这两天，家住南京上秦淮银城旭辉云台天境的李女士很苦恼：
“小区已交付5年，最近突然接到物业通知，银城地产被施工单位起诉，买了车位但还没办证的业主抓紧去办，以免被法院查封冻结。”
收到消息，李女士第一时间赶往江宁区不动产登记中心办理车位产权证，却被告知自家车位早在去年3月就已被查封！
这两年，被地产公司暴雷拖累，业主买了车位却因没有办证而被查封，在南京并不是个例。发生在云台天境的业主车位被一轮轮查封，究竟是什么情况？锐评君前往小区，尝试厘清事情始末。
01
由银城和旭辉联合开发的云台天境，位于江宁上秦淮。与五矿澜悦栖原、翠屏诚园等相比，小区离砂之船、地铁3号线秣周东路站等配套的距离略远。
2018年9月，云台天境首开，均价约2.9万/㎡，吸引了近2500组买房人去摇号。2020年3月，小区正式交付。同年夏天，小区车位开卖，销许价16万至18万/个。
南京网上房地产数据显示，云台天境共入网1514个车位，截至目前，已出售1072个车位。
交付即住进来的李女士，2020年7月以约14万的价格买了云台天境的车位，但因种种原因，一直没有办理车位产权证。
“上周，管家突然通知抓紧去办证，银城地产被施工单位起诉，最晚在5月10日左右，江宁经济技术开发区人民法院将查封小区部分车位。”李女士告诉锐评君。
在物业的提醒下，这两天，陆续有云台天境的业主们赶往江宁区不动产登记中心，成功办理了车位产权证。
相比之下，李女士就没那么幸运了。
尽管物业并没有明确告知被查封车位的区域、数量，安全起见，李女士也第一时间赶去办证，“前面的流程都很顺利，工作人员点击最后一步缴纳契税时，弹窗显示我家车位已被查封，无法办证。”
什么？已知的查封还没执行，未知的查封早已悄悄进行了？
郁闷的李女士，按照不动产登记中心的指引，查询到早在2024年3月，自家车位已被六合区人民法院查封。
“六合区人民法院告诉我，云台天境已被查封的车位不止我一家，但我和邻居们没有接到过任何通知。”李女士说，“甚至银城物业也不知情，我去咨询管家，对方很吃惊。”
锐评君在云台天境的公区、各单元入户大堂、物业服务中心等地寻找，并没有看到车位被查封的相关公告，地下车库的车位都可以正常使用，看不出查封痕迹。
对此，有律师表示：“车位等不动产被查封，进入拍卖等流程后，才会涉及到物权转移等实质性操作，在此之前可能不会影响正常使用。但业主有知情权，法院、地产公司、物业应当及时告知。”
02
我们知道，云台天境由银城和旭辉联合开发，银城为实际操盘方。
这家南京本土房企成立于1993年，早期凭借高水准的西堤国际、宝船听涛、银城东苑等住宅项目，获得了不错的口碑。
发展生涯中，银城地产有几个高光时刻：
比如2012年，凭借江心洲的长岛观澜，走出早期的低谷期。
比如2018年，通过多布局拿地，手握丰富土储，将战略深耕城市扩大至长三角。包括云台天境、悦见山、铂悦源墅、江山御等在内的新盘，就是这一时期的作品。
云台天境实景图
好景不长。2022年，银城经历了股价暴跌、项目停工等至暗时刻，深陷债务危机泥潭。
天眼查显示，与南京银城房地产开发有限公司相关的法律诉讼案件超150个，截至目前，执行标的总金额超6.3亿，未履行比例高达98.7%。
银城地产持股比例达51%、云台天境的开发主体南京佳运城房地产开发有限公司，此前已多次被告上法院，法人也多次被鼓楼区人民法院、江宁经济技术开发区人民法院、六合区人民法院下发限制消费令。
锐评君查询了司法拍卖网，发现就在5月3日，云台天境编号为9、10、11号的三个车位即将拍卖，市场价12万/个，起拍价均为8.4万。
拍卖页面附上的不动产查询登记结果显示，这三个车位的权利人为南京佳运城房地产开发有限公司，2024年4月3日被鼓楼区人民法院查封后，又被江宁经济技术开发区人民法院轮候查封。
我们咨询了银城物业的相关工作人员，对方表示：受地产影响，银城开发的不少小区都经历了车位查封的情况，云台天境的究竟被查封过几次，已经搞不清楚。
那么，这三个即将被拍卖的车位，是开发商尚未卖出去的车位，还是被“误伤”的业主的？
随后，锐评君又查阅了南京网上房地产的销控表，若对应的车位编号与交付后的编号一致，那么，这三个车位就是还没卖出去、属于银城地产的车位。
锐评君要提醒云台天境的业主们，无论自家车位在不在接下来的查封名单内，若没有办理产权证，请及时将购买合同、购买发票、付款截图等车位购买证明材料复印件提交给物业管家登记，物业将统一交给江宁经济技术开发区人民法院。与此同时，尽快办理产权证，以免以后再遇到被“误伤”查封的情况。
03
更早之前，南京板桥蓝光公园1号的业主们，已经体验过类似的闹心。
2022年11月，蓝光公园1号小区里，赫然出现一纸南京市雨花台区人民法院张贴的车位查封公告。
依据（2021）苏0114民初5919号民事裁定书，雨花台区人民法院于2022年6月8日查封了南京蓝光和骏置业有限公司名下，坐落于蓝光公园1号地下车库地下1层不动产（车位）共250个。
当时，不少全款购买了车位的业主们，还没来得及办理车位产权证，就与开发商的部分未售出车位一并被查封，很是郁闷。
怎么办？查封公告给了业主们建议：向法院提交相应的材料，成功进行“查封解绑”后，再办理车位产权证。
在房地产行业的深度洗牌中，一批地产开发企业出险，留下了不少“烂摊子”。如果遇到诸如蓝光、银城业主这般，自家车位被查封的情况，要如何应对？
早在2023年，南京市中级人民法院就在官微公布了一则类似案例的审理情况。简单来说，购买车位的业主，合法权益具有优先性，应当优先于一般债权予以保护。如果还没办证就被查封，可要求法院撤销查封执行。
相关法律条文参考：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
法院提醒：业主在购买车位的过程中，应注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据，以防范因标的物上存在权利瑕疵而带来的相应风险，还应及时办理车位所有权变更登记手续，减少不必要纠纷的产生。
