关于楼市，一个全新的时代来临。
■ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
低迷的楼市刚步入8月，就迎来重磅利好。
8月1日，央行公布“中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议”的新闻通稿。
其中，最重磅的莫过于关于存量房贷利率的表述，直接提到“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”、“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行”。
这意味着，过去高房贷利率站岗的朋友，终于在望眼欲穿中等来了存量房贷利率下调的消息。
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守新焕旧
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盘点刚刚过去的7月，郑州楼市依然是乏善可陈。
当然，值得庆幸的是，在市场修复阶段仍然有房企在坚持初心，用产品给这个不确定的时代带来惊喜。
在月度自媒体矩阵联合榜单中，我们把产品力典范授予了亚新星云湾。
©郑州地产自媒体矩阵7月份联合榜单
说起亚新星云湾，不得不说北龙湖南岸住宅用地已进入尾声，稀缺性不言而喻。
虽然在本土房企里，亚新地产规模并不算大，但在成品房领域是独树一帜的存在。在过往开发的项目中，海棠公馆、紫藤公馆以及茉莉公馆都是品质典范。
从亚新龙湖壹号，到亚新茉莉公馆，再到如今的亚新星云湾，亚新三进北龙湖，十年磨一剑。
星云湾被称作亚新十年北龙湖战略作品，其地位和意义可见一斑。
©亚新星云湾效果示意
项目分南北两个地块开发，北地块为11栋6层花园独栋办公，总面积约3万方，其中一二层为高端商业，打造以品牌主力店、高端餐饮、休闲娱乐和部分社区配套为主的体验式静态商业街区，全部自持、统一招商运营。
南地块紧邻东风渠畔，规划为13栋7层花园洋房，产品面积段约168-238m²星云大平层，容积率约1.69，共规划276户，车位配比约为1:1.8。
不同于南岸多数楼盘新中式住宅的千篇一律，亚新星云湾通过不同颜色铝板的搭配，加上大面积low-e玻璃的使用，让整个建筑形态优美而又具有张力。
©亚新星云湾立面效果示意
42000+的备案价，上车门槛相对亲民。过去动辄300万、400万的首付，现在首付2成，差不多一百二三十万就可以拿下。
身为北龙湖南岸最后一块住宅用地，毗邻南岸丰沛城市资源，云集周边交通、商业、公园、教育、医疗等顶级生活配套，项目价值不言而喻。
相比新盘的发力，老盘的焕新更值得点赞。
如今的楼市，“不降标、不减配”才是房企的底线，曾经引起广泛关注的西棠项目，也迎来了焕新重启。
在14栋住宅全部封顶，内外粉完成、电梯也全部安装完成的同时，项目也迎来了实景示范区的开放。
©实景示范区开放
这无疑在一定程度上，抚慰了2500余户业主的翘首以待。毕竟，没有什么能比得上承诺与规划不变，经历坎坷后的交付有望。
从目前实景示范区来看，金桥西棠的呈现还是很不错的，也在很多细节上做了升级，比如换成low-e玻璃、SKK真石漆，市政道路升级为与社区内部道路同标准的生态石，更加彰显小区品质感。
我们和西棠业主同样期待，西棠项目能够拿出足够诚意，实现完美交付。
当然，这背后离不开利益相关方与高新区相关部门为保交楼付出不懈的努力。
©保交付高新区一直在努力
围绕“保交楼、保民生、保稳定”目标，高新区携手河南资产管理有限公司和中豫建设投资集团共同成立了稳定发展基金。
稳定发展基金不仅在一定程度上解决了一二级联动棚改项目拿地难、复工难的问题，更丰富了郑州市问题楼盘化解的路径，全力帮扶企业防范化解风险。
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热门事件
▽都说土拍才是楼市的晴雨表，7月脱颖而出的事件莫过于土拍的复苏。
7月7日土拍开场，郑州一次性出让5块住宅用地，除惠济区3块由城投托底外，位于中原老城朱屯三期改造地块被电建拿下，到底是不是传说中的大平层项目，我们拭目以待。
