在很多郑州人的印象中，毗邻蝶湖的滨河国际新城，是郑州改善楼盘的聚集体地之一，房价一直在2万元/㎡左右。像康桥美卢湾，2019年开盘的时，价格为2.45万-2.8万/㎡...

很久未去，最近去多个售楼部问询，发现有很多项目优惠力度颇大……

依湖蝶变，改善聚集

滨河国际新城位于经开区，京港澳以西，南三环以南，机场高速以东，南绕城以北。总占地面积约16.77㎡方公里，投资108亿元人民币，依托潮河人工建“蝶湖”，自然环境优美，区域定位为“产城融合，宜业、宜居、宜乐，三位一体”的中央休闲区。

自整体规划之初，便开创多项河南首个：首个自贸区、首个海绵城市、首条综合管廊以及首个商业水街，特别使领事馆区，使该区域有了“国际范”。

随后，我们也听到了大量关于国际化的内容，比如所谓德国领事馆、匈牙利领事馆...海嘉国际学校，国际医院等等列入日程。

2015-2016年，滨河国际新城借市场大势，滨河自身规划的小势，成就了数块地王。

区域内更是规划了地铁3号线二期线路，为整个区域的发展都又添上了一笔。

据统计该区域30个项目，它在郑州消费者心中也成为仅次于北龙湖的的纯改善板块。

没了“国际”，只有“滨河”

但在2018年的时候，滨河领事馆区最大的黑天鹅出现了，想要国际化的滨河“丢了使领馆区”的规划。

不仅如此，2020年国务院办公厅印发《国务院办公厅关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》，导致现在荷湖也不让挖了，直接变成了湿地公园，对于一直宣传自己是河景房的项目，也是一个不小的影响。

最终依湖“蝶变”的滨河国际新城，只剩下了滨河，没有了国际，当然自然环境还是不错的。

内购破价

从2012年到2022年，滨河国际新城开发整十年，十年前区域一片荒芜，十年后已有项目陆续交付。

滨河国际新城2016-2017年是出地高峰期，地价翻了三倍，楼面价从4000+到破万，滨河国际新城的房价，也以每周500-1000元/㎡的速度，从9000到10000再到14000再到18000元，滨河快速成为瞩目的网红区域。

另外，滨河国际新城也是除了北龙湖之外，第二个明确限地价、限房价的区域，地价相较于管南和经开同区位的地价高出一倍甚至还多。

尤其是经历了2016年郑州房价大幅上涨之后，滨河国际新城的房价也一路飙高，从当初最便宜的卖7000元/㎡，到之后最贵的卖到了2.8万/㎡。

于是，近几年的郑州市场，对滨河国际新城的印象，也一路停在改善、房价接近两万的标签上，区域内的项目，多以大户型为主，动辄两百万左右的房价，让很多刚需购房者望而却步。

随着潮水退去，滨河的这些楼盘也在一步步的交出了底卷。这两年，金辉滨河云筑14500元/㎡，信保春风十里便宜楼层优惠过后不到14300元/㎡，融侨府15000元/㎡，这3个盘基本交了滨河国际新城的底儿。

但是，只有更低没有最低，预计4月15日开盘的中建元熙府，更是借着公司内部员工团购的名义，小高层打出了12500元/㎡的价格。

听置业顾问说：毛胚，2025年交房，开盘价格在12500元/㎡左右，但是我们不对外销售，中建两万多的员工，我们这些房子根本不够卖！

据售楼人员说，目前滨河国际新城在售的房源不多，大部分为顶楼和底楼。

中建元熙府周边较近的几个项目，绿发还未对外销售，金辉滨河云著和电建泷悦华庭均有房源在售，小高层精装修，均价16500元/㎡，如果中建这所谓团购房开卖，对周边项目也是一个很大的冲击。

二手房房价倒挂

滨河国际新城已交付的小区不多，二手房销售均价在13500-16500左右，根据户型面积物业等有略微的差别，但是大部分项目的二手房挂牌价格，相比在售的新房都产生了价格的倒挂。

房价升值的房产大部分都是2016年之前开盘的，房价下跌的小区大多是开盘时间较晚，且交房房产品质、规划落地情况还是物业服务水平，都不太让人满意的。

租金持平

1、租金情况

滨河国际新城人气不足，区域内出租情况都乐观，90㎡左右的小三房。

其实在主城区，同一区域品质差不多的小区、同一小区不同装修房源房租差价在500元左右属于正常现象，但是在滨河，从南到北不分小区、不分装修，89平小三房租金普遍在2000元/月左右。

根据滨河国际新城及内部小区改善定位来看，品质好点的小区理应租金更贵，但实际上并没有。

自住挺好、投资谨慎

整体来看，滨河国际新城是一个优劣势对比极其明显的区域。

一、优点

1、临湖，自然环境舒适。

2、规划设计，滨河国际新城是按照一座新城的概念来建设的，住宅区、商业区、工业区错落有致；道宽河清，交通路网发达，规划地铁轻轨助力密集。

3、教育配套，资源集中（郑州一中经开分校、郑州外国语经开分校、滨河一小、二小等。）

4、纯改善区域，后期居住人文环境好。

二、不足

1、配套滞后，整个滨河国际新城的生活配套集中在蝶湖、荷湖北部已交付的社区底商满足基础生活需求，其他区域的生活配套、医疗配套、还处于起步阶段。

2、入住率低，生活配套不便，对于一个新区来说，需要发展周期，但是滨河偏改善化，这和刚需板块交付即成熟有很大的区别。

3、板块内地铁还未运营，公交线路又很少，预计2023年部分项目交付，近10万人3万户的入住，再加上地铁3号线的二期工程开通，可能会有好转。

4、板块内因土地溢价过高，现在市场下行期，受旁边板块价格影响，去化困难。如降价过多，降价减配成普遍现象，不降价又卖不掉的尴尬局面，所以现在滨河的房企们扭扭捏捏，一直留着底价的遮羞布。

总的来说滨河给人的感觉，环境规划都很不错，作为改善客户，如果能接受它的发展周期，作为刚改比较在意居住环境，可以看一看。