说，仅靠自有资金很难满足拆迁补偿加安置楼建设的投资规模，大多需要土地抵押贷款和预售资金回笼来支持，获得这两个资金来源又需要有土地权证。

这种现实下，所谓的“市场运作”、“开发商提前介入”等等美丽设想只能陷入悖论。

而且经开区只是一个经济功能区的定位，并没有对区内33个城中村的行政管辖权，包括村委会转为居委会、村民转为市民以及村集体资产的清算核资在内的工作，还要由未央区来做，协调工作也很复杂。城改高速度中，时间就是金钱，一旦因协调不力而拖延，很容易就把开发商资金链拖断。

于是，经开区祭出一记破解悖论与困局的“重拳”，就是后来那位冯局提及的“允许一边建设一边办理相关手续”。其实这句话只说了一半，另一半不好说出口但实际都在做的是：“边办理相关手续边销售”。

公开信息显示，当年为了防止开发商资金链断裂，经开区采取多种方式为企业背书出面，包括对城中村改造项目进行系统包装，管委会出面举办“西安城市新中心人居体验展”，对城改项目进行推销等当然，还包括以给世融嘉城出证明、提前发放预售证的方式告诉大家，尽管土地证还在办理中，但政府可以担保的是，这些在城中村改造过程中开发的房地产项目不是‘小产权房’，大家可以放心购买。

当时来看，事情似乎“圆满”了。“边建设边办手续，边办手续边销售”成为经开区撬动“大规模、高投入、高速度”城改的“大杀器”，它美其名曰“经开模式”，其妙处在于将城改前期尤其是拆改阶段的矛盾完美后移，然后冠冕堂皇地抛向千家万户购房人，以时间换空间。后移的矛盾伺机解决，青山依旧在，总有后来人。

近些年来的现实证明，这种模式带来的后遗症的确是“绵绵无绝期”。2013年之后，逐渐回过味来的世融嘉城业主们开始坐不住了，但为时已晚，自己已从购房人被套牢而成业主，一波接一波的纠纷随之而起。

到2015年8月，西安市城改办在一份给市中院的《关于经开区贾村城改项目（世融嘉城）有关问题的说明》中提到，“据了解，经开区存在此类问题的项目还有10个，涉及业主约2万多户；如不妥善处理，将引起区城稳定问题。”城改之初的“经开速度”，行驶至此显然已经快“翻车了”。

三

在世融投资母公司世融集团官网内，称世融嘉城为：打造湖景住区与城市运动公园双重生态结合的全新生活方式，先后被未央区人民政府评为“重点建设项目”，被当地多家媒体单位评为“西安十大教育（环境）名盘”、“西安楼市年度影响力名盘”、“西安楼市最佳社区规划楼盘”。

但小区业主称，因房产证缺失而带来诸多困扰，现实与这样的宣传差距太大。没有房产证，就不能进行买卖、置换、继承等活动，不受法律保护，这让业主总是心存各种担忧。

由于缺少土地证，目前仅仅一期5-10号楼缴纳了大修基金，二期从11-22号楼所有业主都未缴纳大修基金，导致多年来因为施工质量问题需要维修无法使用大修基金，小区环境越来越差，带来一连串的治安问题，小区多年来发生近百起被盗事件，业主损失惨重。

长期没有房产证，很多业主宁可搬出去租房子也不愿住在自己购买的房子里，令小区物业服务每况愈下，与物业的矛盾也越来越明显，但产权不明晰，业主又无法成立业委会，眼睁睁看着自己的权益无法得到切实的保障和落实。

俄罗斯文豪说过“幸福的来源基本相似，不幸的原因各有不同”，城改小区房产证也是如此，办不下来的原因基本都是土地证难有，而土地证拿不到的原因却五花八门。拆解世融嘉城土地证难产的前后背景，会让人看到一幅活脱脱的现实利益图。

2016年7月，相关部门对世融嘉城问题的问题回复称：目前该项目正在办理土地确权手续，待土地确权完成后，项目单位即可按照程序办理土地证和房产证。

2017年10月10日，西安市国土局解释称，暂时无法办理贾村城改土地确权手续的原因是缺少社保要件。按规定，审批供地时，必须将被征地农民社保费缴纳到位，社保保障方案和社会保障费凭证应报上一级人力资源和社会保障部门进行审核，经审核后方可供地。而农民养老保险金必须缴纳到社会保障部门专用账户，不允许将现金直接发给村民个人。但在贾村拆除时，西安世融投资有限公司和经开区城改办按照每人现金3万元标准向村民发放了养老保险金，却没有在社保部门办理正式的村民养老保险手续，导致产生遗留问题，并持续至今。

2018年7月27日，西安市国土局称 ：根据《关于经开区贾村等3个城改项目土地确权遗留问题有关情况的报告》的批示精神，7月12日我局研究同意贾村土地确权事宜，7月19日在《西安日报》刊登了贾村土地确权公告。若公告期间无异议，待公告期满后，我局将按程序办理后续土地供应手续。不几日，贾村村委会在公示期间提出异议，不同意该确权公示。

对于贾村此举的原因，相关部门公开表示：经查，2009年1月21日，经开区管委会与贾村村委会签订集体土地《征收合同》（甲方为：西安经济技术开发区管理委员会；乙方为：汉城街道贾村村民委员会），集体土地征收面积共计258.41亩，（其中宅基地零地价82.14亩，集体土地176.27亩），合同约定“合同签订生效后，甲方在十个工作日内一次性付给乙方征地款”，但贾村村委会认为“经开区管委会未按合同约定时限支付其征地款，且该土地《征收合同》的签订也未履行法定的民主程序”，故其认为该土地《征收合同》签订无效。

2012年1月18日，经开区城改办联系汉城街道帮助完善征地工作，并将有关征地补偿款转入汉城街道账户，待经开城改办与贾村村委会协商一致后协助付给贾村村委会，但经街道多次协调，双方始终未能达成协议。

2015年11月，经开区城改办与汉城街道商订委托汉城街道协调解决贾村集体土地拆迁遗留问题，但经街道多次协调，贾村村委会仍不同意接收258.41亩集体土地的征地补偿款。

2018年7月19日市国土局进行了国有土地确权公示，公示期间贾村村委会提出异议，表示不同意该确权公示，因贾村两委会认为《征地合同》未按法定民主程序履行程序，该合同无效，拒收征地补偿款。后未央区三区一项目办公室也积极参与协调未果。

上述查明对贾村拒收征地款的前后过程陈述地看似事无巨细，只是遗漏了一个核心信息：征地款的数额。据多方了解并核实，原来这笔款项只有约1680万。

表面上，村委会称拒收原因是认为征地合同违法、延期支付等七七八八；实际上，相信正常人都能看明白，1680万征258亩地，平均每亩6万多，村里只能报以“呵呵”。这对经开区当年打出的“高补偿”旗号不啻为莫大讽刺。

还有令人不解的是，早在2009年1月24日，经开区已经发布了“集体土地所有权确权为国有土地所有权”的确权公告，逾期无异议，相关职能部门将按规定办理国有土地确权工作。

假如当时贾村村委会没有提异议，为何土地确权没有按规定办理；假如2009年公告时贾村村委会就已提出异议，村里嫌钱少拒收征地款的意见理应早已在一定范围内公开知晓，那为何先是在2017年声称无法办理土地确权的原因主要是缺少社保资料，后又在2018年明知故问般地再发一次确权公示，再挨上那么一下子？

这一出各方“联合演出”的结果就是：虽经多次问政，但世融嘉城的证，依然年复一年悬空。再有问及，答复已经简约到一句话：正在协调中。