美盛作为这次土拍中唯一的民企，再次摘下陈寨庙李城改地块，为教育大城的拼图再添一笔。
©7月首次土拍成交情况
在后续12号的土拍中，郑东新区3号地为博学路办事处贾岗社区农民经济发展用地，最终被本土房企河南大来置业拿下。
地块2.9的容积率，和瀚海晴宇差不多，在高铁片区中算是比较稀缺的；只是24300元/m²的毛坯限价，这个不太知名的开发商，会拿出什么样的产品，让人忍不住产生遐想。
26日土拍两地块均为越秀金悦文华项目后期地块，项目双国企背景加持，双学区、高赠送的产品设计，也让金悦文华在金水北去化一直不错。
©越秀摘得后期地块
回顾整个7月土拍，参与房企除了城投、电建、美盛、越秀，房企的身影依然显得单薄，可以说是从没有太多惊喜开场，最终以没有太多惊喜结束。
但相比以往，民企开始积极参与拿地，还是对市场信心的恢复有一定的积极意义。
7月和土拍一样有热度的，还有不断释放的楼市政策。
过去一周楼市利好消息密集发布，说是“超级房地产周”毫不为过。
7月24日召开的高层会议，对房地产有了一个全新的表述，也会接下来楼市的走向指明了方向。
©近期主要政策一览
作为行业主管部门住建部也强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。
紧跟着，主管部门和主要一线城市也接连出面表态，对之前召开的重磅会议作出积极回应。
相信大家也能感受到，楼市已经加速进入利好兑现期。
当然，相关方面表态之后，政策落地执行速度会有多快，还需进一步观察，但精准刺激刚需和改善的口子已经打开。
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谋定后动
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其实从6月份开始，关于楼市史诗级救市大招的“小作文”一直都在刷屏，但更多地停留在部分媒体和相关专家的建议上，官方始终保持沉默没有表态。
有了最高层会议的召开，从最高决策层面正式为楼市定下基调，才会有全国性利好政策的不断释放。
如今靴子落地，允许调整优化各种限购、信贷政策，各个城市“干就完了”。
只是每个城市也要根据自身实际情况，去改变目前的现状。
像之前国常会提出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，郑州就位列其中。
©郑州位列特大城市
可惜让人尴尬的是，之前郑州在城市化改造建设过程中，城中村拆迁就是作为一个很重要的改革项目来进行，主城区城中村基本已经拆没了。
数据显示，在2013年-2016年短短几年内，郑州已将四环内大约175个城中村全部拆迁完毕，这也意味着靠城中村改造带来增量的市场已经提前透支。另外，在楼市限购、金融政策方面，其实郑州从去年开始就在不断优化调整。不管是支持房地产市场平稳健康发展12条、优化二套房认定标准，还是取消二环外限购、首付两成，房贷利率在LPR基础上减按3.8执行等，都是在需求端不断发力刺激。
©郑州缺的并非是政策
郑州楼市的成交也并有没看到太大起色，眼下似乎到了无计可施的地步。郑州如今面对的尴尬境地，接下来该如何去应对呢？都说有反思才有进步，相信只要我们用实事求是的态度，总能找到解决问题的办法。
对于眼下购房者来说，虽然有了利好政策的不断刺激，但还是要根据个人需求去选择适合自己的房子。
当然，不能寄希望于房价大涨，但是城市与城市间，同一城市不同区域之间的分化会越来越大，品质好房子越来越贵，没有性价比的房子也会越来越不值钱。
©学会透过现象看本质
眼下市场上挂牌量大的，相当一部分是差房子，好房子依然是一房难求。
具体到郑州看，主城范围内的品质楼盘，尤其配套好带有好学校加持，更能受到购房者青睐。所以，不妨趁着政策还没完全落地，根据自己的需求匹配适合自己的房子。毕竟，等政策真的实施，市场预期扭转后，开发商给出优惠政策恐怕也会收回，有空了不妨多去售楼部看看，伺机而后动。
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