6个第一!保利发展交出“四高”全能答卷!

李肃说房产 2024-04-24 02:52:58

地产风向标,还得看保利。

昨天,保利发展公布2023年业绩报,作为行业排名第一的老大哥,保利的成绩单受到了市场的广泛关注。

涛哥也看了下保利的相关数据,应该说在行业面临巨变的2023年,保利整体实现平稳发展,并且多项指标位居行业前列。

保利的成绩有多引领?涛哥列几个数据大家感受下:

1)全口径销售4222亿,行业第一,也是唯一的4000亿级房企;

2)营业收入3468亿,增速龙头房企第一,并且预收房款同样远超其他龙头房企;

3)在手货币资金1480亿,内房股第一,有充足的“粮食储备”应对市场波动;

4)境外美元债全部清偿,头部房企中第一,率先了结全部美元债,消除风险;

5)权益拿地金额1359亿,行业第一,为持续领先提供了货值保障;

6)全年交付29.1万套产品,稳健房企中第一,展现出强大可靠的产品兑现力;

可以看到以上6个第一,每项含金量都很足,从业绩表现、财务安全、投资拿地、产品交付等——

诸多维度上均稳居行业头部,不愧为地产品质时代的引领者。

今天,涛哥就来跟大家聊聊,保利发展这份2023年成绩单到底成色几何?

1

业绩高质,构建坚实底盘

近几年,随着房地产市场环境的巨变,房企纷纷从追求“增长速度”转变为追求“增长质量”,跑的稳比跑得快更重要。

从行业大势看,2023年房地产销售规模11.7万亿,同比下降6.5%,克而瑞数据显示,百强房企总销售金额降至6万亿,同比下降18%。

在低迷的市场环境下,保利发展表现出了足够韧性:

全口径销售金额4222亿,行业排名升至第一位,也是唯一的4000亿级房企。

并且,相比于规模体量的领跑,保利发展的增长质量更加值得市场关注。

首先,权益高质量:权益金额持平、权益占比提升。

克而瑞数据显示,2023年保利发展权益销售额3057亿,同比基本持平,权益占比约72%,提升5个百分点,这就意味着其归属股东的销售金额持平,业绩含金量提高。

其次,回款高质量:回笼金额、回笼率保持高位。

2023年保利发展销售回笼4304亿,全年回笼率高达102%,实现“有现金的销售”,为公司经营发展及抵御行业波动提供了坚实基础。

第三,深耕高质量:核心城市业绩及市占率提升。

房企纷纷回归一二线的大背景下,在核心城市的深耕表现更能体现企业竞争力,也意味着未来业绩的确定性。

2023年保利在38个核心城市的销售金额占总业绩的88%,38个核心城市的市场占有率达6.8%,同比提升0.7个百分点。

目前保利发展市占率超过10%的城市有27个,去年在广州、上海单城销售业绩均破500亿,在北京、成都、西安、佛山等多个城市销售破100亿……说明其产品受到了核心城市客群的广泛认可。

核心城市业绩与市占率的领跑,成为保利长期稳健发展的最强护城河。

此外,保利发展2023年实现营收3468亿,同比增长23.42%,增速位居龙头房企第一。

更值得注意的是,其预收房款超过3737.7亿,远远高于其他龙头房企,对未来营收和盈利表现提供了强大的支撑。

总得来说,在市场艰难的2023年,保利发展不仅实现业绩领跑,而且业绩结构与含金量相当高,在核心城市的优势有目共睹,构建了长期发展的坚实底盘。

2

资金高位,财务安全稳健

2023年至今,由于部分头部房企面临经营风险和舆论的冲击,导致整个行业信心严重不足。

很多人担心国央企会不会也受影响,是否能保持安全?

事实上,保利发展是行业内最早关注到高杠杆隐患的公司,2017年时任总经理的刘平,就已在年会上提出“适度杠杆”策略,严控负债。

正是因为保利一直有前瞻的行业判断,提前做足准备,这两年才能稳健站在行业头部,保持业绩稳定平滑,实现安全与发展的完美平衡。

一方面,在资金端,有强大的现金储备和造血能力。

2023年末,保利发展在手货币资金1480亿,位居内房股第一,可以说有最强的粮草储备,足以应对未来的市场变化。

同时保利发展2023年实现经营现金流139亿,连续第六年为正。

这说明保利发展自身经营能产出稳健的正向现金流,可实现自身造血的正循环。

属于本来粮草就充足,还能不断的产粮,所以才有资本进一步投资和发展。

另一方面,在债务端,债务规模及负债率持续下降。

截至2023年末,保利发展有息负债规模降低271亿至3543亿。

期末扣除预收款的资产负债率67.14%、净负债率61.2%,分别较期初下降1.34和2.37个百分点,现金短债比1.28倍,“三道红线”始终保持绿档水平。

而且保利还是头部房企中第一家完成全部美元债清偿的,既没有美债偿还问题,也不用担心汇率损失,一身轻松。

因此保利发展现金充足、负债率低,也没有麻烦的美债,真的是自身足够坚挺,完全想不到能有啥风险。

基于良好的财务治理和安全性,保利受到金融机构的青睐,综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。

