134亿，上海龙年第一拍收官。

作为虽然已经比较惨淡，但依然可能全国最好的上海，这次土拍竞争依然激烈。

最终，5块地被7家国企收入囊中，看点十足。

越秀7.54亿拿到杨浦“迷你”地块，摘得今年土拍头筹；

华发联手中铁置业34.7亿拿下最火的闵行古美地块；

中铁建联合国贸，经过摇号以49.75亿拿下浦东北蔡地块；

象屿如愿杀入市中心，15.53亿斩获静安中兴路地块；

中建八局力压国贸，26.57亿摘得宝山顾村地块。

可以看到，这次上海土拍，被地方国企和基建系国企包圆了。

唯一有意愿参与本次土拍的民企大华，直接倒在了打分环节…

1

越秀好运抢得头筹

上海龙年首拍，从一块“迷你”地块开始。

位于杨浦市光路板块，出让面积仅7458.94平，容积率2.3，虽然地块很小，但利润率和去化率不用担心。

这块地吸引5家竞买人，越秀、象屿、建发、中铁建、保利置业，清一色的国企和央企，而且都抱着“势在必得”的决心。

经过11轮报价，触发最高限价，转入竞报“高品质建设”阶段，随后又进入摇号阶段。

最终越秀好运“摇中”龙年上海首个地块，拿到了上海的第六个项目。

越秀2021年首入上海，去年保利越秀嘉悦云上成为上海TOP5神盘之一，单盘卖了超90亿。

嘉悦云上成为热门楼盘

去年底，越秀地产在11位竞买人中脱颖而出，摘得竞争最激烈的北新泾产业园区地块，据说要打造成标杆作品。

这次开年又拿到好地，期待进击的越秀，能够凭借惊艳的新产品，在上海进一步打开局面。

2

华发+中铁置业拿下古美

第二块地，吸引了更多房企参与。

这块地位于闵行外环内，房地联动价8.58万/平，紧邻古美华府和古美华庭，都是前两年触发积分的热门楼盘。

无论哪家开发商获取，都大概率将锁定一个快速去化的顶流项目。

古美地块，吸引了14家房企组成的12位竞买人报名，分别是：

中海，华润，保利，绿城，建发，越秀，招商，华发+中铁置业，象屿+金茂，中铁建，安徽高速，大华。

在残酷的12进10打分环节中，民企独苗大华、外地国企安徽高速被淘汰出局...

经过11个小时的漫长流程，华发+中铁置业的组合，最终幸运摘得了这个顶流地块。

2014年进驻上海以来，华发已跻身上海头部，2023年华发全口径销售额排名上海第4，操盘及权益口径销售额均进入TOP3。

华发2023年上海销售排名

尤其去年，华发在上海打造了多个爆款，华发半岛华庭“三开三罄”，古美华府连续两次开盘均实现“日光”。

本次华发联手中铁置业，期待能够为上海带来更多的惊喜。

3

中铁建+国贸百亿地块

土拍第二日的焦点，是浦东北蔡地块，吸引了五组房企角逐，分别是：

中海，华发+中铁置业，保利+浦开，中铁建+国贸，联发。

地块位于北蔡，处于内中环之间，因为临近张江所以热度很高。

最关键的是，这块地总建面高达12.23万方，供应900多套住宅，未来会形成百亿货值，所以吸引来了各大国央企。

最终进入封顶摇号，中铁建+国贸杀出重围，49.75亿拿下，联动价9.2万。

当建筑系央企纷纷扎堆上海，中国铁建是其中表现最亮眼，2023年中铁建在上海劲销225亿排名前7。

在权益拿地的排行榜上，中国铁建已经从前10攀升到第6位，成为上海楼市的中坚力量。

2022-2023上海权益拿地排名

相比其他中建系、中铁系、建工系地产，中铁建是少有的、能打出自家产品线口碑的房企。

这次联合拿地的国贸，也是非常有实力的厦门国企，近期国贸虹桥璟上的实景示范区亮相，惊艳了上海市场。

国贸虹桥璟上实景示范区

期待中铁建+国贸这一对强强组合，能为上海市场再次贡献优质项目。

4

中建八局收了冷门

相比其他地块，宝山顾村地块就冷清不少，仅有中建八局和国贸参拍。

这块地虽地处1号线和7号线的中间，但距离1号线约3.9公里，距离7号线约4.4公里，轨交配套存在明显劣势。

最致命的是这块地联动价5.1万，价格比招商的潘广路TOD还要高，可以想象未来会面临怎样的竞争环境。

最终中建八局通过一轮报价，总价26.57亿，拿下这块冷门地块。

不过总爷也发现，相比其他房企，中建八局在顾村是有优势，在这开发过红盘中建·熙江岳。

中建·熙江岳效果图

如今时隔两年，市场环境变化，又面对招商时代乐章这样王炸级别竞品，不得不为中建八局捏把汗了。

中建八局地产板块中建东孚总部也位于上海，去年连续斩获了奉贤、虹口等地块，奉贤的中建御璟园最近即将入市。

期待溢价拿下冷门块的中建八局，可以用产品和销售表现，回击市场的质疑。

5

象屿终于入主内环

本轮土拍地块大多位于外环，唯一一块位于市中心的，就是静安中兴路地块。

地块距离8号线中兴路站、3/4号线宝山路站都是步行可至，周边还有多个顶流商圈，地理位置十分优越。

这块地总建筑面积只有1.95万方，包含历史保护建筑，吸引了四家实力房企角逐：保利发展、招商、象屿、上海城建。

最终象屿摇号，15.5亿摘得地块，联动价公寓12.5万/平，风貌别墅18万/平。

虽然地块小，但风貌地块开发难度众所周知，且面临着中兴路社区的残酷竞争，既是机遇、也是挑战。

众多深耕上海的外地国企中，象屿是非常坚定的一家，2023年象屿地产全年销售约425亿，其中象屿上海销售约285亿，排名前5。

2023年上海房企全口径排行榜

近两年象屿在上海规模拓张很快，项目大多分布在嘉定新城、大虹桥、吴泾等外围板块。

本次象屿如愿杀入市中心，期待他们的表现。

6

龙年上海土拍之变

1）国央企巨头，进一步形成竞争优势

本次唯一参拍的民企大华，令人唏嘘的倒在了打分环节，土拍机制的变化，让民企、中小型国企，失去了捡漏的机会。

2）建筑系拿地凶猛，要成为中流砥柱

前两年诸多建筑系央企、建工国企在上海的成功，坚定了大家深耕上海的决心，也让建筑系拿地愈发凶猛。

3）土拍热度下滑，中小房企作壁上观

相比去年同期的开门红，本轮土拍还是略显沉闷，只有大家熟悉的这些巨头，很多中小型国企都选择了观望。

一方面是政策持续发力，但外环楼盘、尤其是远郊楼盘热度并未有实质的提升，让很多房企拿地动力不足；

另一方面随着其他城市陆续放开，很多房企也在等待进一步风向信号，所以这次选择让子弹再飞一会。

对于上海土拍国企包场，大家怎么看？欢迎留言交流。