凭借充足的现金储备,保利才有能力持续拿地,2023年拓展总地价1632亿,权益地价1359亿,同比提升26%,拿地规模行业第一。

同时能坚持分红,并且将未来三年的分红比例提高至40%,既展示企业自信,也给整个房地产资本市场注入了信心。

3

产品高能,引领品质时代

2023年初,保利发展董事长刘平在行业内首次提出房地产“品质时代”来临。

此后保利迅速推动产品与服务体系升级,在产品制胜的时代赢得了先机。

去年,保利发展全新推出“天悦和”三大产品系十二大子品牌,截至2023年底全国已落地新产品系项目79个,产品体系进入成熟向上阶段。

涛哥在各地也看过一些保利新作品,产品力确实有了巨大飞跃,不仅获得市场的认可,也引发很多同行的参观学习。

比如广州保利天瑞,作为演绎当代中国文化自信的天字系产品“天瑞”开山之作,打造精致奢华的东方美学国风府院,开盘半年热销约80亿,成为保利去年全国代表性作品之一。

广州保利天瑞实景图

今年的上海保利世博天悦,作为上海世博滨江绝版天平层,凭借一线江景资源和超前的产品力,近期首开291套房源,总货值102亿,吸引超330组认购,光认购金就达到12亿。

上海保利世博天悦实景图

此外还有上海保利海上瑧悦,作为悦字系产品“瑧悦”首发之作,以中国美学为根基,再造不被定义的东方人文藏品,去年累计热销超30亿。

上海保利海上瑧悦实景图

以及和字系产品“和著”样板之作杭州保利和著薇棠轩,以“健康,自然,高级烟火气”为主题,去年9月至今热销600多套,成为杭州纯洋房销量Top1。

杭州保利和著薇棠轩实景图

与三大产品系相对应,保利还推出“东方礼遇、四时雅集、亲情和院”三大服务品牌,让业主体验更定制化的美好生活服务。

这样一套全新的产品和服务体系,充分体现出保利在率先提出“品质时代”后:

躬身入局在产品品质和服务品质上付诸实践,引领行业产品进步,展现央企责任担当。

同时,2023年保利还完成29.1万套产品交付,在交付量同比增加12%的情况下,客户满意度也在不断提升。

通过强化全过程品质提升,建立“一房五验”交付前验收整改机制,对交付节点、交付品质乃至后续服务高标准严要求,实现保利发展综合交付力的领先,荣获中指院和亿翰智库年度交付力榜单第一。

4

团队高效,经营能力更强

在看得到的业绩、数据及产品背后,真正支撑保利高质量发展的,是一支长期磨练而成的:

党管优秀团队。

涛哥平常跟保利的朋友交流也比较多,发现整个保利非常市场化,工作效率高、敢于创新突破、坚持使命必达,完全不像大家传统印象中的国企。

本质上这是因为保利发展是一家继承军旅文化的企业,高效、高执行力是基本作风,同时保利发展又是一家白手起家的公司,从一开始到现在都非常市场化。

据悉,近年保利发展聚焦建设世界一流企业,推动内部改革,全面做强自己,提升组织能力,其经营管理的内功在持续增强。

这两年,保利发展内部构建起“发展之树”体系化建设理论体系,并分解落实到各子公司,核心目标还是为了向客户提供“好产品、好服务、好生活”。

来源:保利发展社会责任报告

在大运营方面,保利发展积极打造项目全生命周期管理体系,通过深化产品品牌服务标准化、投资定位一体化等,推动开发效率进一步提升。

2023年,保利41个新拓展项目实现当年开工,平均首开时长为5.2个月,首开效率提高3.7个月,项目管理提效已取得显著成果。

在产品方面,行业近年都在降本增效,保利认为降本增效绝不是一味的降成本,这可能导致产品品质降低,而是要让研发聚焦客敏感点,坚持成本与市场、客户、产品多方的适配。

在组织方面,保利发展自成立以来,一直坚持精简、高效的管理架构,人员规模管理上按照人岗适配、人事相符、适度从紧的原则,人均效能在行内保持领先。

数据显示,2023年保利发展地产板块员工人数6308人,人均销售金额6693万/人,处于行业第一梯队。

面对当前行业变化带来的挑战,保利发展更加重视人才管理问题,通过调度资源和调整机制,加强高潜高能人才的选拔、培养与任用,激励并保留核心骨干。

从涛哥观察看,这几年行业内头部企业纷纷调整组织架构,但保利发展却保持了组织相对稳健,没有发生很大变动,人才队伍的稳定性和忠诚度高。

并且这么多年,行业内风风雨雨,很多企业都曾遇到过这样那样的组织问题,但保利却始平稳如一,这与其军旅基因和党管队伍的治理模式分不开。

总的来说,保利发展2023年成绩单——

在业绩、安全、产品、团队四个维度上都取得了不俗的表现与进步。

六项第一、四高全能的背后,是基于保利发展长期的坚守与积淀,也是优秀团队共同奋斗的结果。

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